Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Крах Европы придет через недвижимость

Очередной кризис в Европе неизбежен, уверена глава банковского надзора в Даниэль Нуи. Неизвестно, когда и почему он возникнет, отмечает она, но допускает, что новый экономический шторм может зародиться на рынке недвижимости.

Крах Европы придет через недвижимость
Фото: РидусРидус

Риски создает рост цен на коммерческую недвижимость в Прибалтике и использование плавающих процентных ставок, пояснила Нуи в интервью латвийскому агентству LETA. По ее словам, это создает более широкие риски для стран Северной Европы, так как многие балтийские банки принадлежат скандинавским кредиторам.

Видео дня

Сейчас процентные ставки в еврозоне находятся на рекордно низком уровне, и некоторые эксперты опасаются, что «дешевые» деньги могут надуть «пузыри» на рынке. Кое-где уже произошел резкий рост цен на недвижимость. Между тем, ЕЦБ анонсировал постепенное сворачивание мягкой кредитно-денежной политики. При этом нет никаких гарантий, что зарплаты или прибыли вырастут вместе со ставками, сообщает Reuters.

За дешевизну придется платить

Долгий период низких процентных ставок в Европе и накопившиеся в результате объемы кредита действительно таят в себе потенциальную угрозу для экономического развития региона, поскольку повышение учетных ставок сделает обслуживание кредитов дороже, что может затруднить процесс их возврата, разделяет тревоги европейских чиновников эксперт «Международного финансового центра» .

ЕЦБ не повышал ставки с 2008 года, напоминает она, и за 10 лет рынок привык к «дешевым» деньгам. В условиях отрицательной депозитной ставки ЕЦБ (-0,1%) и нулевой базовой учетной ставки, сам ЕЦБ, по сути, поощрял людей тратить деньги или инвестировать. Эти меры были направлены на то, чтобы противостоять слишком низкой инфляции. Банки активно раздавали кредиты, и как результат, общий объем долга Еврозоны в 2018 году составляет примерно 84% ВВП против 65% в 2007 году.

«Низкие ставки по кредитам стимулировали рост ипотечного кредитования региона, и даже обеспеченные граждане, которым нет нужды прибегать к заемным средствам, повсеместно использовали этот инструмент, поскольку проценты по ипотеке очень низкие», — поясняет аналитик.

К примеру, в Финляндии, средняя ставка по ипотеке составляет 1,47% годовых, в Швеции — 1,85%, в Германии — 1,89%. Даже в проблемных регионах, таких как Греция и Италия, ипотечные ставки составляют 4,35 и 2,56% соответственно. Для сравнения, в России, по данным местного ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по рублёвой ипотеке сегодня составляет 9,62%, а ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте — 9,29%.

«Когда ЕЦБ запустит процесс ужесточения денежно-кредитной политики, стоимость обслуживания ипотечных кредитов для населения и бизнеса начнет расти. Далеко не все смогут покрыть эти издержки, что потенциально может привести к росту долговой нагрузки для банков и их банкротству, в особенности на фоне того, что параллельно с этим будет расти стоимость обслуживания кредитов взятых самими банками у ЕЦБ», — продолжает эксперт.

Она согласна с Нуи в том, что невозможно предугадать, когда именно начнется кризис. Но регион уже имеет целый спектр опасных явлений, среди которых и перегретый «дешевыми деньгами» фондовый рынок, и в особенности яркий дисбаланс в экономике сообщества между Германией и такими странами с большими размерами торгового и бюджетного дефицита, как Греция, Ирландия, Испания, Португалия и Италия.

Также потенциальные риски несет смена парадигмы в отношениях между США и Еврозоной, и некоторая их натянутость, возникшая в последнее время на фоне газовых споров США и Германии. Еще одна опасность — торговые войны, инициированные президентом США , поскольку это грозит замедлением экономического роста региона, что на фоне удорожания денег может сказаться весьма критично.

Вспоминая США

Повод для беспокойства у главы банковского надзора ЕЦБ и правда есть, считает руководитель аналитического департамента компании «ФинИст» Екатерина Туманова. Но она не уверена в том, что новый кризис зайдет через рынок недвижимости.

«Когда мы слышим „кризис на рынке недвижимости“, мы вспоминаем события 10-летней давности — кризис ипотечного кредитования, который начался в США. Но нельзя сравнивать ту ситуацию США и Европу сейчас», — предупреждает эксперт.

По ее словам, в Америке была продумана система плавающих ставок, с которыми население не справилось. То есть, сначала был период низких ставок, затем проценты росли в рамках одного кредитного договора. Люди брали трудновыполнимые обязательства на недвижимость, выплачивали их по низким ставкам, потом просили рефинансирование у банков и перекредитовывались по таким же низким процентам.

«И если бы недвижимость тоже продолжила рост, может, кризис и миновал, однако ставка начала расти, а цены на недвижимость — снижаться. Поэтому пошла волна отказов платить дорого за недвижимость, которая быстро дешевеет. То есть тут последовательность следующая: дешевые ипотечные ставки — дешевая недвижимость — дорожающая недвижимость — дорожающие ставки — дешевеющая недвижимость — кризис — снижение ставок до 0%", — рассуждает Туманова.

Очень похожая ситуация возникла в Великобритании после референдума по BREXIT в 2016 году, добавляет она: цены на коммерческую и жилую недвижимость начали расти ускоренными темпами и достигли размеров предкризисного 2006 года. Конечно, два года назад у Великобритании вообще иные условия были, но симптомы схожи. Однако резервный банк Великобритании, наоборот, снизил процентную ставку с 0,5% до 0,25% и увеличил объем выкупа активов. И это поспособствовало снижению темпов роста жилья.

«Получается, что схожие симптомы не дают полную картину развития событий. В США один сценарий привел к кризису, в Великобритании похожий — не привел. Нуи беспокоит вариант, что люди брали ипотеку по одним ставкам, а потом будут расплачиваться по другим, плавающим, более высоким. Но в Европе волны поднятия ставок не предвидится», — успокаивает аналитик.

Даже в США, после нескольких раундов подъема ставок, они по-прежнему находятся на относительно невысоком уровне, а в Европе этот процесс еще даже не начался. Кроме того, эксперт полагает, что вряд ли поднимает ключевую ставку настолько сильно, чтобы это угрожало массовыми невыплатами по ипотеке. Подъем ставок — очень медленный и долгий процесс.

По мнению Тумановой, на данный момент большую опасность для экономики ЕС представляют именно торговые войны. Во что они выльются, кто с кем воевать будет — сейчас сложно предсказать.

«Но США редко дают задний ход, а во вкус с санкциями они уже вошли. Вот тут много риска именно по той причине, что это совершенно новая ситуация, и ЕС столкнётся с тем, чего раньше не было, и будет действовать, скорее всего, методом проб и ошибок», — прогнозирует эксперт.

Она также призывает не забывать про южные страны Европы, такие как Греция, Италия, Испания. Их проблемы по-прежнему не решены, а просто отодвинуты на пару-тройку лет благодаря новым кредитам .

Глобальный кризис придет не из Европы

Угроза, исходящая от долговых рынков, гораздо сильнее, чем риски со стороны сектора недвижимости, полагает шеф-аналитик ГК TeleTrade Пётр Пушкарёв. Например, имеются вопросы к доходности государственных займов Италии: на днях она подскочила до 3,25% по 10-летним облигациям, правда, затем опустилась до 2,9%. Так что и эту проблему не стоит преувеличивать, оговаривается эксперт.

«Никто почему-то не сомневается в способности США платить такие же точно годовые проценты, или в способности Канады платить 2,25% годовых. Вот когда в 2012 году доходности по Италии грозили превысить отметку в 5%, это действительно стало проблемой, но с тех пор ЕЦБ взял на себя официально обязательства гаранта по бумагам стран-участниц Еврозоны», — отмечает он.

По словам аналитика, предостережение Нуи — это просто апелляция к идее поскорее начать подъём процентной ставки в Европе, поскольку именно «дешёвые» кредитные деньги под низкую ставку от ЕЦБ потенциально являются главным источником возможных пузырей. И уж тем более эксперт сомневается в том, что ситуация на европейском рынке недвижимости может стать прологом к глобальному кризису. Его причины точно находятся не в банковской системе еврозоны, и вообще не в Европе, уверен он.

По мнению Пушкарева, главных мировых проблемы две. Первая — усиливающийся отток капитала с развивающихся рынков, на фоне которого идут массированные атаки, подрывающие валюты не только Турции или Аргентины, но уже и Бразилии, и ЮАР, то есть дело доходит до прямых финансовых атак на страны .

«Мир слишком зависим, так что финансовые и организационные сложности сразу в большой группе стран могут аукнуться в итоге и в экономике G7. Подобное было в 1997—1998 годах в Азии, и проблемы в этих странах через несколько лет к 2001 2002 гг вызвали снижение реальных доходов населения и бизнеса уже не только в этих странах, но и снижение прибылей в тесно контактирующих с Азией больших компаниях — и подтолкнули тогда, в начале нулевых, обвал на фондовых площадках США, а там индексы очень сильно перегреты и сейчас», — напоминает аналитик.

Вторая большая проблема — гигантский неотдаваемый долг США. Весь мир держит в американских долговых бумагах просто астрономические суммы, и так просто их оттуда не выведешь. В конечном счёте, может встать жуткий вопрос о реструктуризации американского долга: кредиторам потребуется «простить» Америке проценты, или свести выплату процентов к минимуму, претендуя в дальнейшем только на основное тело долга, предсказывает эксперт.

Но если мир подойдёт близко к этой черте, у США вообще не получится финансировать старый долг новым: никто больше не станет вкладываться в их бумаги. Побегут инвесторы и из других рисковых активов, в том числе с развивающихся и перегретых фондовых рынков.

«Миру остаётся надеяться, что руководители государств постепенно поладят и смогут предотвратить глобальное схлопывание всеобщей финансовой системы, которая слишком сильно до сих пор завязана на доллар, на «казначейки» США и на политические альянсы США с нынешними союзниками, которые в любой момент могут стать бывшими. Всем нужна мягкая посадка с постепенным переходом и к расчётам в национальных валютах, и к возможности распределения инвестиций по самым разным активам широкой группы государств. Но для этого надо создавать новую систему гарантий, нужна политическая воля многих государств к сближению на основе этих задач, а с этим в мире пока сложно», — заключает эксперт.