Риски инвестиций в студенческое жилье Великобритании, о которых не ...

Предпосылки Великобритания – мировой лидер в сфере образования. По числу иностранных студентов она уступает только США. Каждый год в местные вузы приезжают сотни тысяч не самых бедных иностранцев – из Китая, Малайзии, Штатов, Индии, европейских стран и, конечно, России. По оценкам Savills, в Британии самый высокий в мире уровень обеспеченности студентов жильем. Самый высокий – это 27%. Только каждый третий учащийся может разместиться в общежитии. В других странах – и того меньше. Результат – новая ниша для инвестиций, строительство специально оборудованных для нужд студентов зданий и сдача апартаментов в аренду. По оценкам аналитиков Savills, объем этого рынка за последние пять лет вырос на 87%. Общая сумма сделок уже сейчас исчисляется десятками миллиардов долларов. Предложение В последние годы частным инвесторам – в том числе зарубежным – стали предлагать участвовать в проектах студенческого жилья Великобритании. Типичные условия сделки Инвестор покупает комнату или студию (как правило, 12-30 кв. м) в многоквартирном здании, спроектированном специально для нужд студентов. Большинство таких объектов находится в студенческих городах, например, в Ливерпуле или Манчестере. Типичная стоимость – 50-200 тыс. фунтов. Зданием управляет компания, которая привлекает арендаторов и решает все эксплуатационные вопросы. Во время сделки инвестор заключает с управляющим договор, по которому ему полагается фиксированный доход на срок от двух до пяти лет – как правило, 6-9% до уплаты налогов. В этой сумме уже учтены расходы на коммунальные платежи и другие издержки. Получается, нам предлагают вложить небольшую, по британским меркам, сумму и получить большой и – внимание – гарантированный доход. Когда видишь такие условия, первая мысль – хорошо, но чем я рискую? Студенческие общежития, в которые предлагают вкладываться инвесторам, – это современные многоквартирные дома, построенные пять лет назад и позже. Многие проекты находятся в стадии реализации Риски «Инвестиции в студенческое жилье – как и любые другие – имеют свои преимущества и недостатки, риски. Но речь именно о покупке общежития целиком. Это многомиллионные сделки. Мы недавно закрыли продажу полностью сданного в аренду студенческого общежития на сумму 11 млн фунтов, – рассказывает Алиса Зотимова, основатель и управляющий директор лондонской компании AZ Real Estate. – Если же говорить о покупке отдельных комнат, то, на мой взгляд, это однозначно высокорискованная инвестиция. И вот почему. Во-первых, эти объекты неликвидны. Сама постановка вопроса о том, чтобы приобрести комнату в студенческом общежитии, для Великобритании нетипична. В Англии большое количество порталов, где представлен огромный выбор объектов в различных городах, пригородах, районах и т. п. Но информации о продаже студенческих комнат, увы, там нет. Покупатели в Великобритании просто не ищут отдельные комнаты в общежитии – гораздо проще купить квартиру. Поэтому, когда вы принимаете решение о приобретении комнаты в студенческом общежитии Великобритании, надо четко понимать, как вы сможете ее в будущем продать. На такого рода недвижимость спрос мизерный, вероятность найти покупателя "на открытом рынке" минимальна, так как рынка комнат студенческих общежитий в Великобритании нет. Есть отдельные предложения по комнатам, которые появились недавно, но это исключение, которое лишь подтверждает правило. В лучшем случае вы сможете продать объект бывшему владельцу, но с существенным дисконтом, что приведет к финансовым потерям. Второй риск – гарантия доходности на первые несколько лет может быть искусственной. После окончания срока фиксации ставок доходность может упасть или просто быть более волатильной. И в-третьих, в этой схеме инвестор не имеет контроля за активом в расходной части – вознаграждение управляющей компании, коммунальные и эксплуатационные расходы. Суммы могут быть высокими или необязательными, но инвестор будет обязан оплачивать расходы, так как он один из многих владельцев с одинаковыми минимальными правами и равными обязанностями». Квартиры в студенческих общежитиях продаются с обстановкой Британский Telegraph писал о рисках инвестиций в студенческие комнаты еще в 2014 году. Помимо всего вышеперечисленного, эксперты указали на возможность провала проекта и привели примеры студенческих комплексов, которые не смогли обеспечить инвесторам даже гарантированный на два – пять лет доход. С другой стороны, с тех пор прошло уже несколько лет, а проекты студенческих общежитий продолжают появляться. И если раньше инвесторов приглашали на стадии офф-план, то сейчас можно покупать комнаты в готовых и уже сдающихся в аренду зданиях. А значит, можно проверить показатели заполняемости и актуальные арендные ставки. Рынок новый, но растет очень быстро. Возможно, вскоре появится и полноценный сектор «вторички» (движение в этом направлении тоже идет). Пока же важно понимать, что те колоссальные многомиллиардные суммы, о которых пишут Savills и прочие аналитики, касаются вовсе не маленьких сделок по покупке комнат частными инвесторами. Объемы и рост этого рынка обеспечивают крупные игроки, которые выкупают здания целиком. А там другой порог входа и другие риски. Во многих зданиях помимо жилых комнат есть общие зоны, например, тренажерный зал Подведем итоги: плюсы и минусы инвестиций в студенческие комнаты Великобритании Плюсы Минусы Растущий рынок международного образования, популярность Великобритании у студентов и нехватка жилья формируют стабильный долгосрочный спрос у арендаторов Отсутствие в Великобритании вторичного рынка студенческих комнат усложняет продажу объекта – придется искать такого же инвестора или возвращать объект застройщику, который может не предложить выгодные условия выкупа, если это не было прописано в договоре Низкий порог входа – цены на комнаты в английских общежитиях стартуют от 50 тыс. фунтов. При этом речь идет о качественных новых зданиях с современной инфраструктурой и отделкой Ограничения по использованию комнат. Согласно многим договорам, владелец апартаментов не может сам в них проживать, если не является студентом британского вуза Высокий арендный доход – 6-9% в течение 2-5 лет застройщик гарантирует при продаже Короткий срок договора с управляющим, непонятные условия продления договоров Пассивная инвестиция – все эксплуатационные расходы берет на себя управляющая компания, инвестор только получает доход Зависимость от управляющего – расходы на содержание дома могут быть повышены, а частному собственнику одной комнаты придется согласиться с общим решением Альтернатива «Каждый инвестор самостоятельно принимает решение о том, на какой риск он готов идти. Мы лишь можем порекомендовать и поделиться нашим опытом, – добавляет Алиса Зотимова. – На мой взгляд, покупателям с небольшими бюджетами лучше брать обычные квартиры или софинансировать девелоперские проекты. Если средства позволяют, можно рассмотреть покупку студенческого общежития целиком». Вариант 1: квартира в студенческом городе С бюджетом 100-200 тыс. фунтов в английских студенческих городах можно найти обычную квартиру. В этом случае у инвестора полный контроль за активом, более понятная ликвидность, сформированный рынок перепродаж. Объект можно самостоятельно сдавать в аренду – студентам и не только – или найти управляющую компанию, которая будет заниматься квартирой. В этом случае можно выйти на прибыль 4-6% до учета налогов. Вариант 2: акционерный заем на время строительства Для реализации проектов, не только студенческих, девелоперы нуждаются в финансировании. И далеко не всегда они могут получить всю сумму в банке. Частный инвестор может дать заем компании на время строительства, а в конце срока получить обратно свои деньги с оговоренным доходом – обычно около 10%. Вариант 3: покупка готового студенческого общежития Ставки ежегодной доходности общежитий в Англии могут достигать 7-8% (до налогов), в Лондоне – около 5% годовых. В случае владения целым зданием инвестор избегает рисков ликвидности (спрос на такие объекты высок) и управления (он сам принимает все решения). При этом минимальная стоимость актива начинается с 7 млн фунтов (по расчетам, здание становится рентабельным, если в нем более 80 студий). До 60% можно потенциально прокредитовать. У всех вышеперечисленных альтернативных вариантов есть не только преимущества, но и недостатки (подробнее о них – в следующих материалах, подписывайтесь на рассылку Prian.ru). Главное – понимать, что вложения без рисков не приносят дохода. Таких инвестиций просто не бывает. Вопрос в том, какую долю риска вы готовы на себя взять. Текст – Анастасия Фалей Фото – wikipedia.org