Ещё

Девелоперы России уходят в «красную зону» 

Девелоперы России уходят в «красную зону»
Фото: Уралинформбюро
О чем весной говорят застройщики? Можете не гадать — о грядущем переходе долевого жилищного строительства на проектное банковское финансирование. Тема счетов эскроу трансформировалась из «острой» в «болевую» после того, как в феврале 2019 года глава выступил с пугающим прогнозом: мол, переход на новую модель заморозит порядка 30% строительных проектов и вытеснит с рынка треть ныне работающих на нем компаний. Родился даже новый термин для них: «красная зона».
В горячке дискуссии стороннему наблюдателю сложно понять, где, перефразируя Бабеля, кончаются прогнозы и начинается паранойя — а главное, не раздувается ли эта паранойя искусственно, с целью продлить действие «старых» правил на как можно более долгий срок. В связи с этим, «Уралинформбюро» обратилось к ведущим экспертам строительного рынка Екатеринбурга с четырьмя вопросами:
— насколько соотносится со строительной реальностью пугающий прогноз Германа Грефа и не преувеличивает ли глава Сбербанка «размеры бедствия»?
— кто эти 30%, которых «убьют» новые правила игры? И какие способы их спасения, кроме господдержки, есть в распоряжении рынка?
— предотвратит ли массовую заморозку начатых проектов разрешение строить по старым правилам (при строго оговоренных условиях) и с финансовыми гарантиями со стороны региональных властей?
— кто заполнит на рынке нишу, оставшуюся после ухода 30% застройщиков, и скажется ли эта замена на объемах и стоимости строительства?
Аналитик Уральской палаты недвижимости :
Фото: страница Михаила Хорькова в Facebook
Думаю, что масштабы трагедии преувеличены. Рынок адаптируется под новые требования. Параметры предстоящих изменений постоянно уточняются, появляются новые трактовки и предложения. Состав участников может скорректироваться, но не одномоментно. Этот процесс растянется на длительный период.
Компании, которые будут уходить с рынка, заменят те, кто сумеет адаптироваться под новые требования. Этот процесс будет постепенным. Решения о поддержке или ужесточении требований к застройщикам будут приниматься исходя из реальных изменений. Сейчас пока слишком много фантазий на эту тему.
Почему мы пытаемся говорить о большом числе замороженных проектов как о свершившемся факте? Как я уже сказал, переход на новые условия работы должен быть постепенным и последовательным. Это ведь необходимо не только девелоперам, но и банкам, которые должны стать важнейшей частью системы.
Не вижу смысла сейчас фантазировать и моделировать ситуацию. Уход отдельных участников с рынка не означает неизбежное падение объемов предложения и ввода жилья.
Директор группы компаний PRINZIP :
Фото: екатеринбург.рф Думаю, что Герман Оскарович (Греф — прим. ред.) очень точен в своих прогнозах, потому что гораздо лучше многих узких экспертов представляет картину целиком, не только в строительной отрасли, но и в экономике России. Его мнению я полностью доверяю. В среднем, конечно, все так и будет, но все регионы разные, поэтому незначительно будут отличаться среднестатистические данные по разным регионам.
Я бы не сказал, что спасение проблемных компаний в области строительства и даже спасение дольщиков, пострадавших от действий застройщиков — это проблема исключительно государства. Я думаю, это — совместная задача и бизнеса, и государства. На примере Свердловской области мы видим, как с этой задачей можно успешно справляться совместными усилиями.
А кто эти 30%, которым прочат уход с рынка… Сейчас предугадать невозможно. Нельзя сказать, что уйдут мелкие, или средние, или крупные игроки, это зависит, скорее всего, от финансовых показателей каждой конкретной компании, о которых знает только ее руководство и больше никто. Могут быть те, кто уйдут, потому что не хотят больше работать при существующих экономических показателях. Могут быть те, кто всё бросят и уйдут, так как не справились с изменившимися правилами игры и подвели всех. Количество участников будет сокращаться, это однозначно. Но на их место придут новые игроки.
Думаю, что в данном случае власть будет поддерживать тех, кто им понятен, а также крупных застройщиков. Кроме того, рынку помогут меры, стимулирующие продажи, — доступность ипотеки и повышение уровня доходов населения.
Причем покупательная способность, позитивные изменения экономики страны и рост доходов населения гораздо важнее, чем все меры, призванные не допустить появления новых обманутых дольщиков.
Приход новых игроков никак не скажется на стоимости строительства и стоимости ипотеки. Строительство будет дорожать, ипотека до конца 2019 года сильно не изменится. Никаких новых игроков мы, честно говоря, не ожидаем.
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов :
Фото предоставлено собеседником
Греф не нагнетает, Греф делится планами. Он — очень квалифицированный, целеустремленный человек, и всегда добивается того, чего хочет. Ведь изменения, внесенные в 214-ФЗ (о долевом строительстве — прим. ред.), — безусловно, в интересах банков и бюджета. Поэтому надо очень внимательно слушать прогнозы Грефа. Скорее всего, то, что он говорит, сбудется.
Относительно разных прогнозов о будущем отрасли… Тут прослеживается две полярные линии. Те игроки, что настроены «предпринимательски», должны по долгу службы излучать оптимизм. И позиция «рынок должен справиться» в целом правильная, но при одном условии: если рынок вообще останется в этой отрасли.
Как мы уже выяснили, изменения в законе пролоббированы банками. А поскольку банки сейчас — структура государственная, не исключено, что в будущем нас ждет монополизация рынка, строительного в том числе.
И тут важно понять, какой в этом раскладе будет роль государства. Если государство решит создать, условно говоря, очередной «Главсберросстройтрест», огромную строительную монополию, финал будет тот же, что и в истории с Советским Союзом.
Пессимистов тоже прекрасно можно понять. Они за годы работы на рынке создали мощную отрасль, вышли на объемы, немыслимые в советское время, произвели революцию в качестве строительства — и вдруг у них все это отбирают, ломают сложившуюся систему финансирования стройки, нарушают технологию работы, лишают финансового ресурса, который к тому же завязан на себестоимость строительства, на экономику проектов. Это — очень тяжелое испытание.
Достроят к лету или уйдут с рынка?
Но в целом пока я думаю, что государство не имеет менеджерского ресурса — и не исключено, что и желания тоже — чтобы полностью монополизировать и национализировать строительную отрасль. Ведь банки все, что необходимо, уже сделали: немножко снизили ставки по ипотеке, пообещали всем рост ипотечного кредитования, а, самое главное, теперь они, а не строители, будут отвечать за состояние отрасли.
Коллективный портрет игроков «красной зоны» увидеть сложно. Но я бы разбил их на три группы. Первая — застройщики, которые просто уйдут с рынка, потому что он станет для них бессмысленным, неинтересным, высокорискованным, не приносящим дохода и удовлетворения.
Вторая группа — это те, кто просто не справится, в том числе с планированием финансового потока. Ведь этот поток должен быть у застройщика постоянным и «положительным», должен обеспечивать возможность платить подрядчикам, заходить на следующие объекты, поддерживать непрерывный и постоянный ритм производства.
Третья группа — это те самые недобросовестные игроки на рынке, которые только и ждут внешнего повода, чтобы убежать с деньгами. И им этот повод сейчас дали. Но каково будет внутри этих 30% соотношение перечисленных трех групп, я судить не берусь.
Я думаю, что Якушев (министр строительства и ЖКХ РФ — прим. ред.) делает правильные ходы, потому что ситуация — сложная, и ее трудно прогнозировать. Новый министр строительства вообще, на мой взгляд, исключительно компетентный, талантливый, профессиональный, самостоятельный, ответственный и упорный человек, который понимает ситуацию и имеет возможность на нее влиять.
Другое дело, что госгарантии дадут далеко не всем застройщикам. Это — мера точечной поддержки, которая будет направлена на наиболее крупных и наиболее значимых игроков, чье банкротство может привести к серьезным социальным последствиям.
А вот с разрешением «строить по-старому» всё намного сложнее. Я всегда спрашиваю у застройщиков, желающих запустить свои проекты до июля 2019 года, чтобы получить финансирование «по-старому»: неужели вы считаете, что банкиры, которые пролоббировали изменения и провернули огромную работу, чтобы завернуть на себя этот финансовый поток, будут продолжать смотреть, как вы себе на два, три, четыре года «наскирдовали» площадки, запустили проекты, а все финансовые потоки идут мимо них?
Думаю, банкиры обязательно сделают все возможное, чтобы никакой «работы по-старому» в строительной отрасли не было. Исключения возможны в случае давления со стороны , лично Якушева и его руководителя Мутко. И, повторюсь, это коснется лишь проектов, находящихся под особым контролем властей.
По количеству игроков, безусловно, будет сокращение, в этом все специалисты сходятся. Что, вообще говоря, не очень хорошо: это приведет к снижению конкуренции, качества. Но, думаю, крупные застройщики в состоянии заполнить эту пустоту и не допустить снижения объемов стройки. Мы на самом деле можем строить больше, чем сегодня. В том числе и заявленные президентом Путиным 120 миллионов квадратных метров. Только их никто купить не сможет, потому что денег у людей нет. Поэтому ключевой вопрос, который встанет в данном случае перед отраслью — это найти разумный баланс между объемами, ценами и их динамикой.
Беседовал Евгений СУСОРОВ
Банки России сократили доходность по счетам в евро
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео