Несколько лет назад на рынке новостроек появился и быстро распространился продукт, который сами застройщики быстро окрестили «полпорции» — квартиры-студии. Но за последние полгода предложение такого жилья в новых проектах резко сократилось. В августе 2017-го на рынке новостроек предлагалось 1060 студий, в августе 2018-го — только 457. Такую статистику представили аналитики компании «Метриум».

«Объем предложения за год снизился на 57 процентов, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — В течение прошедшего года каждый месяц объем предложения жилья студийного формата сокращался в среднем на шесть процентов».

Похожую статистику приводит и управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. «За последний год количество студий на рынке московских новостроек заметно снизилось — почти на 60 процентов, а доля в общем объеме рынка снизилась на 2 процента», — отмечает эксперт.

«Объем предложения квартир-студий на первичном жилом рынке Москвы уменьшается последние 2,5 года, — говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. — Но особенно сильно снижение заметно в последний год».

Чем же объясняется такое резкое падение предложения компактного жилья?

Как все начиналось

Появлению значительного объема студий в структуре предложения московский рынок новостроек «обязан» кризису 2014 года.

«Платежеспособность населения упала, а покупка жилья стала еще менее доступна, чем прежде, — рассказывает Екатерина Николаева, руководитель отдела аналитики «Мосреалстрой». — Для поддержания спроса девелоперы стали снижать среднюю площадь проекта за счет проектирования студий».

В итоге, на пике популярности формата у застройщиков (2015-2016 годы) доля студий в многих проектах доходила до 15 процентов, были и новостройки, укомплектованные студиями наполовину и больше. Общая закономерность была такая: чем престижнее район, тем меньше в новостройках студий, рассказывает Екатерина Николаева. «В жилых комплексах ЗАО и ЦАО показатель не превышал 3 процентов. А в проектах СВАО, ВАО, ЮВАО он достигал 15 процентов, — говорит эксперт. — К 2017-2018 годам доля студий в проектах “старой” Москвы снизилась уже до уровня 2-3 процентов. В Новой Москве показатель снизился с 10 до 3-5 процентов».

Обманчивая выгода

Основная причина такой динамики — доступная ипотека. Ставки по кредитам снизились до исторического минимума, что позволяет заемщикам покупать более просторное жилье, отмечает Николаева.

«С точки зрения покупателя для комфортного проживания лучше малогабаритная полноценная однокомнатная квартира с двумя окнами», — отмечает эксперт.

Конечно, и сами покупатели недвижимости об этом знают — но раньше приходилось жертвовать комфортом ради экономии, а сейчас часть заемщиков может позволить себе чуть больше. Кстати, об экономии. Студии — действительно самый недорогой формат жилья, если считать «в штуках». Но картина резко меняется, если высчитать стоимость метра.

«По стоимости “квадрата” студии — самый дорогой продукт, — рассказывает Мария Литинецкая. — К примеру, по итогам августа средняя цена студийного метра в демократичных ЖК составила 187 тысяч рублей, тогда как средний показатель по всем квартирам сегмента — 158 тысяч».

В однокомнатных квартирах «квадрат» стоил 166 тысяч, в «двушках» — 153 тысячи: чем компактнее квартира, тем выше цена за единицу площади. «Все зависит от проекта, — рассказывает Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. — Но в целом по цене метра студии дороже “однушек” на 7-10 процентов, “двушек” — на 15-17, а “трешек” — на 8-10 процентов».

«Есть проекты, где площадь студий в два раза меньше площади однокомнатной квартиры и почти в четыре раза меньше площади “трешки” — разброс цен получается соответствующий», — развивает тему Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В итоге, как ни крути, именно студии по бюджету покупки остаются самым доступным форматом жилья. «Студии в проектах массового сегмента пользуются повышенным спросом, так как в условиях ограниченной платежеспособности населения первичным критерием при выборе объекта недвижимости по-прежнему остается бюджет покупки», — говорит Андрей Колочинский. Так что даже семейные пары, в основном и формирующие спрос на новостройки, рассматривают студии в качестве варианта покупки. В ситуации, когда альтернативы выглядят как «купить тесную квартиру» vs «продолжить снимать», многие выбирают первый вариант.

Есть чо?

«Формат студий мог быть намного более популярным, если бы ставки по ипотеке снизились еще сильнее, — рассуждает Мария Литинецкая. — Как только потенциальные покупатели студий поймут, что приобретение в ипотеку такого жилья более выгодно, чем аренда, спрос возрастет многократно. Однако для этого ставки по кредитам должны опуститься еще на 2-3 процентных пункта».

Но и сейчас, подчеркивает Андрей Колочинский, формат востребован. «У него есть своя целевая аудитория — квартиры-студии популярны у молодежи в качестве первого жилья, — говорит эксперт. — Их приобретают родители для своих детей. В числе покупателей и молодые семьи без детей, а также приезжие из регионов». Среди покупателей квартир-студий много частных инвесторов, добавляет Колочинский: когда ставки по банковским депозитам начали снижаться, люди стали переводить свои сбережения в недвижимость, а на «полноценную» квартиру хватило не всем. Собственно, как говорит Мария Литинецкая, уменьшение доли студий в структуре предложения как раз во многом и объясняется высоким спросом. Доля студий на рынке, конечно, тоже снизилась в 2015-2016 годы, но «полпорции» все еще предлагаются в 47 столичных новостройках, и вряд ли показатель будет существенно снижаться. Наибольший объем студий в настоящий момент сконцентрирован в проектах ГК ПИК: "Люблинский парк", "Мещерский лес", "Мякинино парк", "Ясеневая, 14", "Измайловский, 11" и т.д., — рассказывает Владимир Каширцев. — Также недорогие студии представлены в таких объектах, как ЖК Level Амурская от Level Group, ЖК "Домашний" от ПСН, ЖК "Селигер Сити" от MR Group». По словам Ирины Доброхотовой, самые дешевые студии продаются в следующих ЖК:

«Жемчужина Зеленограда» — от 2,7 миллиона за студию площадью 20,3 квадратных метра;
«Мякинино парк» — от 3,2 миллиона за 19,8 метра;
«Люблинский парк» — от 3,3 миллиона за 19,8 метра; Fresh — от 3,6 миллиона за 20 «квадратов»;
«Мещерский лес» — от 3,7 миллиона за 18,9 метра.

Бюджет покупки для Москвы действительно небольшой — так что свой покупатель у формата студий останется, а значит — и застройщики продолжат проектировать «полуквартиры» в своих ЖК.