Иван Романов: Наступающий год будет годом больших перемен

Новое законодательство о долевом строительстве, рост ипотечных ставок и непростые рыночные условия приведут к тому, что 2019 год может стать годом больших перемен на рынке недвижимости, считает гендиректор компании "ЛСР. Недвижимость-М" Иван Романов. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, какие игроки останутся на рынке и как все эти изменения отразятся на покупателях квартир. - Иван Леонидович, давайте начнем, пожалуй, с самой актуальной и животрепещущей на рынке темы – изменений в законодательстве о долевом строительстве. Насколько, по вашему, эскроу-счета усложнят экономику проектов и увеличат их себестоимость? Будут ли девелоперы компенсировать это за счет покупателей? – Конечно, это все ляжет в стоимость объекта. И если кому-то все еще кажется, что у девелоперов осталась высокая прибыль, за счет которой они могут покрыть эти дополнительные издержки без увеличения цены квадратного метра, то это не так. В последние годы цены на квартиры в Москве практически не росли, а бывали периоды, когда они снижались. Но, к сожалению, издержки растут – ужесточения закона, рост стоимости стройматериалов, инфляция, налоги увеличиваются. Все это однозначно заставит девелоперов увеличивать цены. – Как сильно может вырасти конечная стоимость жилья? – Все зависит, на какой стадии застройщик получает проектное финансирование, какой период будет пользоваться этими средствами, сколько процентов будет брать банк. Пока нет понятных ставок, по которым будут предоставляться средства, обеспеченные счетами покупателей квартир на эскроу-счета. Сколько будет платить девелопер за пользование средствами на эскроу-счетах? Мы понимаем, что это должна быть чисто символическая величина, так как эти деньги банк получил от покупателей бесплатно – на них не начисляются проценты. Но пока банки не обозначили точные ставки, но они точно не будут символическими. Когда все эти неизвестные сложатся, тогда будет понимание, как изменятся цены. -В августе-сентябре вы отмечали рост продаж компании, объясняя это, помимо общих факторов, выводом новых объектов. Продолжилась ли данная тенденция в четвертом квартале 2019 гола? - Действительно, в этом году мы вывели в продажу вторую очередь в "Зиларте" и новый объект на севере Москвы - ЖК бизнес-класса "Ленинграdка, 58". Высокий уровень спроса, в том числе, в этих объектах, остается и на сегодняшний день. Это касается не только группы компаний ЛСР: данный тренд отмечают все участники рынка в связи с нововведениями в законодательстве и новыми факторами неопределенности. В таких условиях многие клиенты не стали откладывать приобретение недвижимости "на потом". Второй фактор, который оказал влияние, – это повышение ключевой ставки ЦБ. Если раньше покупатель долго выбирал между несколькими объектами и откладывал решение о покупке квартиры, то сейчас понимает, что, возможно, скоро банк не сможет предоставить ипотечный кредит на столь выгодных условиях, как сейчас. – Что сегодня со спросом в целом в московском регионе? Как он соотносится с объемом предложения? – Ситуация у девелоперов очень различается. Покупатели стали понимать, что есть разная степень риска, имеет ли он дело с так называемым девелопером одного проекта или с профессиональным застройщиком, для которого это основной бизнес, и он занимается строительством много лет, каковой является, например, группа компаний ЛСР, которая в этом году отметила 25-летний юбилей. Конечно, спрос покупателей между застройщиками распределился неравномерно. По нашим объектам мы видим, что в качественных новостройках остаются считанные нераспроданные объекты, если говорить о готовых домах. Обычно как было для бизнес-класса: заканчиваешь проект с 10% непроданных квартир, значит, хорошо. Сейчас в бизнес-классе ЖК "Зиларт" из 1,3 тысячи квартир в четырех первых домах, которые готовы к вводу − 98-99% продано. Первая и вторая очередь в ЖК "Лучи" проданы полностью. – Сильно ли этот спрос зависит от ипотеки? Закладываете ли вы в свою стратегию негативные сценарии на случай дальнейшего повышения ипотечных ставок? – Думаю, было бы логично ожидать, что банки будут увеличивать ставки, вслед за увеличением ЦБ ключевой ставки. Может быть, они будут расти не сразу, а постепенно, на отдельные виды кредитов. Где-то это будет раньше, где-то позже. Например, сейчас ставки ипотеки для покупки на первичном рынке ниже, чем на вторичном, даже без субсидирования со стороны застройщиков. В ЖК "Нахабино Ясное", "Лучи", "Зиларт", "Ленинграdка, 58" сегодня можно приобрести квартиру в ипотеку по ставке от 9,3%. В среднем по рынку ставка несколько выше и составляет от 10,3%. Есть также специальные партнерские программы с субсидированной застройщиком ставкой ипотеки в 5,8% годовых. И все это доступно с минимальным первоначальным взносом 10%. Но также есть программы кредитования вовсе без первоначального взноса. – Чтобы быть конкурентоспособными, девелоперы пытаются сделать свой продукт более интересным. Что в этом плане предлагаете конкретно вы? – Если говорить про "Зиларт", то там есть практически все, что только можно придумать. В этом проекте у нас присутствует и авторская архитектура от ведущих российских и зарубежных архитектурных бюро, и комфортное расположение домов в окружении пешеходных улиц, и общественные пространства – бульвар Братьев Весниных, например, будет по длине равен Старому Арбату. А также эргономичные планировки, высококачественные материалы, современное инженерное оснащение, элементы "умного дома", и, конечно, рекреационные пространства - парки. Последнее очень трудно добавить в свои проекты, часто на это просто нет земли, а у нас парк "Тюфелева роща" площадью почти 10 гектаров и благоустроенная парковая зона вдоль набережной Марка Шагала длиной 3,8 километра. Конечно, мы стараемся, чтобы наши дома имели в сравнении с другими объектами, сопоставимыми по ценам, более широкий перечень опций. В каждом следующем проекте мы стараемся ввести что-то новое, чего еще не было. В качестве примера могу привести изменение наших требований к планировкам квартир во второй очереди "Зиларта". Из анализа обратной связи от наших покупателей мы увидели, что клиенты не хотят переплачивать за лишние квадратные метры, например, в трехкомнатных квартирах и ждут, что там не будет неиспользуемых пространств в виде лишних коридоров и "темных зон". Квартиры стали более компактными при сохранении своей функциональности, при том же числе спален. – Все чаще звучат мнения, что для того, чтобы строить жилье должного качества и при этом контролировать себестоимость, необходимо обращать более пристальное внимание на развитие технологий. Применяете ли вы или планируете при реализации своих проектов использовать какие-то новые технологии? – Если говорить о новых технологиях, об элементах "умного дома", я бы разделил их на красивые игрушки и полезные в быту элементы. Полезные – это вещи, связанные с безопасностью, с экономией ресурсов. Эти технологии мы, конечно, внедряем. На таком современном оборудовании в домах строятся внутренние системы, такие как система контроля и управления доступом во внутренние пространства двора и паркинга, охранно-пожарные элементы, системы учета управления расходом ресурсов. Все эти вещи нужны, и мы стараемся предусмотреть их в своих проектах как в бизнес-, так и в комфорт-классе. Что же касается, например, управляемого полива цветов со смартфона или дистанционного открытия входной двери, то это мы оставляем на вкус владельцев. Мы строим дом, создаем общую инфраструктуру, прокладываем информационные сети, которые дают возможность реализации многих опций внутри квартир. – Немало разговоров, например, о BIM-технологиях в строительстве, но, кажется, в основном это так и остается разговорами. Что вы о них думаете? Применяете ли у себя? Так ли они эффективны, как принято считать? – Да, конечно. Подобные технологии позволяют исключить различные "конфликты" еще на стадии проектирования, например, что инженерные сети нигде не пересекаются между собой или строительными конструкциями. Второе преимущество – это более точные подсчеты параметров, таких как расходы материалов, объемов работ. Однажды потратив время на разработку модели, проектировщик получает основу, позволяющую легко вносить изменения в тот или иной проект. Польза BIM-технологий уже сейчас для нас очевидна. В дальнейшем наличие BIM-модели к построенному зданию позволит более грамотно организовать его эксплуатацию. Инженерам по эксплуатации не надо будет изучать огромный массив исполнительной документации и чертежей. Правда, BIM-технологии накладывают определенные требования к проектировщикам по квалификации персонала, наличию программного обеспечения и оборудования. – Почему они до сих пор повсеместно не распространены? – Помимо требований к проектировщикам, необходимо, чтобы с моделями могли работать и заказчик, и подрядчики. Мало иметь космический корабль, если вы не умеете на нем летать, то он будет стоять и пылиться. BIM- технологии устроены так, что каждый получит ровно то, что готов воспринять. Готов заказчик воспринимать только чертежи - можно распечатать чертежи, готов анализировать электронную информацию при приемке работ или при строительстве, значит, технологии будут использованы более широко. Скорее, сдерживают распространение BIM-технологий не проектировщики, а заказчики и подрядчики, которые должны иметь программное обеспечение, чтобы сразу на объекте составлять исполнительную документацию и вносить ее в BIM-модель. Пока что, к сожалению, не все это умеют, но мы в наших домах эти технологии используем, хотя это тоже ведет к росту издержек в текущий момент. – Каковы настроения покупателей в столь непростой для девелоперов обстановке? Можно ли вывести некий средний портрет нынешнего покупателя? – Я бы отметил, что наш покупатель молодеет. И это отражается как в требованиях к квартирам, так и к среде проживания, которой мы так много уделяем внимания. Возрастной диапазон покупателя жилья бизнес-класса сегодня − 25-40 лет. Благодаря ипотеке молодые жители приобретают квартиру для себя, в таких проектах, как "Зиларт", формируется сообщество ровесников с близкими интересами, сопоставимым уровнем доходов, равными потребностями. Меня часто спрашивают, почему я не боюсь конкуренции со вторичным рынком. Конечно, нет! Потребитель понимает гигантскую разницу между новым домом и "вторичкой". Потому что, если, например, взять дом хотя бы 15-20-летней давности, это уже совершенно другое качество. Те же "сталинки" и дома 80-х годов – это уже в прямом смысле объекты прошлого века. Нет подземного паркинга, нет современных инженерных систем и так далее. Плюс, мы часто слышим о внутридомовых конфликтах в домах, которые построены 30-40 лет назад. Когда-то это был солидный "профессорский" дом, но после многократной смены собственников сейчас там живёт очень разная публика, у них разный достаток и потребности – им гораздо сложнее договорится, даже в вопросах эксплуатации. – Чего вы ждете от следующего года? Каким он будет для рынка и конкретно для группы компаний ЛСР? – Думаю, следующий год будет годом больших перемен. Прежде всего, потому, что изменится рынок. Это будет другой рынок с другими правилами, возможно, новыми стандартами продаж. Возможно, к концу следующего года мы увидим существенные изменения в составе ключевых игроков рынка. С рынка недвижимости уже начали уходить более слабые компании. В конечном итоге, эти процессы однозначно приведут к снижению объемов строительства. На первый план выйдут надежные застройщики, понятные банкам заемщики. Группа компаний ЛСР с 25-летним опытом на рынке недвижимости, с собственным производством строительных материалов, с выстроенными бизнес-процессами и высокой степенью прозрачности является для банка предсказуемым партнером. Поэтому мы смотрим в будущее с уверенностью.