Сергей Иванов: Рост цен на первичное жилье неизбежен

В условиях законодательных изменений в строительной отрасли, которыми отметился текущий год, краснодарские застройщики активно предпринимают меры к тому, чтобы удержаться на рынке, ищут новые пути развития. При этом каждая компания формирует свое уникальное решение. Строительно–инвестиционная корпорация «Девелопмент–Юг», невзирая на турбулентность рынка, поставила своей целью поступательно увеличивать количество реализованного жилья, ежегодно осваивать новые регионы и, как результат, вырастить бизнес до федеральных масштабов. Подробнее об этом в интервью ДГ рассказал президент корпорации Сергей Иванов. - Сергей Петрович, в этом году вступили в силу очередные поправки к 214–ФЗ. Как в связи с этим чувствует себя строительная отрасль? Необходимость законодательных изменений на строительном рынке назрела уже давно. Самое главное произойдет в июле следующего года, когда все застройщики начнут использовать эскроу–счета на новых проектах. С этого момента работа строительной отрасли кардинально поменяется — значительно вырастет роль банков в процессе. - Вы уже выбрали банки, с которыми будете сотрудничать? - Да, у нас такое понимание уже есть. На самом деле, не так много банков, с которыми можно будет сотрудничать. Из нескольких сотен кредитных организаций, которые присутствуют на рынке, Центробанк для работы со эскроу–счетами аккредитовал только 58. Из них в Краснодаре работают не более 10 представителей. Для успешного финансирования строительной отрасли банков, участвующих в этом процессе, должно быть больше. Президент поставил задачу увеличить к 2024 году объем ежегодно сдаваемого жилья до 120 млн кв. метров. Если умножить эту цифру на среднюю стоимость квадратного метра, то мы увидим, что строительной отрасли нужно будет более 7 трлн рублей. Это очень большая сумма, и ее размер говорит о том, что наша отрасль существенно усилит свои позиции в развитии экономики всего государства. - Эти изменения в сути своей положительны для рынка? - В краткосрочной перспективе с рынка будут вынуждены уйти многие застройщики, они просто не смогут работать в новых условиях. Но в итоге рынок строительства жилой недвижимости качественно преобразится. Все строительные компании будут работать по единым понятным новым правилам, платить налоги и вести бизнес прозрачно. Значительно возрастет роль банка как регулятора, Проблема обманутых дольщиков должна уйти в прошлое. Банки будут строго контролировать все расходы по каждому проекту. Никто не сможет взять деньги дольщиков и распорядиться ими по своему усмотрению. Ближайшие пару лет станут очень непростыми для рынка. Компании будут адаптироваться к новым условиям, и насколько успешно они это сделают, спрогнозировать трудно. - Как перемены отразятся на стоимости квадратного метра? - Рост цен на первичное жилье неизбежен. Это произойдет по нескольким причинам. Во–первых, проценты по эскроу–счетам напрямую повысят себестоимость создаваемого продукта. Во–вторых, серьезно сократится число застройщиков, а значит, и объем предложения на рынке. По нашим оценкам, стоимость жилья вырастет на 25–30%. В Краснодаре сегодня цена очень низкая. Сейчас при комплексной застройке и соблюдении всех правил строительства себестоимость жилья в доступном ценовом сегменте составляет 42–43 тыс. рублей. Учитывая, что компания должна зарабатывать прибыль и развиваться, справедливая цена по массовому жилью должна быть 50–55 тыс. рублей за квадратный метр. Сегодня по статистике в Краснодаре средняя цена 45 тыс. рублей, она уйдет в прошлое очень скоро. Итоговая средняя стоимость квадратного метра станет 60–65 тыс. рублей. - Сколько застройщиков Краснодара готовы к работе в новых условиях? Готова ли корпорация «Девелопмент–Юг»? - Мы полностью готовы к работе по новым правилам. Задолго до законодательных изменений мы уже соответствовали большинству новых требований. Последние годы мы создавали эффективную и грамотную финансовую политику внутри компании, выстраивали эффективные отношения с банками–партнерами. Мы всегда жестко следим за тем, чтобы каждый проект и проданный квадратный метр были прибыльными. Мы никогда не демпинговали и не снижали цены для решения каких–то сиюминутных задач. Сложно говорить, насколько другие строительные компании готовы к работе по новым правилам. Банки будут выбирать понятные, прозрачные, предсказуемые строительные компании с кредитной историей, хорошей репутацией и ликвидными активами. На рынке совсем небольшое количество застройщиков соответствует этим требованиям. Еще одна проблема многих застройщиков в том, что не все умеют правильно считать себестоимость и по факту работают либо в ноль, либо в минус. Это эффект пирамиды, которая обязательно когда–то рухнет. Использовать прибыль возможно, только когда дом построен, сдан, и все обязательства выполнены. Несоблюдение этого правила привело к появлению десятков незавершенных строек. - Вернемся к «Девелопмент–Юг». В чем сегодня заключается стратегия развития компании? - Наша стратегия сегодня состоит в развитии новых регионов при сохранении лидирующих позиций в нашем ключевом городе присутствия — Краснодаре. Последние несколько лет мы выходим в один новый субъект каждый год. Продолжаем это развитие, и у нас на рассмотрении и в проработке находятся несколько новых регионов. В каждом городе у нас эффективные команды, каждый город курирует кто–то из членов правления. Наша стратегия развития подразумевает не просто географический рост, а рост объемов строительства. Буквально на днях мы утвердили наши планы развития на ближайшие пять лет. Хочу повторить, что главным городом для «Девелопмент–Юг» был и остается Краснодар. Наша долгосрочная цель на несколько лет — достичь объема продаж жилья 500 тыс. кв. метров. Мы будем работать по всей стране, а прибыль будем инвестировать преимущественно в Краснодар. - Во что вы собираетесь инвестировать прибыль в Краснодаре? - Мы бы хотели построить очень хорошую современную частую школу. У нас уже есть подобный опыт. В 2007 году мы возвели и безвозмездно передали городу среднюю общеобразовательную №101 в Юбилейном микрорайоне. Новая школа должна стать самой инновационной на Кубани и на всем Юге России. - Вы строите в Краснодаре 24 года. Как за это время изменился город? - За последние пару десятков лет Краснодар очень сильно изменился в лучшую сторону. Я очень рад, что наш город стал миллионником. Это произошло благодаря большому притоку новых жителей из других регионов страны. К тому же город значительно помолодел. Сегодня средний возраст жителя Краснодара — 36–38 лет. Это самые активные и энергичные люди. У Краснодара огромный человеческий капитал: его жители будут работать, вести активный образ жизни, развиваться, создавать добавленную стоимость. Город будет и дальше расти, и спрос на жилье здесь обеспечен на десятилетия вперед. - Сегодня это столичный город? Краснодар похож на Москву или Питер? - Краснодар — красивый город, но для того, чтобы он стал столичным, еще многое нужно сделать. Сегодня бюджет города не успевает за его ростом. Это касается инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Необходимо расселить старый фонд в центре. Все эти проекты требуют огромных финансовых вложений. - Как можно решить эти проблемы? - Бюджет города формируется из налогов, и сегодня главная задача властей всех уровней — увеличить их собираемость. Уверен, что все компании обязаны платить налоги, и тогда Краснодар станет по–настоящему столичным городом. - Недавно вы были награждены медалью «За заслуги». На каких принципах вы строили деятельность своей строительной компании все эти годы? Если говорить о работе компании, главное — сильная команда и прозрачность. А если о нашем продукте — жилье, то здесь главными для меня всегда были качество и комфорт. Сегодня в домах корпорации живет более 70 тыс. человек, то есть каждый двадцатый краснодарец.Востребованность наших проектов — это и есть главный показатель работы. Справка: Строительная корпорация «Девелопмент–Юг» была основана в 1995 году. На сегодняшний день корпорацией возведены более 1,8 млн кв. метров жилья. В 97 домах от «Девелопмент–Юг» живут более 19 тыс. семей. В последние годы «Девелопмент–Юг» активно осваивает новые регионы. В 2014 году началась реализация проекта в Перми, а в 2015 — в Ростове–на–Дону, в 2017 — в Астрахани.