Повышение ипотечных ставок подхлестнуло спрос на жилье в Москве
Покупатели московских новостроек отреагировали на удорожание ипотеки новым ростом спроса, опасаясь дальнейшего повышения ставок. Но вторичном рынке спрос также продолжил расти, хотя и не такими темпами, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Первичка: успеть, пока не началось
Повышение ипотечных ставок пока не привело к сокращению числа реализованных квартир. Наоборот, объем поглощения в октябре вырос на 25% относительно предыдущего месяца, отмечает гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".
Положительная динамика спроса обусловлена широким ассортиментом предложения и доступностью ипотечных программ, дополнительными условиями приобретения от застройщиков, а также спрос "подогревают" ожидания по удорожанию ипотечных программ, объясняет Суниев.
В Москве в старых границах было зарегистрировано 5,7 тысячи сделок, подсчитали аналитики портала ЦИАН, и еще 2,7 тысячи — в новой Москве.
"Относительно показателей прошлого года в минувшем октябре зарегистрировано на 44% больше ДДУ", — подсчитал руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet роман Родионцев.
Эксперты также отмечают, что сокращается срок принятия решения о покупке. На это в частности указывает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский, замечая, что если раньше клиенты возвращались к нам спустя три месяца, то сегодня этот срок сократился до одного месяца.
Объем ипотечных сделок в октябре ощутимо вырос по отношению к сентябрю: в "старой" Москве рост составил 31% и 36% на новых территориях, уточняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
"Из-за опасения дальнейшего роста ставок многие покупатели поспешили заключить договор на текущих, более выгодных условия", — поясняет он.
Причем, по данным портала Avito, на пике спроса в октябре оказались однокомнатные квартиры.
"Моменты максимального спроса на остальные типы квартир пришлись на другие месяцы: август для двухкомнатных, май для трехкомнатных и июль для четырехкомнатных", — обратили внимание в Avito.
Внимание покупателей новостроек все больше смещается в сторону однокомнатных квартир, соглашается эксперт портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова. По ее данным, в октябре на "однушки" пришлось более 50% от всех запросов. При этом значительно, на 2,5%, просела доля трехкомнатных и многокомнатных квартир.
Рынок Шрёдингера
Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, разошлись в оценке того, как в октябре изменились цены на новостройки.
Ряд экспертов отметили рост. Так, управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая отмечает, что в октябре 2018 года в некоторых новостройках рост цен составил 5-7%. Однако в целом, по ее словам, повышение было в пределах 1-3%, что связано не только с изменением стадии строительной готовности проекта, но с высокой покупательской активностью. С этим соглашается и Попов, поясняя, что ценник растет "медленно, но уверенно".
В то же время ряд экспертов указали на отсутствие динамики или даже некоторое снижение цен. "Обычно застройщики осенью повышают цены после летних месяцев, но в этом году картина обратная", — отмечает генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.
Суниев также отмечает небольшое снижение средней цены в старых границах Москвы, объясняя это активным выходом на рынок новых проектов.
В свою очередь директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов обращает внимание, что в цене подросли только квартиры комфорт-класса в новой Москве (на 5,6%). Во всех остальных округах он наблюдает снижение на 1%.
По итогам октября 2018 года средняя цена в старых границах Москвы составила 198,5 тысячи рублей. (+1,0% по сравнению с сентябрём 2018 и +7,2% по сравнению с началом года), в новой Москве — 109,5 тысячи (+0,9%) по сравнению с сентябрём 2018 и +8,0% по сравнению с началом года), подсчитал Попов.
Эксперты также разошлись в прогнозах относительно того, все ли застройщики смогут уложиться в заявленные сроки ввода объектов в эксплуатацию, ведь традиционно и сдача домов, и информирование о смещении сроков приходится на конец года.
Переносы сроков происходят как в сторону увеличения, так и уменьшения, причем практика переносов сроков сдачи в сторону их увеличения стала встречаться за последнее время все чаще, отмечает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.
Начиная с 2016 года, на рынке происходит увеличение переносов сроков ввода. В начале 2016 года застройщики переносили сроки на 1,7 месяца, а в 2017 году уже на три-четыре месяца. В настоящее время в среднем объекты сдаются на 5 месяцев позже от первоначально указанного срока, подсчитала вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн.
Однако некоторые эксперты не увидели в этом ничего необычного. Так, по словам Попова, в последние годы на 4-й квартал приходится около 50% от суммарного ввода в эксплуатацию. "Аналогичную статистику мы ожидаем и в этом году", — отмечает он.
Абсолютное большинство новостроек, которые сдаются до конца года, находятся в завершающей стадии готовности. Поэтому, если сроки и будут нарушены, то скорее по причине бюрократических сложностей с процедурой получения разрешения на ввод, а не из-за финансовых проблем девелопера, обращает внимание Литинецкая.
Вторичка дорожает и пропадает
Главные тренды октября на вторичном рынке — планомерное повышение цен и снижение объема предложения, отмечают эксперты.
Октябрьская статистика отражает сделки, договоренности по которым, как правило, были достигнуты месяцем ранее, рассуждает Попов. Статистика по числу договоров купли-продажи пока не опубликована, но по косвенным признакам (числу новых объявлений, срокам экспозиции) можно предположить, что восходящий тренд на рынке сохранится. По итогам января-сентября число сделок на вторичном рынке выросло на 25% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, добавляет он.
Главное отличие этого года от прошлого связано с уменьшением уровня скидок до 1-3% против 3-5% годом ранее, отмечает Литинецкая.
"Кроме того, стоит отметить формирование кризиса ликвидности вторичного рынка. Около 70-80% представленных в продаже квартир не соответствуют требованиям современных покупателей, которые сравнивают предложения со строящимися новостройками и хотят за сопоставимые деньги приобрести столь же качественное жилье", — поясняет она.
Активность в сегменте покупок с привлечением ипотечного кредитования высока как никогда, говорит управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.
"В октябре наши ипотечные консультанты были максимально загружены работой: возможно, в ожидании повышения ставок покупатели, которые откладывали покупку, стремились успеть приобрести квартиру на выгодных — даже после подъема ставок — условиях", — объясняет эксперт.
Все стараются продать сейчас, каждый продавец заявляет свою цену, и даже если объекты относятся к одной категории, их заявленная стоимость может разниться на 10-15%, комментирует ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Александр Лунин.
"Возможно по некоторым из них цена необоснованно завышена, но, к сожалению, такие объекты на рынке, будут встречаться довольно часто", — предупреждает он.
Кроме того, на московский вторичный рынок оказывает влияние и программа реновации, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
"Жилье, которое предоставляют в рамках данной программы, отличается качеством, поэтому спрос на квартиры в сносимых домах не падает. Реновационное жилье до сих пор продается в течение 3-4 дней, однако такой срок экспозиции применим для домов, по которым точно указан срок переселения", — подчеркивает она.
Практика сложилась так: когда предложение падает ниже 40 тысяч объектов (а сейчас их 38 тысяч), возможности для выбора сокращаются, покупателям приходится выбирать быстрее, и им уже не удается диктовать продавцу свои условия, рассуждает Толстик.
"Соответственно, чем сильнее падение, тем меньше у покупателя возможностей долго выбирать и получать значительные скидки", — резюмирует она.