От ажиотажа к кризису. Ждет ли Нижний Новгород новый торгово-строительный бум?

Оптимистичные ожидания не оправдались В Нижнем Новгороде в последние три года наблюдается затишье в реализации крупных торговых проектов, и в этом нижегородский рынок торговой недвижимости следует тенденциям российского рынка. Многие города-миллионники страны, в том числе Нижний Новгород, в 2018 году продемонстрировали худшие показатели по вводу качественных торговых площадей* за последние несколько лет – всего 450 тыс. кв. метров, констатируют в компании «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости». Эксперты IDEM прогнозируют, что в 2019 году в России будет введено примерно такое же (450–500 тыс. кв. метров) количество качественных торговых площадей из заявленных 700 тыс. кв. метров. Нисходящий тренд наблюдается с кризисного 2014 года. Руководитель отдела консалтинга IDEM Денис Зыков отмечает, что в 2018 году с российского рынка ушло почти в два раза больше иностранных ритейлеров, чем пришло. Кроме того, значительно уменьшилась площадь возводимых торговых центров: если в 2017 году средняя арендопригодная площадь составляла 25 тыс. кв. метров, то в прошлом году она сократилась почти на четверть, до около 20 тысяч. «В 2018 год участники рынка входили с оптимистичными ожиданиями, но они, к сожалению, не оправдались, – говорит Денис Зыков. – Мы прогнозируем дальнейшую стагнацию на рынке недвижимости качественных торговых центров в России. Наши прогнозы связаны как с макроэкономическими показателями, так и политической ситуацией». Консалтинговая компания Colliers International дает более оптимистичный прогноз развития рынка торговой недвижимости в России – увеличение количества новых площадей в региональных городах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) на 90 % по сравнению с 2018 годом – с 363 тыс. кв. метров до 690 тыс. кв. метров и возврат к росту нового предложения. «Тенденция к росту с большой долей вероятности сохранится и в перспективе 2020–2021 годов; объекты, которые находятся сейчас на стадии проектирования и строительства будут драйвером роста нового предложения в течение последующих 3– 4 лет, – полагает старший аналитик по торговой недвижимости департамента исследований Colliers International Константин Будагян. – Нижний Новгород является одним из наиболее развитых с точки зрения розничной торговли городов России, и для девелоперов будет логичным возобновление активности в городе в рамках общего для региональных рынков роста предложения качественных торговых объектов». Нижний Новгород: сразу два кризиса Руководитель отдела аренды ООО «Директория» (управляет ТЦ «Республика», ТРЦ «Фантастика», «Седьмое небо» и «Жар-Птица») Максим Чертановский соглашается с мнением, что рынок торговой недвижимости переживает затяжной кризис, начавшийся в 2014–2015 годах. «Изначальной причиной кризисных явлений стало падение доходов населения, изменение покупательского поведения, и, как следствие, отсутствие роста рублевого товарооборота торговых сетей. В свою очередь торговые сети столкнулись не только с отсутствием роста товарооборота, но и с ростом издержек, валютной себестоимости товара. Эти явления привели к замедлению развития торговых сетей, некоторые сети закрывали магазины, уходили с российского рынка. Как следствие, многие существующие торговые центры стали пустеть, а строительство новых ТЦ из-за снизившихся арендных ставок и возросшей себестоимости стройки практически потеряло экономический смысл», – констатирует Максим Чертановский. По оценке Дениса Зыкова, Нижний Новгород переживает сразу два кризиса: макроэкономический, обусловленный макроэкономическими и политическими факторами, и внутренний, связанный с внутренними социально-экономическими тенденциями и избытком качественных торговых площадей. В 2010–2015 годах строительство торговых центров в Нижнем Новгороде велось бурными темпами (в 2015 году в городе были открыты «Жар-Птица», «Небо» и «Крым» – прим. ред.), и многие ТЦ в этот период возводились без тщательно проработанной концепции. «Поэтому когда одновременно начался макроэкономический кризис и был достигнут порог избыточности торговых площадей (600 кв. метров на 1 тыс. человек), начался период кризиса торговой недвижимости Нижнего Новгорода. Он ознаменовался, в том числе, переформатированием некоторых торговых центров в какие-то другие форматы, не имеющие отношения к качественным торговым площадям», – объясняет эксперт. В период ажиотажа Нижний Новгород стал одним из лидеров по обеспеченности качественными торговыми площадями. Но эта обеспеченность неравномерна по районам. Нижегородский и Канавинский районы качественной торговой недвижимостью перенасыщены, и строительство и девелопмент торговой недвижимости даже уникальных форматов там все равно будут сопряжены с высокими рисками. А у Приокского, Московского и Ленинского районов есть потенциал для девелопмента при условии наличия подходящей площадки, считают в IDEM. Покупать и строить уже невыгодно По оценке консультантов IDEM, строительство новых ТЦ классического формата в Нижнем Новгороде сейчас невыгодно для инвесторов. Это связано с ростом стоимости строительства, которая с 2014 года выросла к 2018 году практически в два раза, в то время как арендные ставки остались практически без изменений. В Нижнем Новгороде в прошлом году они выросли в среднем примерно на 1 %, и в этом году рост прогнозируется на уровне 1–3 %. Цены на торговые помещения в Нижнем Новгороде, по подсчетам Domofond.ru, снизились за год на 4 % и в январе 2019 года составили в среднем 66 225 рублей за кв. метр. По словам председателя комитета по торговой недвижимости Российскойгильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генерального директора компании IDEM Екатерины Гресс, в Нижнем Новгороде и других городах есть торговые центры, которые по разной причине оказались в «яме». На продажу их выставляют банки или девелоперы, которые, пытаясь хоть как-то выйти в кэш, снижают стоимость реальных сделок даже до порядка 35 тыс. рублей за кв. метр. «За такие деньги сегодня не построить торговую недвижимость, цена в некоторых случаях в два раза больше. Для качественного торгового центра сегодня это будет не менее 50 тыс. рублей за кв. метр, – отмечает Екатерина Гресс. – Почему эти торговые центры так долго не покупают? Так как объекты неуспешные, у них уже есть плохая история, плохое отношение ритейла, они нуждаются в серьезном переформатировании. А все мы знаем, что изменять всегда тяжелее, чем делать что-то новое. Иногда эти объекты очень трудно хорошо трансформировать, требуются вложения такие же, как построить новый торговый центр». Между тем, на рынке торговой недвижимости в стрит-ритейле в прошлом и в этом году наметилось некоторое оживление: кто-то избавляется от активов, кто-то их приобретает. Цена такой недвижимости лежит в диапазоне 3–7 млн рублей, говорит председатель торгового комитета РГУД. Отмечается также другой интересный тренд: ритейлеры сегодня практически не покупают торговую недвижимость. «Если раньше ритейл входил и сам для себя строил («Лента», например), то сегодня практически никто не готов покупать площадки, строить свои форматы, – объясняет Екатерина Гресс. – Сегодня такая ситуация в бизнесе, что на развитие требуются серьезные ресурсы, и уже не так выгодно покупать и строить, выгодно разделять функции девелопмента, владельца и ритейлера». Тренды ближайших лет Несмотря на то, что за последние три года в Нижнем Новгороде не было введено ни одного качественного торгового центра, консультанты IDEM отмечают значимые для рынка открытия в 2018 году гипермаркетов Leroy Merlin и Hoff и переезд Средного рынка в новый комплекс. В ближайшем будущем на рынке торговой недвижимости ожидается небольшое оживление: открытие ТЦ «Автозаводец» (апрель 2019) и МФК «Аквамания» (2020, первый в городе ТЦ, совмещенный с аквапарком). «Объемы прогнозируемого ввода также повторяют тренд на российском рынке недвижимости к реализации небольших торговых центров районного значения – девелоперы в текущих реалиях экономики осторожно выбирают проекты, останавливаясь на наименее рискованных стратегиях», – комментирует директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Максим Чертановский тоже полагает, что если в дальнейшем будут появляться новые ТЦ, то это будут ТРЦ районного и микрорайонного формата, строительство которых менее затратно по сравнению с большими ТРЦ, а устойчивость к кризисным явлениям выше. По мнению эксперта, потенциал экономически обоснованного строительства больших ТРЦ в городе практически исчерпан. «На рынке сейчас много проектов, нуждающихся в редевелопменте, это будет основным трендом ближайших нескольких лет: многие ТРЦ устарели, столкнулись с изменившимся конкурентным окружением, а многие изначально были спроектированы неправильно, – добавляет Максим Чертановский. – В части новых форматов было много ожиданий роста развлекательной и фуд-составляющей ТЦ. Пока по факту эти сегменты не стали безусловным и значимым якорем ТРЦ и не приносят девелоперам ни ожидаемого роста посетителей ТЦ, ни ожидаемых доходов». Генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик в свою очередь обращает внимание, что если в Нижнем Новгороде рынок качественной торговой недвижимости сформирован, то в области, в отличие от областного центра, процесс еще не завершен: не сложились проекты вдоль значимых трасс, а новоформатная торговая недвижимость присутствует не во всех населенных пунктах. * Под качественным торговым центром понимается ТЦ с полезными площадями не менее 5 тыс. кв. метров, парковками, понятной концепцией и позиционированием целевой аудитории. В составе арендаторов есть якорные операторы, федеральные операторы должны преобладать или быть на равном уроне с местными. ТЦ должен находиться в едином управлении. Фото: ФедералПресс / Дмитрий Барков, idem-nn.ru. Инфографика: ФедералПресс / Елена Майорова