Купить нельзя ждать

Менее полугода осталось до 1 июля, когда застройщики с ДДУ перейдут на проектное финансирование. Как отразится этот переход и на строительном бизнесе в целом, и на рядовом покупателе? С этими вопросами пытались разобраться участники круглого стола в пресс-центре «АиФ-Петербург». Вопросы без ответа По мнению экспертов, отказ от ДДУ и переход застройщиков на проектное финансирование максимально снизит риски покупателя при приобретении недвижимости. С другой стороны, за безопасность надо платить. Сколько? Вопрос открытый. Но даже самые оптимистичные прогнозы предрекают удорожание недвижимости не менее чем на 15%. Более пессимистично настроенные игроки рынка говорят о 25-30%. Но значит ли это, что с покупкой квартиры в новостройке по ДДУ стоит поторопиться? На самом деле, не факт. Ведь вполне возможно, что на проектное финансирование перейдут даже объекты с уже полученным разрешением на строительство. Забегая вперед отметим, что застройщиков не пугает переход на новые правила – они готовы к изменениям. К тому же, существует положительный западный опыт, где вся недвижимость реализуется в уже построенных домах. Поэтому можно предположить, что наши власти решили модернизировать рынок по европейскому типу. Но как справедливо заметил Николай Иордан , управляющий проектами NAI Becar, на западе при этом ставки по кредитам для девелоперов составляют всего 4%, поэтому работа с банками для них выглядит даже привлекательнее, чем привлечение средств конечных покупателей. У нас же пока стоимость кредита не понятна и вряд ли будет равна европейской ставке. Вопрос, который действительно беспокоит застройщиков – готовы ли банки давать кредиты на строительство. Не секрет, что проектное финансирование требует от банков готовности оперировать большими денежными потоками. И по сути теперь от решения банка зависит, быть дому или не быть. По мнению Артема Кириллова, заместителя генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС», «основная проблема заключается в том, что без проектного финансирования теперь просто невозможно осуществлять строительство. Единственным источником финансирования становится кредит, привлеченный в уполномоченном банке. Получается, что, не имея на руках положительного решения банковского кредитного комитета, входить в проект нельзя. И компаниям, которые не смогут получить проектное финансирование, придется уйти с рынка». К тому же не секрет, что в строительстве риски одни из самых высоких. И если непрофессионалы в лице граждан берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся. Для снижения рисков банк должен полностью контролировать строительную деятельность девелопера. Для этого надо быть специалистом высокого класса именно в строительной сфере. Понятно, что среди банковских служащих найти такого сложно. Как быть в данной ситуации, на сегодняшний день не ясно. О наболевшем Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», уверена, что «переход к проектному финансированию серьезно увеличивает финансовую нагрузку застройщика, что неизбежно приведет к существенному повышению цен на жилье». Если по ДДУ застройщик мог продавать квартиры в строящемся ЖК на стадии котлована и таким образом если уж не извлекать прибыль, то хотя бы частично покрывать свои издержки, то согласно новому законодательству снять деньги с эскроу-счета строительная компания сможет только после ввода ЖК и регистрации квартиры в собственность. Соответственно не менее трех лет (столько в среднем длится строительство многоэтажного дома), строительная компания будет только вкладывать свои средства, не получая прибыль. Фактом, ведущим к удорожанию, является то, что при новой схеме застройщики будут вынуждены оплачивать банковский процент за пользование заёмными средствами. Это существенная дополнительная финансовая нагрузка. Николай Лавров, вице-президент ГК «Арин», считает, что основной минус отмены долевого строительства – это уход с рынка недорого жилья на стадии котлована. «Инвестиция в новостройки на низких этапах стройки теряет свои преимущества. По нашим данным, около 60% покупателей квартир в новостройках приобретали их на стадии начала продаж. С уходом этого инструмента продажи упадут, что ударит по строительным компаниям. Разумеется, вырастет спрос на готовое жилье – на него уже поднялась цена. И это в январе, который традиционно считается мертвым с точки зрения продаж месяцем». Хорошие новости Безусловно, в новой системе есть и плюсы. Данила Селивёрстов, начальник PR-отдела Группы компаний «Лидер Групп», считает, что данная ситуация так или иначе будет способствовать появлению более цивилизованного рынка. «Увеличение финансовой нагрузки на застройщика серьезно, поэтому часть строительных компаний уйдет с рынка. Могут исчезнуть мелкие или даже средние строительные компании, предлагающие бюджетное жилье. Оставшиеся будут бороться за покупателя, но не только ценой, как зачастую сейчас и происходит, а еще и качеством строительства. На первый план выйдут несколько иные показатели – новые технологии, европейские стандарты станут действительно необходимым условием, а не громкими словами». По словам Морозовой Юлии, руководителя направления по работе со счетами эскроу банка Санкт-Петербург, правительство рассматривает способы финансовой поддержки застройщика, в том числе и при помощи субсидирования ипотеки, как это уже было. Подводя итог, можно сказать, что застройщики всерьез опасаются, что предстоящий переход отрасли на проектное финансирование приведет к тому, что ландшафт рынка может измениться до неузнаваемости. Эксперты считают, что для каждого застройщика будет необходим индивидуальный подход, учитывающий его репутацию и финансовое обеспечение. Гораздо больше ясности появится к началу марта, когда Правительство даст ответ на многие вопросы, касающиеся новой системы строительства. Общее мнение участников Круглого стола выразила Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и PR ГК «Полис Групп»: покупатели объектов недвижимости выигрывают, так как их вложения будут обеспечены, и они гарантированно получат ожидаемые объекты недвижимости. Правда, при этом они лишаются возможности улучшить жилищные условия по более доступным ценам. Но это уже совсем другая история...