«С покупателями будет беда»
В 2018 году петербургские застройщики продали 5 млн м2 жилья — на 20% больше, чем в 2017-м (данные КЦ «Петербургская недвижимость»), а их совокупная выручка увеличилась на 39%, до 416,7 млрд рублей, подсчитали в компании ЦИАН. Рынок приблизился к уровню рекордного 2014 года, когда в Петербурге и пригородах было продано 5,1 млн м2. Застройщики Петербурга и Ленобласти заключили 106,7 тысячи сделок по договорам долевого участия в строительстве — на 30% больше, чем в 2017-м. Резкий рост продаж привел к повышению цен на квартиры в новостройках в массовом сегменте на 8%. ЦИАН прогнозирует и в 2019 году рост цен на первичном рынке. «Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года. Основная причина такого роста — законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%», — считает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. Россияне спешат купить жилье до конца 2018 года. На цены, прежде всего, повлияет переход на новый механизм финансирования первичного рынка — через эскроу-счета, куда будут поступать средства дольщиков, приобретающих квартиры. Изменения вступят в силу с 1 июля 2019 года. После этого застройщику придется полностью финансировать возведение жилья за счет собственных, или кредитных средств, или денег, полученных благодаря выпуску ценных бумаг. А деньги дольщиков он получит только по завершении проекта. Эти изменения могут увеличить себестоимость строительства на 15-20%, говорят эксперты. «Год будет спокойным» Застройщики более осторожны в прогнозах. Гендиректор компании «Mастер девелопмент» Вячеслав Семененко согласен, что себестоимость строительства вырастет: деньги дольщиков компании получают бесплатно, а за кредиты придется платить. Подорожание будет также за счет роста НДС с 18% до 20%. Однако прогнозировать ценовую динамику на весь год Семененко не берется. Застройщикам придется расстаться с частью маржи, которая и без того невелика, говорит эксперт. По данным Федеральной налоговой службы, средняя рентабельность в строительстве в 2018 году составила 5,5%. Гендиректор «Главстрой СПб» Александр Лелин считает, что 2019 год «будет спокойным и ровным по цене». Проблемные компании будут стараться продать свои объекты с дисконтом, и в этом двойной вред для рынка: демпинг может повредить продажам надежных игроков, которым вдобавок потом придется достраивать жилые комплексы демпингующих фирм. Ипотечников станет меньше Цены на новостройки будут падать, полагают эксперты компании CityRent. Ипотечные ставки, которые в 2018 году были рекордно низкими за всю историю существования ипотечного кредитования в России, уже растут. Например, банк ВТБ с 1 января повысил ставки на 0,6 процентных пункта, теперь кредит на покупку жилья по стандартным программам можно взять в ВТБ под 10,1%. С 14 января ставки Сбербанка выросли на 1-1,5 процентного пункта: готовое жилье Сбер теперь кредитует по базовой ставке 11-11,5%, новостройки — 10,5-11%. В итоге если средняя ипотечная ставка в отдельные месяцы 2018 года доходила до 9,2%, то в 2019-м она может вырасти до 11,5-12% годовых, предполагают аналитики. В итоге спрос на кредиты сократится, а вместе с ними и спрос на жилье, так как в массовом сегменте в ипотеку продается 50-70% жилья. «Вопрос: что будет с ценами на жилье если ипотечников станет меньше? Ставить можно любые цены, а вот с покупателями будет беда», — считают в CityRent. В прошлом году многие россияне, которые откладывали покупку жилья на более поздний срок, все же приобретали квартиры, опасаясь обещанного им роста цен, связанного с упомянутыми законодательными изменениями. В 2019-м могут сработать другие факторы, которые повысят спрос, — например, правительство введет новые программы поддержки жилищного строительства или рубль будет укрепляться относительно доллара и евро. Тогда цены могут продолжить рост, считают эксперты.
