На 180 градусов. Рынок недвижимости в 2019 году кардинально изменится

Экономика покажет Прошлый год не только в Челябинской области, но и в целом по стране был отмечен рекордами. Самая низкая ставка по ипотеке, ажиотажный спрос на кредиты под покупку жилья, ударные темпы ввода домов в эксплуатацию. Специалисты готовятся в этом году к определённому затишью. Для начала такой потребности в жилье, какая была раньше у челябинцев, нет. Новые микрорайоны дали свой эффект – рынок насыщен. Но, главное, это падение реальных доходов населения, связанных с НДС 20%, инфляцией и прочими факторами. Челябинцы крепко призадумались, потянут ли они долгосрочный кредит. Поводом стал тот факт, что за 4 квартал 2018 г. Центробанк дважды повышал ключевую ставку в общей сложности на 0,5 пункта до 7,75%. На что коммерческие банки отреагировали повышением ставок по ипотеке до 10-11%. Также не исключается дальнейший рост ставок. «Не вернутся бы к тёмным временам, на уровень 2014 года», - с опаской шутят специалисты рынка недвижимости. Тогда кредит на жилье можно было взять под 15-17% годовых. «С начала года мы незначительно повысили ставку по ипотеке и не исключаем её повышение в 2019 году, - подтверждает заместитель председателя правления ПАО «Челябинвестбанк» Дмитрий Пискунов, - так как мы работаем с таким продуктом как ипотека, который оформляют в среднем на 15 лет, должны учитывать возможный рост ключевой ставки на весь этот период. А вот риски по невозврату ипотечного займа в нашем банке стремится к нулю и даже те единичные квартиры, которые банк вынужден реализовывать, быстро находят своего покупателя. В декабре прошлого года мы имели огромный спрос на ипотеку под 9,95%, конечно, в текущем году мы ожидаем снижения спроса, но надеемся что этот процесс, как и возможный рост ставки, будет плавным». Интересно, что челябинцы чаще оформляют ипотеку на 15 лет, при этом успевают рассчитаться в среднем за 7 лет. По данным банка, средняя сумма ипотечного займа в 2018 году составила 1,9 млн рублей. При этом росла в течении всего года и по сравнению с январём к концу 2018 года выросла на 35-40%. Специалисты банковской сферы связывают рост величины займа с комфортным уровнем процентной ставки и спросом на жильё большей площади и более высокого класса.Привилегий нет Застройщики в свою очередь предупреждают о том, что себестоимость квадратного метра строящегося жилья возрастёт. «С изменениями в законе «О долёвке» застройщики передали часть своих рисков банкам и на данный момент не имеют возможности привлекать бесплатное финансирование граждан, не могут строить за собственные деньги (по причине их отсутствия), - объясняет директор АН «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – И только заплатив под залог эскроу-счетов от 7-12% банку за кредитное финансирование – они получат возможность строиться». Вместе с рисками банки заберут и прибыли дольщиков (разницу в цене стоящего жилья и сданного в эксплуатацию). В итоге все привилегии долёвок исчезнут. «Говоря о себестоимости строящего жилья в Челябинске, она должна дорожать, - считает учредитель и директор ООО «Бетатек» Марк Родиков. - Есть объективные вещи, которые уже были озвучены (НДС, банковское финансирование, инфляция) и второе – цена должна расти и улучшать качество жилья. Хватит идти по пути экономии, при этом жалуясь на качество панельного домостроения». Кстати, совсем недавно Челябинск попал почти в конец рейтинга городов-миллионников с самыми низкими ценами за кв.метр жилья. Лакомый кусочек Что же челябинцы, которые собрались покупать недвижимость в этом году, имеют в сухом остатке. Риэлторы советуют собирать чемоданы и не тянуть с переездом. Новостройки уже в первом квартале 2019 года подорожают на 7-10% по уже перечисленным причинам. Новостройка росла в цене на протяжении 2018 года. В некоторых жилых комплексах цена поднималась не единожды, а до трех раз в год. Вторичный рынок пережил стагнацию и перешел к росту осенью прошлого года. Рост цен в основном был отмечен в так называемой «новой вторичке» - в домах не старше 5 лет. Также, увеличилась стоимость квартир в домах не старше 30-35 лет. Генеральный директор ​АН «Дан-Инвест» Валентин Корытый считает, что рост «вторички» в 2019 году составит около 5%. «И только для относительно молодого жилфонда. Ожидание к экономии не приведет, это очевидно. Также в прошлом году наблюдалась интересная тенденция. Только по подсчетам нашей компании в продаже находились 193 предложения в центральной части города, скажем, там, где люди любили жить. Это квартиры большой площадью от 120-130 кв.м преимущественно в монолитных и кирпичных домах. Сроки экспозиции превышали год точно. За это время их стоимость упала в среднем в два раза. И продолжает падать. Получается стоимость кв.метра в такой «вторичке» с ремонтом 32 тыс рублей. Таких цен не было в Челябинске! Подобная ситуация складывается на рынке загородной недвижимости. Недавно наткнулся на объявление в элитном поселке Тарасовка, продавался благоустроенный дом 380кв.м с территорий за 15 млн. рублей. Буду откровенен, я давно не помню таких цен (притом есть приедложения еще дешевле). В 2014 году аналогичный лот стоит бы в районе 25-30 млн и продавался бы не более 2 месяцев. Сегодня частные дома настолько подешевели, перестали пользоваться спросом в Челябинске, что количество предложений существенно превышает спрос. Это уникальная возможность для тех, кто хотел жить в большой квартире или благоустроенном доме с землей, приобрести их сейчас. Коварные нюансы Но недвижимость мало выбрать, надо ещё правильно её «купить» (оформить). «Есть один очень коварный нюанс, про который многие не знают, - предостерегает Станислав Ахмедзянов. - Покупатель недвижимости в нынешнее время может в течение 3 лет быть признан банкротом и этот риск, который сам продавец без услуг квалифицированного юриста, риэлтора решить не сможет. Существуют риски, которые невозможно отследить и предугадать, просто получив выписку из реестра. Более того большинство до сих пор не знает, что такая функция как глубокий контроль и аудит у Росреестра ушла с 1 июля 2016 года. Ранее Росреестр при наличии любого сомнения в сделке мог просто её остановить. На сегодняшний день эта организация является правоподтверждающей и регистрирующей. Правовые последствия могут настигнуть собственника в будущем». На рынке недвижимости большое количество агентств и частных маклеров, которые предоставляют услуги по покупке жилья. И уже многие работают по профессиональным стандартам, что гарантирует качество и правовую безопасность сделки. «На сегодняшний день агентства недвижимости – члены Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал» работают по российским и региональным стандартам, которые также включают в себя добровольную сертификацию компаний, - рассказывает президент РГР «Южный Урал» Лейла Рудь. - В регионе создан специальный орган, который осуществляет проверку и подтверждает качество оказания риэлторских услуг. Все агентства недвижимости, входящие в профобъединение обязательно страхуют свою профессиональную деятельность. Для потребителей это означает защиту его интересов. Во время прохождения сертификации проверяется всё. Начиная от аттестации сотрудников, – напоминаю, на сайте РГР (reestr.rgr.ru) и РГР «Южный Урал» (rgr74.ru) есть сервисы, в которых по фамилии и имени можно проверить наличие квалификационного аттестата у любого аттестованного специалиста, его статус в компании. Во время сертификационных процедур проверяются технологические процессы, качество офисного помещения, наличие зон для конфиденциальных переговоров, информация в уголках для потребителей о деятельности компании, Комиссии по Этике и др. Сделки агентств, получившие документ о прохождении добровольной сертификации, застрахованы на 123 млн рублей. Понятно, что частные маклеры такую защиту предоставить не могут. Сейчас на законодательном уровне идет работа по обязательной сертификации риэлтерских компаний, согласованы профстандарты и маленькими шагами мы движемся к закону о риэлтерской деятельности и госрегулировании». Несмотря на то, что о преимуществах работы с риэлтором говорилось много и неоднократно, некоторые собственники считают, что при покупке недвижимости выгоднее обращаться «напрямую» в отделы продаж новостроек или жилых комплексов. «Это заблуждение, - признаётся директор АН «Премьер-Сити» Лилия Грязных, - что риэлторы предлагают квартиру дороже, чем строительная компания. На самом деле большинство застройщиков платят процент агенствам недвижимости с продаж. Мы как агенты продаем квартиры по ценам застройщиков. Придя в строительную компанию, клиент еще сам не разобрался в ситуации, не знает, что требуется и какие задачи нужно будет решать; сможет ли он позволить себе то или иное жилье? Застройщик может рассказать только о своей стройке и жилых комплексах, а специалисты компаний – предложат 2-3 решения той задачи, которая поставлена клиентом, ведь задача агентства недвижимости – расширить «горизонты» восприятия возникшей жилищной проблемы. Специалист агентства знает обо всех предложениях на рынке города, поэтому может предложить клиенту целый комплекс услуг следовать по выбранному пути. Кроме того, риэлтор-профессионал обязательно должен быть аттестован и работает на основе договорных отношений – это закрепляет взаимную ответственность и улучшает качество работы». Эксперты РГР «Южный Урал» советуют собственникам и покупателям недвижимости внимательно выбирать специалиста. От этого зависит чистота сделки и залог комфортного и уверенного владения жилой недвижимостью.