Хата не моя: можно ли анонимно владеть недвижимостью

Деньги любят тишину, а ещё больше её любят владельцы недвижимости — по крайней мере, некоторые. А можно ли её обеспечить и сохранить имя собственника в тайне, и кому это может быть нужно? Об этом и других аспектах анонимности владения недвижимостью сайту "РИА Недвижимость" рассказали эксперты.

Аксиома: собственник известен всегда

От государства скрыть факт владения недвижимостью не получится, так как право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации согласно статье 219 ГК РФ, объясняет адвокат Виктория Данильченко.

Если недвижимость зарегистрирована, то узнать о ней может любой желающий, информация предоставляется на основании заявления и оплаченной государственной пошлины, добавляет адвокат Олег Сухов.

Однако добыть информацию о принадлежащей другому лицу недвижимости не так просто, так как в свободном доступе ее нет, поясняет руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. Правда, если есть сведения о конкретном объекте, то можно запросить в ЕГРН выписку о зарегистрированных правах на этот объект. В этой выписке и будет указана информация о собственнике.

Однако ситуации, при которых владелец недвижимости неизвестен либо, наоборот, неизвестно, чем владеет тот или иной человек, встречаются достаточно часто — в том числе и в СМИ.

Дело в том, что большинство граждан РФ не обязаны раскрывать сведения о принадлежащей им недвижимости, объясняет Фролов. Конечно, это не касается декларирования и других видов отчетности перед государством.

Есть и более изощренные приемы: скрытое (косвенное) владение недвижимостью, при котором титульный собственник недвижимости (то есть собственник, указанный в документах) отличается от фактического, добавляет старший юрист Maxima Legal Наталья Демина. И вот тут начинается самое интересное.

Кто и зачем прячет свою недвижимость

В ряде случаев люди считают необходимым скрывать факт наличия недвижимости в ситуациях, связанных с ведением бизнеса либо с личной жизнью, объясняет председатель коллегии адвокатов "Сазонов и партнеры" Всеволод Сазонов. В первом случае цель такого сокрытия — невозможность обращения взыскания на недвижимое имущество по суду, продолжает он. Во втором случае недвижимость укрывается от ближайших родственников, которые по закону имеют право потребовать раздела, например, супруги, но на практике встречаются случаи сокрытия имущества наследодателем в целях недопущения получения имущества одним из наследников, говорит Сазонов.

В нашей практике был случай, когда при разделе имущества супруга не смогла доказать факт его приобретения в браке, поскольку супруг оформлял всю недвижимость на оффшоры. Кроме того, она не знала точный перечень всех объектов, их идентификационные данные, вспоминает эксперт.

Целью может быть и сокрытие реальных доходов, а также информации о наличии покупок дорогостоящего имущества, за которое нечем отчитаться, добавляет Сухов.

Часто недвижимость скрывают от кредиторов, чтобы те не обратили на нее взыскание. Именно поэтому в делах о банкротстве всегда проверяют, не были ли выведены активы, отмечает Фролов.

"Есть, кстати, и такая причина как запрет на владение нерезидентами недвижимым имуществом в государстве", — добавляет он.

Одной из задач при выстраивании конфиденциальной схемы владения недвижимым активами является желание их владельца передать накопленное определенным лицам после своего ухода из жизни. Такие задачи решаются в рамках наследственного планирования, рассказывает Демина. Если составляется завещание, то наследодатель сам определяет круг наследников, однако и в этом случае имущество может перейти к лицам, которым наследодатель не желал бы его передавать, так как законом предусмотрено право определенных лиц на обязательную долю в наследстве, независимо от содержания завещания.

Однако владелец недвижимости может задействовать альтернативные инструменты в зарубежных юрисдикциях, например, траст (инструмент доверительной собственности, позволяющий реальному собственнику передать имущество в управление физлицу или компании — прим. ред). Траст позволяет, не дробя состояние и минуя обычные процедуры наследования, передать имущество наследникам и обеспечить их стабильным денежным потоком.

С момента, когда учреждается траст, имущество перестает быть в собственности наследодателя и, следовательно, уже не войдет в наследственную массу. На него не будут распространяться требования закона о выделе супружеской доли, об обязательных наследниках и так далее. В документах траста можно указать, что в случае смерти бенефициара имущество переходит определенным лицам, объясняет Демина.

Как попрятать "квадраты"

Эксперты рассказали о нескольких способах сохранения в тайне имени реального владельца недвижимости.

Родня и друзья. Один из самых простых, распространенных, и при этом наиболее рискованных способов сокрытия факта владения недвижимостью — это оформление её на подставных лиц, часто на родственников и друзей. Эксперты рассказали об особенностях и рисках таких схем.

Основной риск оформления недвижимости на номинального владельца — это возможность потери данного имущества вследствие недобросовестного поведения такого лица по отношению к фактическому владельцу, объясняет Сазонов. Дело в том, что юридически недвижимость принадлежит именно номинальному владельцу, а реальный собственник не имеет никаких прав по отношению к ней. Данный риск, соответственно, возникает в случае конфликтных ситуаций с родственниками или другими близкими людьми, на которых юридически оформлено недвижимое имущество, добавляет он.

В случае ухода из жизни реального владельца имущества, к сожалению, никогда нет гарантий, что друг, родственник, партнер по бизнесу будет вести себя добросовестно и передаст активы наследникам владельца (вспомним историю Бориса Березовского, который утверждал, что часть его имущества была записана на Бадри Патаркацишвили и пытался ее отсудить у наследников Бадри после его смерти). В конечном счете, владельцы имущества при таких обстоятельствах рискуют его лишиться в борьбе за конфиденциальность, приводит пример Демина.

Оффшоры. Другой способ "спрятать" недвижимость — оформить её на компанию, зарегистрированную в оффшорной зоне, продолжают эксперты.

При оформлении недвижимости на офшорную компанию возможны различные варианты выстраивания схемы владения имуществом, объясняет Демина. "Например, компания-бенефициар, зарегистрированная на Британских Виргинских островах, находится на самом верхнем уровне. Далее офшорный бенефициар учреждает компанию в другой офшорной юрисдикции, например, на Кипре. Та в свою очередь — в Англии, а английская компания уже, в конечном счете, владеет российским юридическим лицом, которому принадлежит недвижимое имущество", — моделирует схему она.

Возможность скрыть от третьих лиц факт владения определёнными активами и есть основной признак "офшорных" территорий. Еще одним важным признаком такого законодательства является минимальный размер или полное отсутствие налоговой нагрузки, добавляет Смолокуров.

Законодательно запрет на распространение информации закреплен в Невисе, на Каймановых островах, а также в Белизе, Британских Виргинских островах и островах Сент-Винсента и Гренадин. "Стоит отметить, что помимо имущественной ответственности за разглашение сведений, в некоторых из них законодательство устанавливает и уголовную ответственность (BVI, Nevis, Cayman Islands)", — подчеркивает он.

Траст. Что касается траста, продолжает Демина, то он используются для защиты активов в странах, где законодательство основано на англосаксонской правовой системе. Особенностью такого правоотношения является передача имущества (как правило, безотзывная) от собственника к доверительному управляющему, но при этом доход от использования имущества получает собственник или указанное им лицо. Именно благодаря переходу права собственности от первоначального владельца имущества (учредителя) к управляющему и удается защитить активы от каких-либо притязаний.

Классическим кейсом является дело Rosewood Trust (Остров Мэн), рассказывает старший партнер Maalouf Ashford & Talbot Ltd Максим Тафинцев. В 1997 году скончался крупный нефтяной магнат Ш, завещания он не оставил. При этом наследникам удалось установить, что он являлся бенефициаром двух трастов. Однако трастовая компания отказалась предоставлять наследникам информацию об активах. Суд первой инстанции выпустил приказ, требующий раскрыть её, апелляционный суд этот приказ отменил, указав, что даже сам покойный Ш. не имел права на получение подобной информации, поскольку являлся всего лишь "объектом распределительных полномочий" доверительного собственника в дискреционном трасте. Однако затем дело дошло до высшей судебной инстанции — Тайного Совета при английской королеве. По заключению Тайного Совета, сам по себе дискреционный характер траста еще не лишает его бенефициара права на судебную защиту, а раскрытие информации — один из аспектов надзорной функции суда. Таким образом, решение суда первой инстанции было восстановлено.

Таким образом, институт траста дает достаточный инструментарий, который позволяет не раскрывать конечного собственника, рассуждает Тафинцев. Раскрытие информации о бенефициарах возможно в исключительных случаях и только по решению суда, что является преимуществом для тех, кто недобросовестно используют правовые возможности данного института. "С другой стороны, практическая сложность раскрытия конечного бенефициара может вызвать серьезные проблемы у наследников этого бенефициара в случае его смерти", — подчеркивает он.

Экзотика. Для сокрытия активов можно использовать также иностранную компанию с акциями на предъявителя (Bearer Share) — акции компании, на которых не указано имя владельца, объясняет Тафинцев. Для реализации всех прав, которые она предоставляет, идентификация владельца не обязательна. Проще говоря, имущество принадлежит компании, а компания принадлежит тому, у кого в данный момент на руках находятся акции. Собственник таких акций не обязан регистрироваться в реестре акционеров компании. Таким образом, при помощи данной схемы возможно полное скрытие собственника.

Чем опасны "прятки"

Все перечисленные схемы несут определенную долю риска, предупреждают эксперты и рассказывают о том, в какую ловушку могут попасть желающие "спрятать" свою недвижимость.

В первую очередь, риск наступления ответственности в случае, если государство выявит актив и соответствующее неисполнение налоговых обязательств, рассуждает Смолокуров. "Стоит также отметить, что государством в этом вопросе применяется как кнут, так и пряник. С одной стороны, государство (в лице ФНС) ищет (и находит) все новые способы выявить неучтенные активы (автоматический обмен налоговой информацией), с другой стороны, устанавливает льготный порядок добровольного декларирования иностранных активов, освобождая в этом случае от ответственности за их сокрытие", — добавляет эксперт.

Риски присутствуют при любом подходе скрыть имущество, в том числе и расположенное за рубежом, добавляет частный детектив Евгений Гвоздев. "Политическая обстановка регулярно меняется, соответственно, могут и конструктивно меняться взаимоотношения официальных органов стран, а экспат в любой момент может стать жертвой своего доверия властям другого государства, особенно если не привык жить и работать по закону", — разъясняет он.

Впрочем, у зарубежных судов все-таки больше возможностей по розыску "спрятанной" недвижимости. В настоящий момент наше бюро ведет крупный бракоразводный процесс в США, включающий в себя, в том числе, поиск офшорного имущества: в рамках спора супруга обратилась в американский суд, чтобы с помощью судебных запросов как-то выявить офшорные компании и имущество супруга, рассказывает Смолокуров. В США рынок недвижимого имущества достаточно прозрачен. Ранее подобный спор у нас был в Англии.

Ловленный мизер

Стопроцентной гарантии, что хозяин "спрятанной" недвижимости не будет выявлен, не дает ни одна из приведенных схем, объясняют эксперты.

Последнее время конфиденциальности в мире становится все меньше и меньше, хранить секреты все сложнее, предупреждает Демина. "Изменения законодательства, направленные на деофшоризациию экономики, — это общемировая тенденция, которая характерна не только для нашей, но и для многих других стран", — подчеркивает она. Международный автоматический обмен финансовой информацией между странами в рамках Стандарта ОЭСР является, безусловно, ключевым инструментом деофшоризации, в России он заработал в 2018 году.

Это означает, что информация, относящаяся в том числе к трастам и другим подобным структурам, будет теперь доступна налоговым органам в стране резидентства бенефициара. Все это прольет свет на отношения определенных лиц, даст возможность определить, кто является истинным собственником (UBO, ultimate beneficial owner), утверждает эксперт.

Есть ещё и неофициальный путь, раскрывающий информацию о недвижимости — через негосударственные службы экономической безопасности и частных детективов, добавляет Гвоздев. Последние зачастую объединены в международные детективные организации с хорошей взаимной коммуникацией.

Сейчас мы наблюдаем, как наши клиенты, в прошлом долго и старательно аккумулировавшие активы, в том числе недвижимое имущество, за рубежом, добровольно принимают решения о раскрытии, участвуют во второй волне амнистии капиталов, декларируют банковские счета за рубежом и заявляют об участии в контролируемых иностранных компаниях, рассказывает Демина.

Владельцы состояний, по ее словам, не чувствуют себя как раньше защищенными в офшорах, они ощущают уязвимость своих скрытых активов и предпочитают сделать ход первыми, потому что риски слишком неопределенные.