Более 11,5 тысячи жителей Подмосковья ежегодно обращаются за согласованием перепланировки квартир

С сентября 2017 года в Московской области услуга по согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения стала доступна в электронном виде. С этого момента, по данным Комитета по архитектуре и градостроительству региона, количество заявок на согласование перепланировки выросло в среднем на 35%. Почему все чаще жители Подмосковья выбирают нестандартное жилье, и как узаконить перепланировку — читайте в материале «360». Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения. К перепланировке можно отнести возведение, перенос и разборку межкомнатных перегородок, ликвидацию, перенос или обустройство дверей и окон, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади квартиры за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных комнат, устройство или переоборудование тамбуров. Косметический ремонт, замена инженерного оборудования, переустановка электроплиты, батарей и газовых приборов, установка кондиционеров перепланировкой не считаются. «Нужно различать два термина, закрепленных законом — перепланировка и переустройство, — рассказала дизайнер интерьеров Дарья Московцева, — Переустройство включает в себя замену инженерных коммуникаций, будь то электропроводка или трубопроводы. Здесь согласование зависит от характера вносимых изменений. Что касается перепланировки, то она связана непосредственно с изменением конфигурации существующих помещений. Формально даже перенос двери на ненесущей стене на пару метров в сторону является перепланировкой. Согласование подобных изменений остаётся на совести владельца квартиры, но нужно понимать, что квартиру с несогласованными изменениями будет невозможно продать, например, покупателям с ипотекой». Перед тем как начинать перепланировку, ее необходимо согласовать. В противном случае она будет признана самовольной и собственник квартиры может быть оштрафован. «Если эта перепланировка не узаконена, собственнику квартиры может грозить штраф в размере 2,5 тысячи рублей. Далее органы БТИ выдают предписание, по которому владелец квартиры обязан привести помещение в первоначальное состояние, особенно если например, снесены несущие конструкции, либо собственник квартиры присвоил себе помещение общего пользования (часть коридора), либо вынес батареи на балкон, — такая перепланировка ухудшает состояние дома. Если собственник не устраняет нарушение, органы БТИ и жилищная инспекция могут написать исковое заявление в суд. И далее суд при самом неблагоприятном исходе может вынести решение о продаже квартиры на торгах, с частичным возмещением денег собственнику», — сообщил эксперт по недвижимости Олег Бендриков. По мнению Бендрикова, порядка 35-40 процентов всех квартир, представленных на рынке, — квартиры с перепланировкой. По словам эксперта, это связано с тем, что большинство квартир — это так называемая вторичка. А планировки квартир в домах, которые строились в конце 80 — 90-х годах, по мнению эксперта, не всегда были удачными. К примеру, в девятиэтажных домах было очень много смежных комнат. И люди, покупая такие квартиры, смежные комнаты переделывают в раздельные. Мнение риэлтора о том, что типовые решения не всегда соответствуют нуждам жильцов, разделяет и дизайнер Дарья Московцева. «Ключевая потребность, с которой люди приходят к дизайнеру — это переделать имеющееся или новое жилье под свои индивидуальные потребности. Как правило, уместить их в готовую планировку трудно, ведь она разрабатывалась под усреднённого потребителя и неспособна учесть все нюансы. Кому-то нужно много места для хранения, кто-то не любит много готовить и вместо отдельной кухни предпочитает компактную кухню-нишу, кто-то желает сделать помещение больше за счет объединения соседних комнат, а кто-то наоборот. Перепланировка учитывает все пожелания и дает возможность их реализовать. Кроме того, это отличный шанс избавиться от разнообразных планировочных странностей, которые время от времени встречаются в типовом жилье, и скорректировать неэффективно используемую площадь», — прокомментировала Московцева. Оба эксперта сходятся во мнении: если человек планирует перепланировку, во избежание проблем логичнее всего согласовать ее еще до начала ремонтных работ. Для этого необходимо обратиться в архитектурно-проектное бюро и сделать проект перепланировки, и затем сдать его на согласование в жилищную инспекцию. Далее ведомство согласует проект и передаст его в БТИ. Далее, после проведения ремонта, к собственнику выезжает специалист БТИ. Он проверят, соответствуют ли выполненные работы проекту, проводит необходимые замеры и затем изготавливает новый технический паспорт жилого помещения. На сегодняшний день обратиться за согласованием перепланировки в жилищную инспекцию Московской области можно через региональный портал государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ МО). Услуга также оказывается и в отделениях МФЦ. Таким образом, подать документы на согласование перепланировки можно из любой точки мира и в любое удобное время. Прозрачность процедуры гарантирована, заявитель информируется о ходе рассмотрения его заявки на каждом этапе работы. «Процедура по согласованию перепланировки состоит из двух этапов: в первую очередь, необходимо согласовать перепланировку жилого помещения, на это уйдет 12 рабочих дней, а после проведения работ следует утвердить акт о соответствии выполненных работ первоначальному проекту, на это регламентом отведено восемь рабочих дней. Услуга предоставляется бесплатно», — рассказал Владислав Гордиенко, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области Эксперт по недвижимости Олег Бендриков убежден, что наличие незаконной перепланировки может снизить стоимость квартиры на рынке, в случае, если собственник решит ее продать. «Я не сторонник покупать квартиры с перепланировками, если они не узаконены. Я сразу клиенту сообщаю риски, на что он может попасть. Это либо вернуть все в первоначальный вид, либо узаконивать, то есть опять же финансовые вложения. Квартиры с перепланировками — естественно, они ниже рынка в цене. Примерно на 10 процентов. Будущий собственник должен понимать, с чем столкнется», — пояснил Бендриков. В то же время, по словам риэлтора, удачная перепланировка может и способствовать тому, что квартира продастся быстрее. Но при этом пока перепланировка не узаконена, стоить такое жилье все равно будет ниже рыночной стоимости. Однако даже в случае своевременной подачи документов любым из доступных способов, перепланировку не всегда согласовывают. Это происходит в тех случаях, когда изменения, задуманные собственником, противоречат нормам Жилищного кодекса России, а также других нормативных актов и технических регламентов. По данным специалистов Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, при перепланировке нельзя: 1) затрагивать общедомовое имущество (плиты перекрытия, несущие стены, наружные стены, балконы и лоджии, чердаки, подвалы, вентиляционные шахты, стояки отопления, водоснабжения, канализации, и другие) без письменного согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме; 2) делать проемы и демонтировать несущие конструкции без технического заключения автора проекта дома и без письменного согласия всех собственников многоквартирного дома; размещать вход в санузел непосредственно из кухни и жилых комнат. 3) нельзя расширять «мокрую зону», к которой относятся ванная и санузел, без укладки гидроизоляции; нельзя размещать кухни, ванные комнаты и туалеты над жилыми комнатами соседей снизу, даже частично; 4) нельзя демонтировать подоконные блоки и объединять балконы (лоджии) с жилым помещением без письменного согласия всех собственников многоквартирного дома; 5) для работ, предусматривающих изменения в газоснабжающие коммуникации, а также в электропроводку, необходима подготовка отдельной проектной документации. Требования закона — в большинстве случаев разумны, убеждена дизайнер интерьеров Дарья Московцева. «Закон документально фиксирует основные требования здравого смысла, физики и архитектуры. Не нужно быть дизайнером, к примеру, чтобы понимать, что самовольное изменение или тем более снос любых несущих конструкций чреваты обрушением всего здания, — сообщила эксперт. — Перенос так называемых „мокрых зон“ в случае неправильной технологии грозит затоплением нижних помещений. Однако в любом правиле существуют исключения — например, при проведении соответствующей инженерной экспертизы и возведении укрепляющих конструкций в несущей стене возможна организация проёма, а перенос ванной комнаты допускается в том случае, если под квартирой находится нежилое помещение — скажем, подвал». По словам дизайнера, ситуации, когда закон и здравый смысл расходятся, — редки, но все же периодически возникают. «Для того чтобы найти компромисс между морально устаревшими требованиями и планировочным решением, приходится искать варианты», — добавила Московцева. Обоснована или нет незаконная перепланировка, но она действительно может стать препятствием для продажи квартиры, особенно если покупатель собирается приобрести это жилье по ипотеке, рассказал эксперт по недвижимости Олег Бендриков. «Есть огромная разница между перепланировкой, которую можно узаконить, и перепланировкой, которую узаконить нельзя. Большинство банков лояльны к перепланировке, которую можно узаконить. Например, объединен санузел. Были комнаты смежные, стали раздельные. На это некоторые банки не выдают никаких бумаг, о том, что это нужно узаконить. Другие банки выдают будущему собственнику предписание в течение года узаконить эту перепланировку. А есть перепланировка, где собственник присваивает себе часть общего коридора. Это не узаконить. В каждой квартире есть вентиляция. Собственник заделал вентиляцию — не узаконить. Или газовая труба идет в квартирах. Она идет открыто по стене, ее в стену убрали. Тоже не узаконить. Другой пример. Если квартира с газом, и совместили кухню с комнатой. Тоже не узаконить. Такие квартиры я советую своим клиентам не рассматривать, потому что банк эту квартиру не пропустит», — объяснил эксперт. Если же переустройства или перепланировки не был подготовлен с нарушением требований федеральных законов, регламента, норм и правил, но одобрен специалистами жилинспекции и БТИ не был, заявитель, скорее всего, просто собрал не полный пакет документов. По данным Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, многие жители сталкиваются с отказом при обращении за услугой по следующим причинам: 1) Заявитель не предоставляет основной документ — проект переустройства или перепланировки, требующийся по законодательству; 2) Вторая по популярности проблема — заявление на получение согласования или утверждение акта подписано не всеми собственниками помещения или отсутствует доверенность от собственников.; 3) Бывают случаи, когда не соблюдается комплектность документов, например, в проекте перепланировки может отсутствовать одна из основных составляющих -технический паспорт, в котором зафиксировано существующее положение до проведения работ по перепланировке. Алгоритм, которому стоит следовать, чтобы получить согласование по перепланировке помещения: 1) В первую очередь, собственнику жилого помещения следует обеспечить наличие технического паспорта в БТИ, а в случае его отсутствия обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического паспорта. Технический паспорт на квартиру — это план, выполненный в масштабе и содержащий подробное описание помещения и его технические характеристики, отражающий фактическое положение до проведения работ; 2) собственнику жилого помещения следует подготовить проект перепланировки. Для подготовки проекта необходимо обратиться к проектировщику или проектной организации, которые являются членами саморегулируемой организации и имеют допуски к проектированию соответствующего вида работ. Информация о членстве в саморегулируемой организации может быть представлена самим проектировщиком, либо проектной организацией. Проверить достоверность полученной информации о членстве можно на сайте саморегулируемой организации; 3) Обратившись за услугой, необходимо предоставить заявление, подписанное всеми собственниками помещения или иметь доверенность от всех собственников; 4) После получения согласования от администрации приступить к выполнению работ по перепланировке. 5) При завершении работ направить уведомление в администрацию о завершении перепланировки, подписанное всеми собственниками помещения; 6) В установленные дату и время находиться в перепланируемом помещении и обеспечить доступ к помещению приемочной комиссии; 7) При соответствии выполненных работ проекту перепланировки, акт о соответствии выполненных работ будет подписан приемочной комиссией и выдан заявителю. Как же согласовать перепланировку, если ремонт уже сделан? В этом случае важно понять, противоречит ли перепланировка нормам закона или нет, добавил Олег Бендриков: «Если перепланировку можно согласовать, например, не тронуты несущие конструкции, возведены не несущие конструкции, вынесен кондиционер, передвинули плиту. Для этого надо обратиться в архитектурно-проектное бюро, для того чтобы сделали проект этой перепланировки. Этот проект перепланировки подается электронно, но жилинспекция выносит штраф в размере 1 тысячи рублей, и далее согласовывает». Специалисты комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, напротив, советуют идти другим путем и обращаться в суд. «Уже сделанная перепланировка не подлежит узакониванию в порядке получения услуги. В таких случаях необходимо обращаться в суд для признания самовольной перепланировки законной и отвечающей всем требованиям законодательства», — заявил Алексей Одиноков, начальник Управления обеспечения реализации государственных и муниципальных услуг в градостроительной сфере Мособлархитектуры. Перевод услуги по согласованию перепланировки жилого помещения в цифровой вид эксперты, опрошенные редакцией «360», назвали позитивными изменениями. «Это все сделано для экономии времени человека. Не нужно идти теперь в МФЦ, но я не думаю, что это как-то повлияло на рост заявок, ведь сама процедура не поменялась. Скорее, причина роста числа желающих узаконить перепланировку — в другом. Большинство сделок по квартире сегодня проходит с использованием ипотеки. Банки требуют приведения квартир в первоначальный вид. Плюс, как я слышал, собираются разработать какие-то акты, нормативы, согласно которым штрафы за незаконную перепланировку вырастут», — подытожил Олег Бендриков.