По банкам и углам: какая недвижимость поможет сохранить валютные сбережения
МОСКВА, 28 сен — РИА Недвижимость. Слухи о новых санкциях США против российских банков и вариантах ответа на них заставили вкладчиков забрать со счетов порядка 1,5 миллиардов долларов. Для тех, кто беспокоится о своих валютных сбережениях сайт "РИА Недвижимость" выяснил у экспертов, в каких активах можно безопасно сохранить сбережения, в том числе и в валюте. В середине сентября глава банка ВТБ Андрей Костин высказывал мнение, что банковская система РФ выстоит в случае введения против нее западных санкций, а клиенты в этом случае смогут вернуть средства с долларовых счетов, но в "какой валюте — это отдельная история". По информации агентства Блумберг объем валюты на частных счетах в целом по российским банкам в августе сократился на 1,5 миллиарда долларов. Агентство связало это с опасениями вкладчиков относительно возможного введения США санкций против российских банков. Таким образом бывшие вкладчики и просто те, кто хранит сбережения в валюте, сейчас находятся в поиске активов и инструментов для сохранения сбережений, и эксперты рассказывают, куда их стоит вложить. Зарубежная недвижимость Один из самых традиционных инвестиционных инструментов для валютных вложений — это зарубежная недвижимость. При этом важно понимать, что инвестиции в недвижимость — долгосрочные. Минимум 5 лет, чаще 10 и более, отмечает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. "Зато в недвижимость можно вкладывать относительно небольшую сумму: за 30-40 тысяч евро можно приобрести объект, который позволит, как минимум, сохранить сбережения и что-то заработать. В этом случае лучше рассматривать или недорогую квартиру, чтобы сдавать ее на длительный срок, или курортный объект для краткосрочной аренды", — предлагает он. Хорошим вариантом Березин называет небольшие города в Германии, где можно инвестировать в готовый арендный бизнес — то есть купить квартиру, у которой уже есть арендатор. "Можно рассчитывать на доход в 5%, а некоторых случаях до 7-8% уже после уплаты налогов", — подсчитал эксперт. Краткосрочная аренда теоретически может принести больший доход — до 10%, но и регулярные расходы тут больше — в первую очередь на управление объектом (поиск арендатора, уборка, мелкий ремонт). К тому же курортная недвижимость пользуется спросом не круглый год, и спрос может меняться от сезона к сезону, предупреждает Березин. Популярным направлением для инвестиций остается Кипр, отмечает директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова. Высокий спрос здесь связан с возможностью получить вид на жительство (инвестиции от 300 тысяч евро) или даже гражданство (от 2 миллионов евро). Помимо Кипра эксперт назвала удачным направлением для инвестиций Лондон, где прогноз по росту цен на недвижимость в центре — 20,3% к 2022 году. В свою очередь генеральный директор УК "Велес Траст" Дмитрий Осипов подсчитал, что квартира за рубежом, сдаваемая в аренду, будет приносить 1-3% годовых и потребует вложения от 200 тысяч евро. Плюсом является возможность получения вида на жительство. Однако есть и риски, например, арендатор может нанести квартире ущерб. Кроме того, ряд юридических процедур, связанных с покупкой квартиры и ее обслуживанием, потребуют дополнительных расходов. Коммерческая недвижимость за рубежом Если инвестор располагает достаточно крупной суммой денег — от 1 миллиона евро, то ему есть смысл обратить внимание на коммерческую недвижимость, доходность которой выше, чем у жилья — 4-5% годовых, продолжает Осипов. Если речь идет об 1-2 миллионах, то стоит рассмотреть объекты стрит-ритейла, если же в наличии 15-20 миллионов евро — то логистический, торговый или офисный центр, но при условии, что вы хорошо разбираетесь в этом рынке, предупреждает эксперт. Новым игрокам из России на зарубежных рынках обычно требуется больше времени, чтобы вникнуть в местную специфику, правила и особенности, поэтому велик риск упустить активы, соглашается, партнер, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев. "У инвестиций в зарубежную недвижимость есть особенность. На западных рынках достаточно ликвидности. Поэтому у российских инвесторов могут быть проблемы с вложениями. Крупный российский капитал столкнулся с другой проблемой: деньги наших инвесторов на западном рынке "фонят" и вызывают недоверие со стороны местных игроков. Поэтому они не горят желанием видеть российских инвесторов в своих проектах так, как это было еще 5-6 лет назад", — предупреждает эксперт. Инвестиции в Россию Российская недвижимость, условно можно назвать ее "московской" — достаточно стабильна с точки зрения стоимости и вполне ликвидна, поэтому вкладываться в нее актуально, рассуждает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. Но прежде следует учесть, что в реалиях сегодняшнего дня, доходность будет рублевая, подсказывает Балоев. При умелом распоряжении средствами, инвестировать в российские активы имеет смысл суммы от 1-2 миллиона долларов. "Например, за эти деньги можно купить коммерческую недвижимость в стилобате жилого дома, либо объект стрит-ритейла. Можно вложиться и на ранней стадии реализации проекта", — рекомендует он. Если говорить о профессиональной инвестиционной деятельности, то суммы вложений начинаются от миллиарда рублей и выше. Цены же на московскую элитную жилую недвижимость и арендные ставки на нее практически полностью потеряли связь с долларом, предупреждает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. "Даже если цена каких-то объектов выражена в долларах, то при резких скачках валютного курса застройщики или собственники квартир готовы в настоящее время проявлять определенную гибкость и давать дополнительные скидки с тем, чтобы рублевая цена квартиры либо осталась неизменной, либо повысилась, но не пропорционально курсу доллара, а на гораздо меньшую величину", — объясняет он. Сейчас нельзя советовать владельцам валютных сбережений менять их на рубли и вкладываться в российскую недвижимость: в условиях столь высокой неопределенности, которая есть сейчас, гарантировать то, что рост цен на элитное жилье отыграет очередной скачок курса доллара, невозможно. То есть сегодня подобное вложение — это инвестиция для самых рисковых, добавляет Халин. Эксперт добавляет, что вкладывать в российское жилье имеет смысл при ожидаемой доходности в 20-25%, при том, что арендный бизнес сейчас дает доходность максимум 12-15% годовых. " Поэтому чтобы инвестировать валюту в российский рынок стоит подождать пока курс стабилизируется или появятся предпосылки к тому, что курс начнет ослабевать", — отмечает он. Средняя же доходность российских активов, по оценке Осипова, составляет 3-4% годовых в рублях для жилья и 6-10% для коммерческой недвижимости. Другие активы Помимо недвижимости существуют и другие инвестиционные инструменты, в которые можно вложить валютные сбережения. Например, российские паи фондов недвижимости могут принести 8-12% годовых в рублях, однако здесь существует риск снижения ликвидности, отмечает Осипов. Зато есть плюс — низкий порог входа, стартующий от 50 тысяч рублей. Паи зарубежных фондов недвижимости принесут до 8% годовых в уже местной валюте, но порог входа выше — от 10 тысяч долларов, добавляет он. Такое вложение потребует хороших знаний рынка, а также придется самостоятельно подавать налоговую декларацию на этот вид дохода, предупреждает эксперт. В Великобритании частные инвесторы могут входить в интересные девелоперские проекты с бюджетом от 500 тысяч фунтов стерлингов и получать относительно высокие доходности (от 10% и выше годовых), добавляет Овчинникова. Что касается санкционных рисков, они относятся только к персоналиям и компаниям, попавшим в списки США. Такие лица просто не смогут совершить сделки. Для обычных инвесторов, не входящих в санкционные списки и способных показать источник средств для покупки, таких рисков нет, рассуждает она. Вклады в иностранных банках позволяют достаточно надежно сохранить средства, но имеют минимальную или нулевую доходность, предупреждает Колокольников. "Главное, что нужно понимать людям, которые владеют валютой, что это девирсификация доходов и инвестиций. Чтоб нивелировать какие-то риски, хорошо бы держать средства в разных валютах, особенно если держать деньги "в деньгах"", — добавляет он. Не надо забывать, что Россия находится в рублевой зоне, с довольно нестабильной экономикой и нестабильным рублем. И, соответственно, колебания соотношения рубль-доллар или рубль-евро — достаточно динамичны. Можно конечно верить в какие-то стратегии или самому формировать и покупать, но лучше все-таки определиться: либо мы спекулируем валютой, либо просто держим, рассуждает эксперт.
