Типичные ошибки инвесторов в недвижимость

Об эксперте Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист Член королевской академии профессионалов недвижимости RICS Доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024 Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH Ошибка № 1: потеряться в море информации Первая проблема, с которой сталкивается большинство иностранных инвесторов в Германии, – переизбыток неструктурированной информации. Сначала человек настроен решительно – хочет совершить сделку в ближайшие месяцы. Затем начинает изучать вопрос, общаться с агентами, сравнивать предложения. Каждый риэлтор нахваливает свой регион и свои объекты. Материал накапливается, а ясности не прибавляется. Что купить: торговый объект, доходный дом или квартиру? И где? Дадут ли мне кредит? И нужен ли он мне? Какие налоги я буду платить? И как мне их оптимизировать? Нужно ли открывать компанию? Кто будет управлять моим объектом? Как будут осуществляться денежные платежи? И есть ли у меня гарантии? Перед покупателем встают десятки, даже сотни вопросов, и от былой решительности не остается и следа. Между тем немецкий рынок очень ликвиден. Пока иностранец думает, местные инвесторы забирают лучшие объекты. Ошибка № 2: слепо доверять продавцу Следующая типичная ошибка иностранцев – выбирать объект для инвестиций, ориентируясь исключительно на данные, которые предоставляет продавец, не проверяя и не анализируя эту информацию. На бумаге он может нарисовать очень привлекательную картину, но вам ведь нужен не «бумажный», а реальный доход. Недавно в нашу управляющую компанию обратилась клиентка с просьбой решить ее проблему. Ей предложили отель – шикарное место, изысканный интерьер, высокая рентабельность, договор на десять лет. Все выглядело очень красиво и привлекательно. Она купила. Де-факто – рентабельность в два раза ниже, арендатор платит нерегулярно. Подобные проблемы можно решать, с большими или меньшими затратами. Но в любом случае было бы лучше их избежать еще на стадии выбора. Ошибка № 3: учитывать не все платежи за квартиру Иностранец решает вложиться в квартиру и, казалось бы, учитывает все возможные риски. Выбирает крупный город и популярный район, чтобы объект был востребован у арендаторов. Оценивает стоимость квадратного метра, размер арендных платежей, проверяет счета за «коммуналку» и даже консультируется с налоговым советником. Результат расчетов его устраивает, он спокойно заключает сделку… А через год получает от ТСЖ (товарищество собственников, которое есть в каждом многоквартирном доме в Германии) счет на круглую сумму. На собрании жильцов было решено отремонтировать кровлю, и все собственники должны на это скинуться. А так как у нашего инвестора нет большинства голосов, его просто ставят перед фактом. Суммы могут быть разными, порой – внушительными. К нам обращался клиент, который купил квартиру в Кёльне, а потом за год должен был вложить в ТСЖ больше, чем стоила его недвижимость. Один такой счет может свести на нет все инвестиционные перспективы сделки. Ошибка № 4: оценивать исключительно рентабельность В случае покупки целого доходного дома таких «подарков» от ТСЖ быть не может – ведь инвестор владеет всем объектом и сам решает, сколько и на что тратить. Это один из самых надежных типов недвижимости, но даже здесь можно проколоться. Например, недавно к нам обратились клиенты, которые купили доходный дом за сумму Х. Их устроила цена объекта и рентабельность, которую он приносил. Мы приехали на объект, провели оценку и выяснили, что он стоит даже не в два, а в три раза дешевле, чем они его купили! А все потому, что при покупке они не учли фактор амортизации: если эксплуатационный срок здания подходит к концу, цена его снижается. В ближайшие пару лет они еще смогут получать ожидаемый доход, а затем понадобятся большие вливания в капитальный ремонт. Без них продать объект за ту же сумму, что и купили, не получится. Ошибка № 5: игнорировать коммерческие параметры помещения При покупке торговой недвижимости есть свои специфические риски. Многие знают – и это правильно, – что здесь крайне важен срок арендного договора и качество нанимателя (желательно – крупная торговая сеть). Но это далеко не единственные параметры, которые нужно учитывать. Недавно к нам обратился клиент, он купил магазин с неплохими начальными данными: арендный договор с крупной сетью на семь лет, стабильный и хороший рентный поток. Но через два года арендатор захотел съехать. Причина – площадь помещения не соответствует формату его бизнеса. В этом случае нам повезло: объект находился в очень хорошем месте, и мы смогли его продать без убытка. Правда, он продавался как земельный участок, а не как магазин. Если бы локация была хуже, пришлось бы снижать цену в разы. Этот риск тоже можно было просчитать заранее, проанализировав объект не только с точки зрения типичных для недвижимости характеристик, но и с позиций применимости его для торговой деятельности. Ольга Мюллер: «Я привела лишь самые типичные проблемы, с которыми к нам обращаются клиенты. Нюансов гораздо больше. И, как показывает практика, самостоятельно с ними разобраться получается не у всех. Чтобы помочь зарубежным покупателям разложить все по полочкам, мы разработали онлайн-курс "Как приобрести инвестиционную недвижимость Германии". Цель серии семинаров в том, чтобы научить иностранцев ориентироваться на немецком рынке так же, как это делают местные инвесторы. Мы поделимся опытом, ответим на вопросы, честно расскажем о рисках, разберем реальные кейсы – удачные и неудачные. Словом, предоставим полную объективную информацию, которая поможет сделать грамотный выбор».