Высококлассные офисы стали штучным товаром. Время инвестировать
Ситуация на офисном рынке Москвы коренным образом изменилась за какие-то пару лет. Избыток предложения сменился его дефицитом, причем особенно это заметно в наиболее ликвидных деловых районах, например в Павелецком. Крупные арендаторы если не выстраиваются в очередь, то очень активно разбирают качественные площади в бизнес-центрах А-класса. «Лента.ру» выяснила, как рынок пришел к такой расстановке сил, и какие объекты особенно интересны арендаторам. Рынок столичных офисов еще несколько лет назад не давал аналитикам оснований для оптимизма: в конце 2016 — начале 2017 года, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, ставки аренды и цены продажи площадей были минимальными за всю историю наблюдений. С учетом большого объема ввода, который пришелся на 2014-й, рынок моментально стал «арендаторским»: едва ли не треть всех сделок по аренде в этот период приходилась на пересмотр условий — естественно, не в сторону увеличения ставки. Особенно заметным провал был в сегменте высококлассных офисов: к концу 2014 года, по данным JLL, доля вакантных площадей в А-классе составляла 28,4 процента. Многие иностранные компании в этот момент сократили присутствие в России, отечественные игроки стремились оптимизировать расходы на офисы, переезжая в БЦ попроще. «Рынок офисной недвижимости в этот момент пережил серьезный стресс, и девелоперы в 2015-2016 годах в основном сосредоточились на других сегментах, — характеризует ситуацию генеральный директор KR Properties Сергей Матюхин. — Но "кризис перепроизводства" офисных площадей оказался преодолен довольно быстро. Остановка новых офисных проектов в сочетании со стабилизацией бизнеса компаний-арендаторов дали ожидаемый эффект: последние два года рынок видит стабильное поглощение качественных помещений при отсутствии у девелоперов планов по выводу новых высококлассных бизнес-центров». В 2017 году офисный рынок впервые за три года показал положительную (примерно на 30 процентов) динамику ввода высококлассных помещений. Большинство девелоперских проектов, которые начинались в 2015-2016 годах и изначально задумывались как офисные центры или как многофункциональные комплексы со значительной офисной составляющей, стали переформатироваться в жилые комплексы или комплексы апартаментов. Например, в проекте «Большевик» отказались от офисной составляющей, а в проекте «Савеловский Сити» значительно изменилось соотношение между апартаментами и офисами в пользу апартаментов. В некоторых проектах офисная составляющая осталась основной, но вводились они существенно медленнее, чем при стабильном рынке. В 2017-м рынок пополнился, в частности, БЦ Neopolis (64 тысячи квадратных метров), МФК IQ-квартал (124 тысячи квадратных метров), БЦ «Оазис» (35 тысяч «квадратов»), а также башней «Федерация-Восток» (116 тысяч квадратных метров). На рынке эти бизнес-центры ожидал высокий спрос: крупные игроки быстро сориентировались и забрали лучшие площади в самых качественных БЦ по привлекательным ценам. «В объектах, которые располагаются в наиболее востребованных на сегодняшний день деловых районах ("Москва-Сити" и Павелецкий деловой район), доля вакантных площадей сегодня находится на минимальном уровне: и в БЦ "Оазис", и в IQ квартал уровень вакантных площадей нулевой, в башне "Федерация Восток" вакансия не превышает 10 процентов, что существенно ниже среднего для рынка офисов А-класса», — говорит директор по развитию бизнеса Knight Frank Татьяна Самченко. Доля вакантных площадей в А-классе продолжает сокращаться — причина в активном спросе на фоне низких темпов нового строительства. В первом квартале 2018 года в эксплуатацию введено 37 тысяч квадратных метров высококлассных офисных площадей, подсчитали в Knight Frank. И все это — В-класс, объекты класса А не выводились вообще. Похожая динамика сохранялась и во втором квартале. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что до конца года перелома ситуации точно не случится, и в итоге объем ввода окажется примерно вдвое меньшим, чем по результатам 2017-го. По прогнозу Colliers International, в 2018 году вероятен своеобразный антирекорд по вводу — порядка 264 тысяч квадратных метров качественных офисов, и это станет минимальным за всю историю рынка показателем. Спрос при этом растет. Уровень вакантных офисных площадей, по статистике Colliers International, к началу 2018 года снизился до 10,5 процента, а к концу года, прогнозируют в компании, он достигнет 8,6 процента. Низкий объем нового ввода в сочетании с отложенным спросом становится причиной быстрого поглощения качественных площадей — и особенно в А-классе. По данным Knight Frank, по итогам первого полугодия 2018-го объем чистого поглощения в сегменте офисной недвижимости Москвы вырос к аналогичному периоду 2017-го на 83 процента, до уровня в 297 тысяч квадратных метров. Как отмечают в Cushman&Wakefield, если в 2011-2014 годах среднегодовой объем сделок в этом сегменте составлял 350 тысяч квадратных метров, то в 2014-2017 годах — уже 550 тысяч. Это и приводит к постепенному снижению уровня вакансии — причем в высококлассном сегменте динамика происходит именно за счет вымывания предложения А-класса (показатель по офисам класса В остается стабильным). По данным столичного департамента экономической политики и развития, в августе 2018 года уровень вакантности по офисам класса А уменьшился к итогам 2015-го вдвое. Причем спрос растет даже несмотря на повышение арендных ставок, подчеркивает руководитель ДЭПРа Владимир Ефимов. Статистика Knight Frank показывает, что в первом полугодии ставки на А-класс выросли на 4,2 процента — до 23,9 тысячи рублей за метр в год. Снижение доли вакантных площадей в А-классе происходит на всех субрынках, но особенно тенденция выражена в центре и прилегающих районах, а также в «Москва-Сити». При этом большая часть предложения в А-классе (чуть менее трети) в 2018 году приходится на Новую Москву — эта локация в силу своей удаленности от центра подходит далеко не всем компаниям. Спрос, по данным Knight Frank, в 2018-м формируют IT- и медиакомпании, ресурсодобывающие, а также органы государственной власти и компании со значительной долей государственного участия в акционерном капитале, заметен интерес к высококлассным офисам со стороны производственных организаций и FMCG-компаний. Самыми активными арендаторами при этом стали именно компании из сектора медиа, телекоммуникаций и IT. В общем объеме сделок их доля превышает 20 процентов. «Требования компаний данного профиля к офисным помещениям имеют ряд специфических особенностей, — подчеркивает Татьяна Самченко. — Это, например, интерес к крупным блокам, а также определенные предпочтения относительно локации». В целом, как подсчитали в Knight Frank, основной спрос на новую аренду с точки зрения локации в 2018 году сосредоточен в районе ТТК (37 процентов сделок) либо внутри Садового (26 процентов), еще 19 процентов арендаторов согласны на аренду между ТТК и МКАД, в районе кольцевой готовы снять офис только 10 процентов. На аренду внутри Бульварного кольца рассчитывают не более 8 процентов компаний. «Крупные компании сектора медиа и телекоммуникаций интересуются преимущественно площадями в районе ТТК, основная причина — это возможность арендовать в качественном, относительно новом объекте по приемлемым ставкам, которые ниже ставок аренды в бизнес-центрах сопоставимого класса в центре города. Наличие сложившихся престижных кластеров, таких как "Даниловская мануфактура" со сформировавшейся инфраструктурой, также важно для арендатора», — поясняет Татьяна Самченко. Более 80 процентов сделок с такими арендаторами с начала года заключено за пределами Садового кольца. «Правительство города активно вкладывается в развитие не только транспортной инфраструктуры, но и других объектов, которые призваны повысить качество жизни людей. Так, на территории Павелецкого делового района правительством Москвы утвержден проект развития территории производственной зоны "Варшавское шоссе" с благоустройством Новоданиловской и Нагатинской набережных, — поясняет Татьяна Самченко. — Проект реорганизации производственной зоны ЗИЛ предполагает строительство пешеходного и автомобильного мостов через Москву-реку. Проект ТПУ ЗИЛ выведет транспортную ситуацию в районе на принципиально новый уровень. Все это дополнительно скажется на востребованности Павелецкого делового района у крупных арендаторов». Впрочем, свободных площадей А-класса в основных деловых районах столицы, включая Павелецкий, на рынке практически нет, и крупные арендаторы сейчас вынуждены рассматривать для себя площади не только в строящихся бизнес-центрах, но и в объектах, находящихся на стадии проектирования. Это делает офисные центры А-класса идеальным объектом для инвестиций. Фактически в сегодняшней рыночной ситуации единственный высококлассный объект, соответствующий ожиданиям и требованиям арендаторов — недавно выведенный на рынок DM Tower. Это бизнес-центр А-класса, строящийся на территории сложившегося делового кластера «Даниловская мануфактура». Здание высотой в 18 этажей расположено на первой линии Новоданиловской набережной. «В составе проекта — офисные помещения класса А, которые предлагаются на продажу, что само по себе редкость для современного высококлассного офисного рынка, — рассказывает Татьяна Самченко. — Линейка предложения включает блоки от 68 до 345 квадратных метров с возможностью их объединения как до 1050-метровых блоков, так и до размеров целого этажа — 2 100 квадратных метров. Мы уверены, что бизнес высоко оценит DM Tower, и ожидаем активных продаж офисных площадей». Общая площадь объекта — 35,4 тысячи квадратных метров, проект здания разработан архитектурным бюро SPEECH под руководством Сергея Чобана. Внешний облик решен в стиле сложившегося вокруг «Даниловской мануфактуры» делового кластера: традиционные элементы красного кирпича сочетаются с ломаными плоскостями и панорамным остеклением. Здание спроектировано и строится в строгом соответствии с экологическими стандартами BREEAM. 70 процентов фасадов в здании имеют вид на реку и береговую линию, которая в ближайшее время будет благоустроена. Инвесторы, вкладывающиеся в DM Tower, могут рассчитывать на спрос со стороны крупных компаний из сфер, прежде всего, медиа, телекоммуникаций и IT, которые сейчас лидируют по спросу на высококлассные офисы. Как отмечают в KR Properties, инвесторы активно стремятся войти в проект на старте, учитывая неизбежный рост цен на коммерческие площади. К моменту завершения строительства (начало 2020 года) цены на площади в DM Tower вырастут на 20-40 процентов только за счет повышения строительной готовности, говорят в компании. Рост цен на рынке высококлассных офисов, исходя из сложившихся сегодня предпосылок, ожидается на уровне 10-20 процентов — это дополнительно скажется на ценах в проекте. Кроме того, девелопер предлагает целый ряд возможностей повысить доходность вложений за счет рассрочки, лизинговых программ и ипотеки от банков-партнеров. Окупаемость вложений в коммерческие площади DM Tower, прогнозируют в компании, составляет около восьми лет — один из минимальных на сегодня показателей. «Москва — город с высокой деловой активностью, — резюмирует Сергей Матюхин. — Требования современных арендаторов постоянно растут, поэтому мы работаем на опережение и думаем о том, какие характеристики будут важны через три года, когда бизнес-центр будет заполнен. DM Tower — самый современный и высокотехнологичный проект "Даниловской мануфактуры", и мы уже сейчас отмечаем крайне высокий инвестиционный спрос на площади в проекте».
