Квартирный вопрос: зачем на самом деле нужен риелтор и как узнать, что скрывает застройщик
Если вы хоть раз задумывались о покупке квартиры, то наверняка размышляли и о рисках, которые несет эта процедура. В этом выпуске «Квартирного вопроса» мы задали экспертам семь наивных вопросов о выборе застройщика, работе с риелтором и разнице между вторичным и первичным рынком. На вопросы нам ответили глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, юристы Людмила Плотникова и Вадим Бадретдинов. 1. С чего начинать выбор застройщика? По мнению Михаила Хорькова, выбор надо начинать не с застройщика, а с осознания, какая и с какими характеристиками квартира нужна покупателю, где она должна располагаться. — Выбирать жилье по застройщику можно, но это искаженная логика, — говорит он. — Возможно, что лучшим вариантом решения жилищной проблемы конкретной семьи будет покупка квартиры в соседнем доме на вторичном рынке. 2. Какие документы и сайты стоит изучить, выбирая квартиру в новостройке? Для начала можно посмотреть информацию о компании на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. Здесь должна быть размещена документация об объектах строительства и застройщиках. Здесь и на сайте самого застройщика можно получить данные о том, какие еще жилые комплексы возводит девелопер, каков масштаб и география работы компании. 3. Как оценить надежность застройщика? — Покупатель должен отдавать себе отчет, что, если он хочет стопроцентных гарантий и не готов принимать на себя никакие риски, ему следует искать готовое жилье, — говорит Михаил Хорьков. — На текущий момент на рынке Екатеринбурга имеется почти две тысячи квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию. Кроме этого, есть вторичный рынок с квартирами в современных домах. Покупка на стадии строительства — это возможность получить современное жилье дешевле, но позже. И срок строительства — это всегда определенный риск. Надежность застройщика мы можем оценить лишь по косвенным показателям: темпы и качество строительства, сроки выполнения обязательств по другим проектам. Но это оценка прошлого или текущего состояния. 4. Как понять, что застройщик строит действительно качественные дома? Можно проехать по объектам застройщика, которые были построены два-три года назад и более, и посмотреть, как они выдержали проверку временем, пообщаться с жителями этих домов и сопоставить это с тем, что строит компания в настоящий момент. 5. Стоит ли рисковать и заключать контракт с застройщиком, если у него трудные времена? Обычно в таком случае предлагают цену ниже. Все зависит от того, хотите ли вы получить квартиру в заявленный срок или хотите цену ниже рыночной. Да, часто низкая цена — это плата за риск. Каждый покупатель принимает свое решение и несет ответственность самостоятельно. 6. Я определился с выбором. На что обращать внимание при заключении договора купли-продажи? Как указывает юрист Вадим Бадретдинов, в договоре нужно обратить внимание на то, как описан объект недвижимости. — Обязательно должен быть прописан адрес, площадь, количество комнат, прочие характеристики, — говорит он. — Чем подробнее это будет описано, тем меньше вопросов в дальнейшем может возникнуть по поводу качества передаваемого новому собственнику объекта. Цену тоже стоит определить однозначно, она должна быть прописана в тексте договора. При покупке на вторичке, по Гражданскому кодексу, в договоре купли-продажи жилого помещения должен быть указан перечень лиц, которые имеют право пользоваться помещением после его продажи (если таковые имеются). Такое возможно, если, например, некое лицо проживает в помещении по договору найма жилого помещения. Новый покупатель вправе знать обо всех условиях приобретения жилья, обо всех обременениях, связанных с покупкой. 7. Зачем обращаться к риелтору? Они же только комиссию берут. По словам Людмилы Плотниковой, здесь есть юридическая и техническая сторона. Если говорить о технической стороне этого вопроса — зачем нужен агент, то здесь нужно понимать следующее: во-первых, он знает объективную картину рынка и сможет ориентировать, например, по стоимости самого объекта, поможет определиться с интересными программами, которые предлагает тот или иной банк как кредитное учреждение. В том числе сможет проконсультировать об условиях возможности какого-либо кредитования с использованием средств маткапитала. Во-вторых, грамотный риелтор не позволит допустить юридические ошибки при оформлении документов. Он, конечно, не юрист, но он всегда знает базовые основы права, которые помогают начать работу с клиентом. Ну и плюс всякие казусы, касающиеся правовой основы разработки того или иного договора. В-третьих, риелтор экономит время. Он поможет диагностировать потребность клиента и соизмерить с его финансовыми возможностями. Это касается конкретно тех ситуаций, когда требуется продажа и одновременная покупка другого объекта. В этой ситуации он тоже сможет сориентировать о возможности вообще проведения этой сделки. А также агент — это организатор всего процесса от и до. Это техническая сторона вопроса. Относительно юридической стороны вопроса. Здесь нюанс следующий. Бывают агенты совсем молодые, а бывают — уже с опытом, у которых за плечами не один год работы на рынке недвижимости и не один год общения с разными людьми, с продавцами и покупателями. Поэтому, например, риелтор, который уже давно на рынке, может при первичном осмотре документов понять, что с этими документами что-то не так. Либо указать своему клиенту на тот факт, что от покупки этой квартиры стоит отказаться. Например, он увидит из документов, что эта квартира кочует из рук в руки и долго в руках того или иного собственника она никогда не задерживается. Это всегда первый сигнал для сделок, где есть сомнения относительно юридической чистоты объекта. — Вот, например, ситуация. Мне позвонил директор агентства недвижимости с достаточно большим опытом работы, — рассказывает Людмила Плотникова. — Он говорит: у меня вопрос. Я смотрю на документы, на основании которых возникло право собственности у продавца. И я не вижу, что там фигурирует доверенность. Срок владения достаточно небольшой, один год. Он говорит: что-то меня смущает вся эта схема, что делать? Я советую — позвоните нотариусу, который выдавал эту доверенность. Он ему звонит, потом перезванивает мне и говорит: вы знаете, такой нотариус сложил свои полномочия за два года до того, как выдавалась эта доверенность. Понятно, что от этой сделки он своего клиента уберег и они эту квартиру не стали приобретать. Вот это с опытом к риелторам приходит. У кого-то бывает феноменальная способность, он может отследить это сразу. Есть, опять же, риелторы ответственные, перестраховщики. Тоже недавно была история. Для своего клиента одно агентство приобретало квартиру. Смутило то, что срок владения достаточно незначительный у продавца. А еще, когда агент разговаривала с продавцом, то продавец сказал, что в квартире никто не живет и что ему надо срочно ее продать. А когда риелтор начала смотреть эту квартиру, выяснилось, что в самой квартире находится аквариум. Понятно же, что кто-то этих рыбок кормит. Она взяла свою клиентку, они пошли по этажу, звонили просто по квартирам и выясняли, что там за хозяева. Оказалось, что там многодетная мать — собственница, у которой выбыла эта квартира непонятно каким образом. Она просто подписала в пьяном угаре, судя по всему, договор купли-продажи на мошенников. И там остались без жилья, по факту, еще и дети. Поэтому, если агент ответственный и у него есть опыт, то он поможет избежать многих проблем. В первом выпуске «Квартирного вопроса» мы рассказывали, как получить квартиру в Екатеринбурге бесплатно. Почитайте, может быть, вы попадаете в одну из категорий или можете рассчитывать хотя бы на денежную выплату.
