Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Курьезы спроса. Есть ли будущее у загородной недвижимости на Южном Урале

Почему просел рынок? Предложение на рынке загородной недвижимости в Челябинской области в последние годы значительно превышает спрос покупателей. Эксперты считают, что южноуральцы пока не готовы рассматривать индивидуальные жилые дома как полноценную альтернативу квартирам в городской черте. И в этом кроется определенный парадокс, поскольку к переезду за город – во всяком случае, у многих челябинцев – есть все предпосылки. И это не только свойственное всем россиянам желание сэкономить на растущих с каждым годом коммунальных платежах. И не только желание выиграть в квадратных метрах, избавившись при этом от докучливых соседей. Для жителей Челябинска, в первую очередь, это возможность спастись от смога, выбросов и ухудшающегося качества питьевой воды. К тому же, как отметил на одной из пресс-конференций президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян, в Челябинске, как ни в одном другом городе, имеются хорошие подъездные пути и добраться до центра жителям загородных коттеджей не составляет особой трудности ни по времени, ни по удобству передвижения. И все-таки дома в частном секторе продаются плохо, даже те, которые находятся рядом с Челябинском. Как рассказал генеральный директор риелторской компании «Дан-Инвест» Валентин Корытный, совершенно очевидно, что дома не являются первым спросом у покупателей. «Снижение стоимости на этом рынке продолжается. 2018 год, на мой взгляд, стал рекордным с момента начала кризиса по количеству уникальных предложений: появилась возможность купить дома на 30–50 % дешевле, чем они стоили в 2014 году. Так что сейчас очень хорошее время для тех, кто хотел иметь собственное домовладение», – считает Валентин Корытный. Одной из причин низкого спроса эксперт назвал исторически сложившееся отношение челябинцев к подобным объектам. Все-таки дом требует постоянных финансовых вложений и большого труда, в том числе физического. «Все последние тенденции рынка недвижимости сейчас связаны с тем, что люди покупают себе образ жизни. И далеко не все хотят связывать свою жизнь с постоянными заботами», – считает эксперт. Президент Региональной гильдии риелторов «Южный Урал» Лейла Рудь в разговоре с корреспондентом «ФедералПресс» также подтвердила, что рынок загородной недвижимости проседает, поскольку Челябинск и область столкнулись с большим оттоком населения. Уезжая, люди выставили свои объекты недвижимости на продажу. Другая причина – недвижимость попросту устаревает. «Недвижимость тоже имеет свои тенденции: технологии, архитектуру, моду, которая со временем меняется. И очень многие дома, выставленные на продажу, не соответствуют ожиданиям потенциальных домовладельцев. Покупатель, посмотрев, что он может купить на свои деньги на рынке загородной недвижимости, зачастую уходит в городские жилые объекты и успокаивается или начинает строить для себя на свой вкус», – говорит эксперт. Также, по мнению Лейлы Рудь, постоянное проживание в загородных поселках не сильно развито еще потому, что там мало инфраструктуры, в том числе школ и детских садов. Либо семья должна быть оторвана от города, либо один из родителей – как правило, это мама – не работать, чтобы иметь возможность возить детей в образовательные учреждения. Не каждая семья в Челябинске может себе позволить такой расклад.

Фото: ФедералПресс/Евгений Поторочин

Видео дня

Ипотечные сложности Основная масса жилья в России сейчас приобретается в ипотеку. То же касается и загородной недвижимости. При этом получить жилищный кредит на частный дом намного сложнее, чем на квартиру. «Дело не столько в ставке – она в среднем такая же, как на квартиры, – сколько в требованиях к первоначальному взносу. Если минимальный первоначальный взнос по ипотеке на квартиру сегодня составляет 10–15 %, то на дом покупателю нужно, как правило, от 40 % от стоимости объекта. У многих банков вообще нет программ для кредитования таких объектов», – рассказала руководитель отдела ипотеки «Дан-Инвест» Ирина Тарасенко. Эксперт отметила, что в случае с домами часто бывают ситуации, когда банк одобряет ипотеку заемщику, но не дает согласие на понравившийся ему объект. И в проверке такой недвижимости больше юридических тонкостей и сложностей, чем в случае с квартирами. По мнению Лейлы Рудь, ипотечных программ по загородной недвижимости действительно меньше, чем на вторичное жилье в многоквартирных домах, но это закономерно и вполне соответствует спросу. «Я не вижу какого-то недостатка программ в этом направлении. Да, их меньше, но это соразмерно запросу потенциальных покупателей. Если бы население чаще обращалось в риелторские компании или банки за получением ипотеки на загородное жилье, то и соответствующих программ было бы больше», – заявила эксперт. Как прокомментировала начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Ирина Звонарева, никаких сложностей и ограничений при выдаче ипотеки на покупку дома за городом нет. «Процент одобрения заявок не связан с типом выбранного объекта недвижимости, а зависит только от платежеспособности заемщика», – подчеркнула специалист. В 2018 году Сбербанк в Челябинской области выдал более трех тысяч кредитов на покупку домов и коттеджей на сумму более 5 млрд рублей. Средний процент одобрения составил 70 %. При этом стоимость объектов разная: от 800 тысяч до нескольких десятков миллионов рублей. Кроме Сбербанка, челябинские специалисты по недвижимости также назвали и как банки, в которых ипотечное кредитование на загородную недвижимость наиболее развито. Что касается ипотеки на строительство дома, как отмечают риелторы, получить такой кредит в нашем регионе без закладывания других объектов практически невозможно. Как отметила Ирина Тарасенко, реально в этом направлении кредитует только Сбербанк. Как сообщили в пресс-службе Челябинского отделения ПАО «Сбербанк», доля таких сделок действительно невелика: на примере 2018 года она составила чуть более 5 %.

Фото: ФедералПресс/

Смена направлений До недавнего времени в Челябинске наиболее перспективным и дорогим в сфере загородной недвижимости считались западное и юго-западное направления. Именно там расположены коттеджные поселки из категории дорогих, такие как «Лесной остров», «Малинки Village», «Родной» и многие другие. Риелторы отмечают, что, хотя эти поселки и обладают достаточной инфраструктурой, там тоже сейчас имеется преизбыток предложений. «Западное, северо-западное и юго-западное направления исторически всегда были самые интересные для загородной недвижимости. Они интересны, во-первых, с точки зрения рельефа: в той стороне идет Уральский горный хребет и нет низменности и болотистых почв, как, например, со стороны Кургана. Здесь удобно строить индивидуальное жилье, в том числе большие коттеджные поселки, – говорит Лейла Рудь. – Вторая причина – это роза ветров. Чистый и свежий воздух в город у нас приходит как раз со стороны запада и юго-запада, поэтому загородная недвижимость в этой части пригорода всегда была самой перспективной и дорогой. Сейчас из-за строительства в той стороне Томинского ГОКа юго-западное направление теряет цену и спрос переключился на запад, северо-запад». Это мнение разделяет и Валентин Корытный. По его словам, сегодня направление Новоградского тракта (дорога в сторону областного кардиоцентра, Кременкуль) наиболее популярно. И, наоборот, наименьшим спросом у челябинцев пользуются направления Уфимского и Курганского трактов. Загородная недвижимость в сторону федеральной трассы М5 (в направлении Долгодеревенского) востребовано преимущественно жителями Металлургического района. «С наступлением весны, когда покупатели активней смотрят загородные дома и участки, объекты на популярных направлениях могут немного вырасти в цене. Также есть шанс на продажу у тех домов, которые соответствуют фразе «заезжай и живи», то есть не требующих вложений», – говорит Валентин Корытный. Эксперты также сходятся во мнении, что у загородной недвижимости на Южном Урале есть будущее. Но для этого должен быть соблюден ряд условий. Это должны быть жилые поселки рядом с городом, соответствующие требованиям к современному образу жизни: имеющие видеонаблюдение, образовательные учреждения, магазины, коммуникации, земельные участки не более 8 соток и дома от 100 до 150 кв. м. Ценовой ограничитель тоже присутствует: от 4 до 7 млн. Все, что выше, даже с учетом стимуляции ипотеки, продать будет сложно. По крайней мере, в перспективе на ближайшие несколько лет.