Как ИП сдать квартиру через Airbnb

Я открыл ИП, зарегистрировался на Эйрбиэнби и готов принимать гостей. Как оформлять документы? Налоговой неважно, как ИП сдает жилье: сам или через сервис. Налоговой главное — налоги и отчетность. Поэтому придется оформить документы: Пример договора найма жилого помещения с Домофонда Договор найма жилого помещения. Несмотря на то, что деньги ИП будет получать через Эйрбиэнби, договор понадобится для отчетности и спокойствия владельца квартиры. В нем прописывается обязанность нанимателя вернуть квартиру и вещи в сохранности. Акт приема-передачи квартиры. Этот документ описывает состояние квартиры до аренды. Бывают разные ситуации: например, гость заехал в квартиру с телевизором, а выезжает — телевизора нет. Или въезжал в квартиру с целыми окнами, а выезжает с разбитыми. Акт, в котором описано имущество и состояние квартиры, помогает доказать вину или невиновность жильца. [IMG name="1-9.png"] Пример акта-приема передачи квартиры Налоговая декларация и книга доходов и расходов. ИП на упрощенке без работников раз в год сдает декларацию по УСН и ведет книгу учета доходов и расходов. Книгу показывать налоговой не надо, но она в любой момент может попросить. Договоры и акты нужно хранить. Во-первых, они могут понадобится, если возникнут проблемы с жильцом и придется идти в суд. Во-вторых, налоговая может попросить отчетность для проверки. Может и не попросить, но лучше не рисковать.А можно быть ИП, но сдавать жилье на Эйрбиэнби как физлицо? Да. Можно сдавать жилье как физическое лицо: с полученных денег нужно платить 13% налогов и каждый год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если ИП зарабатывает на чем-то другом и параллельно сдает квартиру в аренду как физлицо, то налоговая ничего не скажет — лишь бы налоги платились. Если вдруг сдача квартиры станет основным источником дохода, налоговая может посчитать это предпринимательской деятельностью и поинтересоваться, почему физлицо сдает не как ИП. При этом на практике налоговая за такие нарушения не наказывает и не может заставить человека регистрировать ИП, чтобы сдавать квартиру.Можно ли брать залог за квартиру? Обычно при сдаче квартиры владелец получает залог — страховку на случай, если жильцы устроят потоп. Эйрбиэнби запрещает брать залог не через сервис. Так они не знают, сколько платят жильцы и не смогут помочь, если что-то пойдет не так. Жилец может пожаловаться, и аккаунт хозяина заблокируют. Страховой взнос можно указать в объявлении о сдаче квартиры. Он называется «Залог за сохранность имущества». Тогда жилец вместе с оплатой жилья переведет в сервис еще и сумму залога. Проблема здесь такая: по условиям Эйрбиэнби, чтобы получить этот залог, вам придется в течение двух суток обоснованно доказать, что жилец навредил квартире. Мы советуем сделать так: Если аренда долгосрочная, от одного месяца — подписать с жильцом акт приема-передачи квартиры с описью имущества. Поддержка Эйрбиэнби не дает однозначного ответа, подходит ли это в качестве доказательств, но лучше перестраховаться. По максимуму сфотографировать жилье до приезда гостя и хранить чеки на дорогую технику и мебель. Эйрбиэнби принимает фото и чеки в качестве доказательств. Если жилец сломает ваш телевизор за 200 тысяч, вам нужно будет доказать сервису, что телевизор стоил именно 200 тысяч. Некоторые хозяева всё-таки берут залог. Или вообще получают запрос на бронирование, а потом договариваются с жильцом напрямую, без сервиса, чтобы не платить комиссию. Если Эйрбиэнби об этом узнает, заблокирует аккаунт. Новое по кассам — статья о том, что изменилось с июля 2017 года Кому ставить кассу в этом году и другие вопросы по 54-ФЗ Если всё же брать деньги наличными, понадобится касса. По новому закону 54 ФЗ, предприниматели обязаны выдавать чеки через онлайн-кассу — она отправляет данные в налоговую. Это касается и тех, кто работает в сфере услуг, например, сдает жилье в аренду. Когда покупать кассу, зависит от системы налогообложения. Об этом мы подробно писали в статьях в Деле. Как получать деньги от жильцов В обычном договоре прописывается в каком виде и когда жилец передает вам деньги. В случае с Эйрбиэнби, жилец не отдает деньги вам напрямую, поэтому понадобится другая формулировка. Подойдет, например, вот такая: [IMG name="2-7.png"] Такую формулировку можно указать в договоре в разделе об оплате квартиры С коммунальными услугами и интернетом то же самое — Эйрбиэнби не одобряет расчеты, которые проходят вне сервиса, поэтому лучше включить стоимость услуг в аренду и платить их самому. В договоре нужно указать, что электроэнергию, воду, отопление и другие услуги оплачивает владелец квартиры: [IMG name="3-4.png"] В договоре лучше указать, что за коммунальные услуги и интернет платит владелец квартиры А если я поселю у себя иностранцев? С иностранцами порядок действия такой же, но их нужно дополнительно зарегистрировать — поставить на миграционный учет. Если у иностранца не будет временной регистрации, то оштрафуют не только его, но и принимающую сторону, то есть, хозяина квартиры. Обычно регистрацией занимаются гостиницы или отели, но здесь в роли гостиницы выступает ИП. В обычное время зарегистрировать иностранца нужно сделать в течение семи рабочих дней, во время ЧМ-2018 придется уложиться в три дня. Отделения МВД по районам Москвы Найти ближайший МФЦ в Москве Форма уведомления о прибытии иностранного гражданина Куда идти: отделение МВД; многофункциональный центр. Что взять с собой: уведомление о прибытии иностранного гражданина; копию визы и паспорта иностранного гостя; свой паспорт и его копию; копия свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. Во время чемпионата зарегистрировать иностранца через МФЦ нельзя, только через отделение МВД.Как ИП получать деньги с Эйрбиэнби? Для арендодателей из России система предлагает два способы оплаты: банковским переводом на счет или на карту Пэйонир. [IMG name="4-2.png"] Так выглядят способы оплаты в аккаунте Эйрбиэнби Валютный контроль для Эйрбиэнби на сайте Модульбанка Для ИП подходит банковский перевод на расчетный счет: так у налоговой не возникнет вопросов. Еще нужно будет пройти валютный контроль — показать банку от кого и за что ИП получил деньги. В Модульбанке для Эйрбиэнби есть упрощенный валютный контроль: мы просим от ИП выписку из оферты и план поездки гостей.У меня ИП, но не для сдачи квартиры. Как быть? Если ИП хочет зарабатывать еще и на аренде, есть два выхода. Форма N 24001 на сайте налоговой — заявление на изменение ОКВЭД ОКВЭД 2018 на сайте Консультанта Добавить коды ОКВЭД. Когда предприниматель регистрирует ИП, то указывает в заявлении код вида деятельности — то есть, объясняет налоговой, на чем планирует зарабатывать. Если ИП решил сдавать квартиру, он пишет заявление на добавление новых кодов ОКВЭД. Нужны коды из раздела L — «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом» [IMG name="image3-2.png"] Коды ОКВЭД для сдачи квартиры в аренду Cдавать квартиру как физлицо и платить 13% НДФЛ.