Как нотариусы лишают людей недвижимости

Депутаты Госдумы в осеннюю сессию должны рассмотреть несколько законопроектов, которые позволят дополнительно защитить собственников жилья от мошенников. Одна из новых технологий, активно развивающихся в последние годы, — электронный документооборот и его производная — цифровая ипотека, позволяющая полностью перенести процесс ипотечного кредитования в онлайн, отказавшись от столь непредсказуемых, а иногда и опасных посредников как нотариусы. В преимуществах и недостатках цифровой подписи разбиралась «Лента.ру».

Добро пожаловать в бомжи: как лишают недвижимости
© Алексей Мякишев / «Коммерсантъ»

Понятие нотариуса в России в широкий обиход вошло еще в 1866 году после учреждения нотариальной части при окружных судах. Словарь Даля дает этому слову следующее определение: «Присяжный чиновник, свидетельствующий договоры, обязательства и другие сделки между частными людьми; что маклер для купцов». С тех пор прошло более 150 лет, настал век компьютерных технологий, российская экономика активно переходит на «цифру» и блокчейн, гарантирующие легкость получения информации, простоту контроля над цифровыми потоками и полную безопасность электронного документооборота. Человеческого фактора в принятии решений становится все меньше, но только не в нотариальной деятельности. Этот сервис не претерпел существенных изменений и остается таким же непрозрачным и лишенным обязательств перед гражданами, каким он был полтора века назад.

Работа без гарантии

Многие клиенты, наслышанные о фактах мошенничества в сфере недвижимости, подходят к сделкам, по их собственному мнению, весьма «основательно». Сначала сами вчитываются в договор, в котором, откровенно говоря, ничего не понимают. Затем привлекают знакомых юристов, которые пытаются внести в договор правки, противоречащие Гражданскому кодексу РФ. Апогеем всей этой ситуации является нотариат.

«Клиенты наивно полагают, что нотариальная сделка оградит их от любых форс-мажорных обстоятельств и является гарантией "чистоты", говорит коммерческий директор "Монолит-Строй" Максим Логвинов. При этом они забывают недавние истории, когда не совсем чистые на руку нотариусы вступали в сговор с "черными риелторами" и лишали людей недвижимости оставляли их и без денег, и без квартиры».

К сожалению, клиенты забывают одну простую истину, которая уже давно в ходу на Западе: риелтор, как и юрист, и стоматолог, должен быть доверенным лицом. Но не нотариус, через которого проходят десятки сделок в день.

«Мы неоднократно сталкивались с тем, что нотариусы действуют "формально", настаивая на своей форме договора и не подстраиваясь под особенности сделки, продолжает эксперт. А здесь может быть очень много "подводных камней": наследство, которое оспаривается, проведенная не совсем правильно приватизация и так далее. Никто не думает, что даже нотариально заверенную сделку легко можно оспорить в суде в случае наличия достаточных на то оснований. При этом нотариус за эту вероятность не отвечает, так как руководствуется предоставленными документами, не более».

Проблема заключается для клиентов в том, что нотариус никогда не сопровождает сделку полностью.

«Проводя юридическую экспертизу документов при покупке недвижимости, нотариус выступает не более чем посредником, говорит Олег Сухов, основатель "Юридического центра адвоката Олега Сухова". То есть его место при желании клиента может занять любой другой квалифицированный юрист адвокат, риелтор, сотрудник правового бюро и т.д. По закону такие услуги не входят в перечень нотариальных процедур, а являются дополнительными, которые позволяют нотариусам подрабатывать».

Надо понимать, что первичную правовую экспертизу документов перед регистрацией сделки проводит Росреестр. Именно в компетенции этой организации проверять историю владения объекта, а нотариус вряд ли способен на более тщательную проверку в силу своего функционала и полномочий, предписанных законом. То есть его работа сводится к изучению выписки из ЕГРП и проверки документов, представленных самим клиентом. К тому же нотариус не уполномочен качественно оценивать все возможные риски по сделке, а от страхования рисков, которое по закону обязаны делать все частные нотариусы, толку мало.

«Судя по статистике, приведенной Федеральной нотариальной палатой, за последние 5 лет требования о компенсации ущерба нотариусам были предъявлены всего в 55 случаях. То есть в среднем 10 подобных фактов в год на общую сумму около 20 миллионов рублей», отмечает Олег Сухов.

При этом нотариальная сделка не ускоряет регистрацию прав, а их программное обеспечение не позволяет предоставить полную интеграцию с Росреестром для регистрации сделок. При этом клиенты, доверяя нотариату, почему-то игнорируют другие, гораздо более надежные способы проведения сделок: аккредитив или использование электронной цифровой подписи (ЭЦП). В этом случае исключается пресловутый «человеческий фактор»: все происходит в автоматическом режиме — с «машиной» не договориться. Часто случается, что нотариусы входят в сговор с риелторами ради собственной выгоды.

Судебная практика

Уголовных дел, фигурантами которых становятся нотариусы, предостаточно. По одному из последних громких дел приговор был вынесен в конце августа этого года в Санкт-Петербурге. По делу о мошенничестве с квартирами умерших граждан на скамье подсудимых оказалось пять человек, включая нотариуса Нину Наумову. Чтобы подтвердить родство фиктивного наследника с умершим хозяином квартиры, они изготавливали подложные документы, затем обращались для государственной регистрации сделки по переходу права собственности к нотариусу Наумовой. Все деньги от продажи квартир злоумышленники делили между собой. В итоге суд приговорил сообщников к наказанию по статьям о мошенничестве, совершенном группой лиц по предварительному сговору, а также о покушении на мошенничество в значительном размере. Уже бывший нотариус получила пять лет лишения свободы условно с испытательным сроком. Два года условно за мошенничество в конце прошлого года получила другой нотариус из Санкт-Петербурга — Светлана Сафонова. Она оформила доверенность на получение средств со счета в банке от имени уже умершего человека.

Есть и другие примеры судебной практики, когда нотариусы действовали в сговоре с мошенниками и подделывали документы для незаконного завладения недвижимостью граждан. Так, в прошлом году в Воронежской области вынесен приговор частному нотариусу, удостоверившему подложную доверенность, в результате чего собственник лишился имущества на 135 миллионов рублей. Как следует из материалов дела, нотариус без присутствия собственника оформил подложную доверенность на два земельных участка в Роменском районе, а также на склад и нежилое помещение в Воронеже. Впоследствии объекты недвижимости были проданы третьим лицам. Советский суд Воронежа признал 53-летнего Бориса Стахурлова виновным по части 1 статьи 202 УК РФ («Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами») и назначил штраф в размере 120 тысяч рублей.

Нередко нотариусов наказывают и реальными сроками. Два года назад Кисловодский городской суд приговорил Марзият Асанову к двум годам строго режима за изготовление фиктивного завещания в пользу риелтора. По этому документу тот приобрел права на недвижимое имущество, в результате чего потерпевшему был причинен ущерб в 20 миллионов рублей. А в Свердловской области процесс против черных риелторов и помогавшей оформлять им сделки нотариусу тянулся три года и стоил карьеры двум судьям. Как следует из материалов дела, риелторы Татьяна Коровина и Надежда Федотова, а также их знакомый нотариус Гульнара Богданова предлагали собственникам размен квартир с доплатой, однако на деле большая часть их подопечных оказывалась на улице. Решением Асбестовского городского суда Свердловской области от 25 сентября 2017 года нотариуса Гульнару Богданову приговорили к 6 годам заключения, а ее подельников – к 8 и 7,5 годам соответственно.

Машина вместо человека

Договориться с компьютером, в отличие от человека, невозможно. В том числе и поэтому электронная регистрация прав собственности, работающая в России с 2015 года, становится все популярнее. Так, доля услуг, оказанных Росреестром в электронном виде в прошлом году, составила 65,4 процента. Среди других причин перехода на цифру — сокращение срока оформления сделки, более совершенный и защищенный от «бумажных» ошибок документооборот.

Профессия же нотариуса еще четыре года назад была названа вымирающей. Исследователи Агентства стратегических инициатив и бизнес-школы «Сколково» тогда сказали, что после 2020 года она не будут востребована на профессиональном рынке благодаря развитию электронного документооборота и автоматизации учетных процессов. В частности, большую роль в этом сыграют подключение банков, страховых компаний и прочих организаций к общим базам данных для идентификации личности и проверки платежеспособности клиента, использование электронной подписи для заверения сделок, а также дальнейшее развитие интернет-сервисов для поиска и продажи недвижимости.

Можно констатировать, что рынок нотариата стагнирует. Происходит это еще и потому, что это одна из наименее прозрачных отраслей. И человеческий фактор играет не в ее пользу. Отсюда берут начало и обман клиентов, и всевозможные мошенничества, о которых говорилось выше.

#Цифра вперед

Цифровизация, наоборот, наступает. Уже сегодня можно купить квартиру в ипотеку без длительного сбора документов, продолжительного ожидания ответа от банка и многочисленных визитов к риелторам и в кредитное учреждение. Например, уже больше двух лет назад Сбербанк запустил ипотечный сервис, где все операции проводятся онлайн, — начиная от подачи заявки на ипотеку и заканчивая самой сделкой. В банке «Открытие» новый сервис «Ипотека онлайн» заработал в конце 2017 года. Он позволяет заполнить анкету, получить одобрение банка, выбрать интересующую ипотечную программу и параметры будущего кредита, загрузить скан-копии документов, а также назначить сделку дистанционно с помощью компьютера, ноутбука или смартфона. Всеми возможностями сервиса клиенты могут воспользоваться бесплатно, а срок рассмотрения онлайн-заявок составляет 48 часов. На сайте «Альфа-банка» личный кабинет ипотечного заемщика появился минувшим летом. С помощью него клиенты получают полный спектр необходимых для оформления ипотеки сервисов, не выходя из дома. В личном кабинете ипотечного заемщика реализованы заполнение анкеты и загрузка документов, подбор недвижимости, заказ и оценка недвижимости с возможностью выбора оценочной компании по желанию клиента и получением оценочного отчета онлайн. Также в личном кабинете можно автоматически сформировать пакет документов для страховой компании и мгновенно получить тариф и размер страховой премии. Аналогичные сервисы есть у Росбанка и Райффайзенбанка. Росбанк, например, обещает, что предварительное решение на получение ипотеки будет известно уже через 10 минут после отправки онлайн-заявки, а Промсвязьбанк предлагает оформить онлайн страховку на военную ипотеку.

Участники рынка констатируют, что доля онлайн-заявок в банках на жилищные кредиты уже превзошла долю обычных обращений с ипотечными заявлениями в офис. Они ожидают дальнейшее развитие этого тренда. А вместе с ним — отказа клиентов от традиционных практик, в частности таких, как нотариат.