Ещё
«Средство возмездия»: как Москва отказывается от доллара
«Средство возмездия»: как Москва отказывается от доллара
Рынки
"На хрена нужен такой союз?!"
"На хрена нужен такой союз?!"
Экономика
Белоруссия захотела снижения цены на российский газ
Белоруссия захотела снижения цены на российский газ
Экономика
"Ему предстоит девальвация"
"Ему предстоит девальвация"
Экономика

Была не была 

Дешевая ипотека в России стремительно исчезла
Фото: ТАСС
В 2018 году ипотека била в России рекорд за рекордом. Несколько месяцев подряд объемы выдачи жилищных кредитов брали все новые высоты — последний рубеж был преодолен в октябре 2018-го, ставшем абсолютным ипотечным рекордсменом за всю историю наблюдений. Но в ноябре все рухнуло.
Ноябрь 2018-го, по данным аналитиков компании «Метриум», показал снижение объема ипотечных сделок на 15 процентов к прошлому месяцу (материалы исследования есть в редакции). С одной стороны, динамика объясняется «высокой базой» октября. Но и к ноябрю 2017-го снижение объема выдачи тоже зафиксировано, да какое: на целых 58 процентов.
Октябрьский ажиотаж, кстати, во многом объясняется как раз повышением ставок по ипотеке — как уже случившимся, так и ожидаемым: покупатели ломились «в последний вагон». Так что — дешевая ипотека действительно закончилась? «Лента.ру» расспросила участников рынка недвижимости о том, как уже изменилась ситуация с доступными кредитами на жилье, и о том, чего ждать от наступающего года.

Золотые времена

Для начала стоит вспомнить, каким был 2018 год — год беспрецедентного ипотечного бума. По статистике государственной корпорации «Дом.рф», с января по октябрь 2018-го в России было выдано 1,17 миллиона ипотечных кредитов на сумму 2,37 триллиона рублей. Это на 44,4 процента в количественном и на 58,2 — в денежном выражении больше, чем за 10 месяцев 2017 года.
Возможной вся эта красота стала из-за низкой ставки . А рост ставки (последнее повышение — до 7,75 процента — состоялось в декабре 2018-го), соответственно, провоцирует и рост банковских ставок по жилищным кредитам.
Тут стоит напомнить о том, что ставка ЦБ выросла не так и сильно (по крайней мере, пока).
«В начале 2018 года ключевая ставка составляла 7,75 процента, в феврале она снизилась до 7,5, а в марте — до 7,25 процента, — вспоминает , руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Уже в сентябре произошел обратный отскок, когда ключевая ставка повысилась на 0,25 процентного пункта. Еще одно повышение 14 декабря вернуло ситуацию к условиям начала текущего года».
То есть к концу года рынок пришел с теми же условиями, с которыми его начинал, — и это не так плохо. В конце концов, выдача 2017 года тоже была рекордной, пока этот рекорд не побил 2018-й.
И все же, ставки в конце года повыше, чем в его первой половине. «Средние ставки по ипотеке сейчас стремятся к 10,5 процента, — говорит , руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости „Бон Тон“. — Для сравнения, в первой половине этого года заемщикам были доступны программы со ставками на уровне 8,5-9 процентов годовых».
«В среднем, с сентября 2018-го ставки по ипотеке выросли на один процентный пункт», — делится наблюдениями руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Андрей Вербицкий. «Ставки по ипотечным кредитам уже выросли — до 10,5 процента, и это еще не предел, — соглашается Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК „Развитие“. — Вслед за недавним повышением ставки ЦБ стоит ждать и очередного витка роста ипотечных ставок».
Впрочем, как подчеркивает Ирина Туманова, некоторые банки повысили ставки «авансом» еще в сентябре, не дожидаясь последующего роста ключевой ставки. «Многие повысили ставки с расчетом на то, что общеэкономические условия будут ухудшаться», — говорит эксперт, уточняя, что теперь до конца года большинство этих кредитных организаций с большой вероятностью сохранит прежние — сентябрьские — условия. «Даже себе в убыток», — добавляет Туманова.
Многие, но не все. «18 декабря пять кредитных учреждений уже сообщили о повышении ставок на 0,3-0,5 процентного пункта», — рассказывает , председатель совета директоров «Бест-Новострой».
И все же даже с учетом роста ставок условия по ипотеке на рынке куда лучше, чем в 2015-2016-м, и как минимум не хуже, чем в 2017-м. Надолго ли?

Вперед, в прошлое?

«Сейчас самые выгодные условия кредитования — 9,3 процента годовых при первоначальном взносе 15-20 процентов, — делится своей статистикой , управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Самые невыгодные программы ипотечного кредитования сейчас предполагают ставку порядка 10,5-11 процентов годовых».
Для сравнения: в 2015-2016 государство субсидировало ставку до 12 процентов. Сейчас такой показатель кажется неоправданно высоким — покупатель быстро привык к дешевой ипотеке. Правда, как говорит Ирина Доброхотова, 12 процентов могут и вернуться.
«В связи с разворотом рынка в сторону повышения ставок катастрофы ждать не стоит, но сам тренд настораживает, и если он сохранится, то в течение следующего года рынок может вновь вернуться к ставке в 12 процентов, — рассуждает эксперт. — Государство субсидировать ставку в этом случае вряд ли будет, а среди застройщиков это смогут делать лишь единицы».
Впрочем, даже если это и произойдет, то вряд ли единомоментно, уверены опрошенные «Лентой.ру» эксперты.
«До худших условий еще очень далеко», — уверена , директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. «На десятилетней ретроспективе максимальные ставки по ипотечным кредитам были зафиксированы в 2015 году», — напоминает эксперт.
Действительно, тогда рынок видел не только 15-16 процентов годовых (уже заградительные для спроса), но и 20, и 30-35 процентов. Но и ключевая ставка ЦБ тогда — точнее, в конце 2014-го, — была поднята до 17 процентов.
Сейчас игроки рынка ожидают повышения куда более плавного — но все-таки повышения. «По нашим оценкам, ставка ЦБ продержится на уровне 7,75 процента до февраля 2019 года (в феврале планируется очередное заседание Банка России, на котором принимается решение о ставке — прим. „Ленты.ру“), — делится прогнозом Ирина Туманова. — И следующие изменения ипотечных ставок, возможно, будут уже после праздников. Если мы останемся в прежних условиях, то до конца 2019 года ключевая ставка может вырасти еще на 0,5 процентного пункта».
«После нового года ставки по ипотечным продуктам увеличатся на 0,25-0,5 процента, — говорит , руководитель ипотeчного центра Est-a-Tet, уточняя, что рост станет реакцией на декабрьское повышение ключевой ставки. — Дальнейший рост по ипотечным продуктам может произойти в феврале, после очередного планового заседания ЦБ по ставке». «При текущих экономических условиях в 2019 году я ожидаю роста ипотечных ставок на один процент от текущего уровня», — делится мнением начальник управления клиентских отношений Иван Лонкин. «Ставки по кредитам в 2019 году, скорее всего, будут расти, — прогнозирует и генеральный директор ГК „Атлант“ Роман Лябихов. — При оптимистичном сценарии они увеличатся в пределах процента за год, при более негативном — до двух процентов».
Мария Литинецкая, как и большинство опрошенных экспертов рынка, считает наиболее вероятным сценарием именно этот — с постепенным повышением ключевой ставки ЦБ и постепенным же ростом ставок по ипотеке.
«Но сценариев развития событий несколько, — рассуждает эксперт. — Второй сценарий «негативный»: принятие новых санкций приводит к обрушению курса рубля, Центробанк резко повышает базовую ставку (сразу на несколько процентных пунктов) и кредит дорожает до 12-14 процентов годовых. Третий сценарий — «позитивный», но маловероятный: правительство запускает программу субсидирования ипотеки или разрабатывает другие меры поддержки рынка, чтобы ставки сохранились на уровне 10 процентов годовых».
Одними ставками, кстати, дело не ограничится.
«Сейчас с полной уверенностью можно сказать, что уже в начале следующего года банки придут к новому механизму привлечения ипотечного заемщика, — говорит Ирина Доброхотова. — Банки не скрывают, что в 2019 году им придется повысить либо минимальный первоначальный взнос, либо ставку для ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом, так как для таких кредитов вводятся повышенные коэффициенты риска во избежание повторения ипотечного кризиса».
Подобные прогнозы дают и другие опрощенные «Лентой.ру» эксперты.
А Ирина Туманова напоминает о том, что на рынке кредитования с неизбежностью скажутся и новые правила работы для застройщиков, которые заработают в полную силу с июля 2019-го.
«Застройщики будут открывать эскроу-счета в крупных финансовых структурах, с обширной региональной сетью, чтобы не потерять региональных клиентов, — рассуждает эксперт. — А более мелкие банки будут вынуждены предлагать привлекательные условия кредитования и давать в чем-либо послабление, например, при оценке платежеспособности заемщиков. Поэтому с серьезными прогнозами нужно воздержаться до весны-лета 2019 года».
Что ж, общий вердикт, похоже, следующий: таких дешевых кредитов, как в «золотые времена», пришедшиеся на второй-третий кварталы 2018 года, в 2019-м мы не увидим. Но и серьезный обвал, подобный тому, что был на рынке три года назад, маловероятен. Пока что рациональным россиянам остается копить на первый взнос не менее 20 процентов стоимости квартиры и смиряться с тем, что ежемесячный платеж неминуемо подрастет. А любителей экстрима, возможно, порадуют условия небольших банков — «первых ласточек» такого рода стоит ловить ближе к лету.
Видео дня. Россияне отметили рост цен на продукты
Комментарии1
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео