Зачем россияне покупают недвижимость за границей
Спрос сместился от популярных направлений для отдыха - Лазурного берега, курортов Италии и Черногории - на рынки Германии и Великобритании, где в основном клиенты рассматривают объекты коммерческой недвижимости. Как правило, коммерческая недвижимость в Германии приносит от 4 до 8 процентов в год. Объекты с доходностью в 5-6 процентов раскупаются быстро. "Основным мотивом для приобретения зарубежной недвижимости сейчас становится стремление сохранить капитал, инвесторы не ищут рискованных сделок, большая доходность в 12 процентов вызывает скорее опасения", - добавляет Данила Савченко. Недвижимость в Великобритании только треть россиян, выбравших эту страну, купили для себя, остальные относятся к ней как к выгодному активу. Спрос на Туманный Альбион немного подорвали опасения новых санкций и нестабильная геополитическая ситуация. Однако Данило Лацманович, партнер Regency Project Management (Великобритания), уверен, что заявления в прессе о том, что Великобритания будет бороться с необъясненными богатствами любого происхождения из любых стран, являются популистскими. "Даже если кто-то получил деньги незаконным путем и захочет сейчас купить недвижимость, то процедура покупки будет такой же, какой она была 30 лет назад. Он наймет юриста, который выполняет функцию нотариуса, и объяснит ему, откуда он взял деньги. Юрист по доверительному поручению оформит сделку и передаст свидетельство на право собственности. В этом смысле ничего не изменилось, - рассказывает он, - доказывать происхождение денег юристам нужно было всегда. Это делали, чтобы недвижимость не покупалась на подставных лиц. И это было не только с недвижимостью. Если кто-то придет покупать новый "Бентли" за 300 тысяч фунтов наличными, то у него их просто не примут". По словам основателя компании "Второй паспорт" Юрия Моши, спрос на зарубежную недвижимость среди россиян поменял направление - стал более обдуманным и прагматичным. "Как и раньше, в купленных домах и квартирах редко живут круглый год. Но раньше квартира могла пустовать месяцами. А теперь владельцы стараются сдать ее в краткосрочную аренду. Особенно это касается курортной недвижимости", - говорит он. В качестве оптимального примера сочетания высокой ликвидности и получения стабильного дохода управляющий директор компании "Дом в Европе" Ольга Ульянова называет Испанию, рынок которой стабильно растет последние пять лет. Так, на Коста Дорада, регионе с традиционным центром притяжения российских туристов, стоимость сезонной туристической аренды выросла на 30 процентов за последние пять лет, а стоимость квадратного метра - всего на 12 процентов. Как правило, годовая рентабельность от сдачи в аренду квартиры в курортном городе составляет 5-8 процентов. По словам участников рынка, растет количество запросов на подбор недвижимости в Чехии. В последнее время цены здесь выросли на 20 процентов и, вероятно, будут продолжать расти. Однако большинство домов в центральных районах Праги являются объектами культурного наследия и находятся в плохом состоянии, непригодном для коммерциализации, а качественные объекты уходят очень быстро по аукционной системе. За рубежом коммерческая недвижимость всегда была более доходна, чем жилье. Небольшое торговое помещение в Европе может приносить в среднем 7-8 процентов годовых в валюте. Вот только отличительная особенность рынка ЕС от российского в том, что в Европе, согласно типовым договорам, любой текущий ремонт и практически весь комплекс вопросов, связанных с обслуживанием сдаваемых в аренду площадей, ложится не на арендатора, а на собственника коммерческого помещения, отмечает Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой площадки для коллективных инвестиций в недвижимость AKTIVO. "Около 16 процентов потенциальных покупателей из России планируют сдавать приобретенные объекты недвижимости в аренду. Ведь такие вложения обещают инвесторам доход в валюте. Однако я бы сейчас не стал называть зарубежную недвижимость - пусть даже и "под наем" - идеальным объектом для инвестиций. И дело здесь отнюдь не в одной "санкционной волне", - поясняет он. - Основная причина - соотношение рисков и доходности. Так, частные российские инвесторы не всегда учитывают, к примеру, что коммунальные платежи и налоги на жилую недвижимость "там" значительно выше, чем "здесь". Прибавьте к этому большие комиссии "импортных" управляющих компаний за свои услуги. Ведь вряд ли кто-то из нас, находясь, скажем, в Москве, будет заниматься самостоятельным поиском арендаторов квартиры в Берлине или Милане, вопросами ее заселения и обслуживания". В результате прогнозируемая доходность может составить не более 2-3 процентов. При таком раскладе в России можно получать даже более выгодный пассивный доход от недвижимости. Так, средняя доходность объектов стрит-ретейла в Москве сейчас составляет 10-12 процентов годовых. *Это расширенная версия текста, опубликованного в номере "РГ"
