Возвращение в реальность. Почему ранчо Майкла Джексона подешевело втрое

В 2015 году, когда спустя шесть лет после смерти короля поп-музыки поместье Майкла Джексона впервые выставили на продажу, стоимость ранчо Neverland оценили в $100 млн. Однако покупатель так и не появился, поэтому два года спустя цена поместья опустилась до $67 млн.

Сейчас ранчо Neverland снова выставили на продажу. На этот раз — за $31 млн. Таким образом, за 4 года стоимость поместья снизилась на целых 70%.

Cтоль резкое снижение цены произошло на фоне неоднозначной реакции общественности на новый двухсерийный документальный фильм «Покидая Neverland», который 3 и 4 марта показали по американскому телеканалу HBO. В фильме короля поп-музыки вновь обвиняют в растлении малолетних. Родственники Майкла Джексона опровергли обвинения и заявили в интервью The Wall Street Journal, что выход документальной ленты просто совпал с очередной попыткой продать поместье звезды. Тем не менее напрашивается следующий вопрос: может быть, поместье просто лишилось той наценки, которую можно было бы сделать из-за того, что оно принадлежало всеми любимому певцу?

Однако, по всей вероятности, ни о какой наценке речь и не шла.

Джонатан Миллер, глава компании по оценке рыночной стоимости недвижимости Miller Samuel, заявил, что цена в $100 млн, которую запросили владельцы ранчо Neverland, была нормальным явлением на рынке недвижимости в 2015 году, когда каждую неделю на продажу выставлялись поместья стоимостью от $50 млн. Множество агентств недвижимости называли заоблачные цены только для того, чтобы привлечь внимание общественности. Так, например, особняк Le Palais Royal (сейчас — Playa Vista Isle) в штате Флорида изначально выставили на продажу за $139 млн. Этот особняк стал самым дорогим на рынке недвижимости США.

«В случае ранчо Neverland, расположенного в Лос-Оливос, штат Калифорния, владельцам нужно было сперва «прощупать почву» на рынке недвижимости и убедиться, что они не продешевили», — заявила Дина Лэнди, риелтор из соседнего города Санта-Барбара. Вполне вероятно, что какой-нибудь большой поклонник короля поп-музыки действительно заплатил бы двойную цену за «часть истории» и возможность жить в особняке площадью около 1200 квадратных метров, расположенном на огромном участке площадью более 1000 гектаров.

Но, по словам Джонатана Миллера, если сейчас взглянуть на поместья, которые раньше продавались по заоблачным ценам, становится очевидно, что приобрели их в конце концов гораздо дешевле. «Их реальная стоимость никогда не была настолько высокой. Цену завысили, потому что подобные дома считались люксовыми», — добавил глава компании по оценке рыночной стоимости недвижимости. Стоит отметить, что в итоге особняк Le Palais Royal во Флориде ушел с молотка за $42,5 млн в декабре 2018 года.

Керри Морманн, агент по продаже недвижимости из штата Калифорния, заявил, что, когда он осматривал поместье в 2015 году в надежде заключить договор об оказании риелторских услуг, он порекомендовал владельцам назначить цену от $50 млн до $60 млн.

Звезды часто делают наценку при продаже своей собственности, но далеко не всегда удается продать недвижимость по столь высокой цене. По данным исследования, проведенного в 2016 году компанией Redfin, особняки, принадлежащие знаменитостям, в среднем остаются на рынке недвижимости примерно на 36 дней дольше, чем другие дома. Обычно их продают дешевле первоначально заявленной стоимости. Во время проведения исследования эксперты компании Redfin проанализировали сроки продажи 60 особняков в Южной Калифорнии.

«Это отличный маркетинговый прием», — заявил Джонатан Миллер. Тем не менее, по мнению риелтора Дины Лэнди, большинство все же сходится во мнении, что, хотя известное имя и привлекает внимание простых обывателей, для потенциальных покупателей, которые на самом деле могут позволить себе приобрести особняк стоимостью в десятки миллионов долларов, важную роль играют другие характеристики.

«Если действительно хочешь продать поместье, нужно подстроиться под условия рынка недвижимости», — заявил Джонатан Миллер.

Основываясь на интервью с экспертами в области продажи недвижимости и на данных, предоставленных компаниями Zillow и Redfin, Forbes оценивает стоимость ранчо Neverland в $28 млн, что не сильно отличается от новой цены поместья. Риелторы из Калифорнии соглашаются, что цена в $31 млн намного вероятнее привлечет реального покупателя. В сущности, если учесть инфляцию, поместье продается даже по более низкой цене, чем в 1987 году. Тогда Майкл Джексон приобрел ранчо за $19,5 млн, что соответствует $44,1 млн в пересчете на сегодняшний курс.

Сюзанн Перкинс и Кайл Форсайт, риелторы из агентства недвижимости Compass, которые занимаются продажей ранчо Neverland, не ответили на многочисленные просьбы прокомментировать ситуацию. Forbes также не смог связаться с представителями компании Colony Capital, которая владеет поместьем совместно с родственниками знаменитого певца.

Особняк короля поп-музыки напоминает роскошную французскую усадьбу. На территории поместья до сих пор можно увидеть элементы декора, которые были добавлены по настоянию Майкла Джексона, например надпись из цветов в виде слова Neverland. По словам риелтора Керри Морманна, особняк остался почти таким же, каким он был при жизни Джексона. Тем не менее большую ценность на данный момент представляет участок, на котором он расположен.

Вопрос о том, что же можно сделать с огромным участком площадью более 1000 гектаров, также играет важную роль в правильной оценке стоимости поместья. Редактор американского журнала The Land Report Эрик О’Кифф отметил, что покупатели обычно тратят сотни миллионов долларов только на недвижимость, которая, по их мнению, может с лихвой окупить их капиталовложения, например, в производительные хозяйственные угодья, лесные массивы или виноградники. Так, два объекта недвижимости в Санта-Барбаре, занимающие участок общей площадью 1400 гектаров, продаются за $110 млн. Однако при этом на них расположены действующее скотоводческое ранчо и два фруктовых сада.

Ранчо Майкла Джексона не вписывается в эту категорию. По словам Керри Морманна, делить его территорию на небольшие участки бесполезно, поскольку в округе Санта-Барбара большое значение придается политике обеспечения жизнеспособности сельского хозяйства. Ранее на территории поместья только пасли скот. Это значит, что после раздела территории площадь потенциальных участков должна будет составлять примерно от 121 до 202 гектаров. Прибыль, которую удастся выручить в таком случае, будет слишком низкой, чтобы оправдать расходы и потраченное время.

Из поместья можно сделать что-то вроде дома-музея, посвященного королю поп-музыки. Так уже поступили с поместьем Graceland, которое раньше принадлежало Элвису Пресли. Но на это уйдет слишком много времени. К тому же, поскольку от Санта-Барбары, то есть от ближайшего города, до поместья минимум 64 километра, количество посетителей будет не таким большим. Возможно, идея открытия подобного музея не была воспринята с энтузиазмом из-за новых обвинений в адрес певца в растлении малолетних.

В попытке привлечь потенциальных покупателей компания Colony Capital даже убрала аттракционы, которыми раньше славилось поместье. Об этом в интервью журналу The Wall Street Journal рассказал Кайл Форсайт, риелтор, занимающийся продажей участка. Кроме того, представители Colony Capital и другими способами пытаются избавиться от ассоциаций с Майклом Джексоном. В течение нескольких последних лет ранчо, как в старые времена, носило название Sycamore Valley. Что ж, никогда не говори Neverland!

Перевод Полины Шеноевой