Ипотека: как остаться с жильем и не расстаться с деньгами

Главные риски ипотечных кредитов в большинстве случаев связаны не с чьими-то мошенническими действиями, а собственным неумением заемщиков рассчитать финансовые силы и предусмотреть все риски. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", каковы основные причины возникновения просроченных задолженностей по ипотеке и как их можно избежать. Только честно… Заемщики могут обеспечить себе проблемы с ипотекой еще на стадии ее получения, если предоставляют банку неверные сведения о себе. Банки перед принятием решения о выдаче кредита также проводят оценку рисков – внимательно изучают кредитную историю потенциального заемщика, оценивают его возможности. "Благодаря этому, у нас качество обслуживания ипотечных кредитов на очень высоком уровне по сравнению с другими типами розничных кредитов – нарушения допускают всего 1-2% заемщиков", – поясняет ситуацию директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков. Тем не менее, такие ситуации возможны, например, если привлечь для помощи в получении кредита специальную компанию. Многие брокерские конторы играют полезную роль, и разгружают заемщика от сбора большого объема документов. Но иногда они помогают и в подготовке фиктивных договоров, договоров аренды недвижимого имущества, что увеличивает шансы на получение ипотеки большей суммы, объясняет автор Telegram-канала "Дневник риелтора" Евгений Таничев. Часто, по согласованию с работодателем, в справках показывают заработную плату по сумме выше, чем реальная. В интернете можно найти самые разнообразные предложения от компаний, которые за вознаграждение якобы помогут получить ипотеку. На сайтах таких компаний указано, что они помогут подготовить документы так, чтобы заявка на ипотеку была одобрена. При этом в частной беседе клиент получает информацию о личных связях компании в той или иной кредитной организации. Намек простой – именно личные связи помогут вам получить заветный кредит. Как правило, это обычные мошенники – они нацелены на банальный обман потенциальных заемщиков. Но есть вариант куда более опасный. Посредники идут на сознательный подлог документов, а это может закончиться привлечением заемщика к уголовной ответственности. Слишком много кредитов Распространенной причиной будущих просрочек платежей по ипотеке часто становится и слишком большое количество разнообразных кредитов, которые заемщики берут на себя, поясняет директор кредитного департамента "Росбанк Дом" Вадим Мамонов. Обращение за потребительским кредитом или за микрокредитом для единичного погашения процентов только усугубляет ситуацию, поскольку создает дополнительную кредитную нагрузку с более высокими, а если говорить о микрофинансовых организациях (МФО), то с гораздо более высокими процентными ставками, уточняет он. Хуже может быть только ипотечный займ в самой МФО, подчеркивает Таничев. Хотя им сейчас официально запрещено выдавать займы под залог недвижимости, они легко это обходят. Заявки, которые они получают, передают частным ростовщикам, которые кредитуют под высокий процент, что приводит в конечном итоге к утрате недвижимого имущества. Как правило, это оформляется как договор займа с залогом от "физлица" к "физлицу", причем, используются как нотариальный способ, так и не нотариальный (простой письменный). Обременение регистрируется в Росреестре. Проценты по такому займу включаются в конечную сумму задолженности, а в договоре прописывается, что заем предоставляется без процентов. При этом стоимость такого займа может быть весьма обременительной: от 3 до 10% в месяц, или от 36% до 120% годовых, объясняет Таничев. Кроме этого, клиенты не учитывают риски излишней закредитованности, которая может сформироваться из-за привлечения средств на первоначальный взнос за счет потребительского кредита или отсутствия сбережений на ремонт жилья, предупреждает Мамонов. Для ипотеки ситуации с "перекредитованием" в МФО встречаются реже, чем в потребительских кредитах. Ключевой принцип для заемщиков в трудной ситуации – всегда идти на контакт с банком и сразу сообщать о возникших сложностях, чтобы совместно с банком найти пути решения проблемы и сохранения жилья. "Если клиент оказался в тяжелой ситуации, банк всегда готов пойти на встречу клиенту и предложить различные варианты решения проблемы", — отмечают представители банка "Дом.РФ". Застрахуй Часто заемщики рассматривают страховку просто как дополнительные расходы при оформлении кредита, не осознавая ее значимость. Многие банки предлагают при заключении ипотечного договора страховые программы. Не следует ими пренебрегать – она может помочь в трудной ситуации не хуже "ипотечных каникул", подсказывает Алексей Волков. Зачастую заемщики не учитывают затраты на ежегодную пролонгацию договора страхования, добавляет Вадим Мамонов. Если заемщик прекращает оплачивать страховку в соответствии с условиями кредитного договора, ему может быть повышена процентная ставка по кредиту. Кроме того, страхование пригодится и для покрытия рисков – это может быть и страховка жизни и здоровья, страховка от потери работы и так далее. То есть на рынке существуют инструменты, позволяющие обезопасить заемщиков от ситуаций, которые могут повлечь прекращение платежей по кредиту, главное – знать о них и вовремя воспользоваться, резюмирует Вадим Мамонов. 35% достатка семьи Оплата ипотечного кредита напрямую связана с сохранением жилья, поэтому случаи, когда заемщик перестает платить, всегда исключительны и вызваны объективными причинами. К таким причинам чаще всего относятся резкое, непрогнозируемое сокращение дохода, потеря работы, утрата здоровья и временная нетрудоспособность. Если заемщик не сможет восстановить свою платежеспособность в течение длительного периода, то возможно реализовать объект залога по согласованию с банком, а вырученные средства направить на погашение задолженности по кредиту, предупреждает директор департамент кредитования розничного бизнеса Абсолют банка Елена Ковырзина. Однако банки и регулятор за последние несколько лет реализовали ряд мер для снижения рисков ипотечных заемщиков. В частности, сейчас банки не выдают ипотечные кредиты в иностранной валюте, что позволяет предупредить существенный рост кредитной нагрузки в случае курсовых колебаний. Кроме того, у большинства банков действуют специальные программы помощи заемщикам в трудной ситуации, а также вступил в силу закон об ипотечных каникулах. "Воспользоваться такой возможностью могут заемщики, ситуация которых соответствует требованиям соответствующего закона. Более того, на "ипотечные каникулы" можно уходить только один раз за время кредита, а их срок ограничен 6 месяцами, зато во многих банках есть программы реструктуризации, условия которых в некоторых случаях зачастую шире, чем предусмотренные законом об ипотечных каникулах", — Вадим Мамонов, директор кредитного департамента "Росбанк Дом". К примеру, за последние пять лет такой программой в ВТБ воспользовалось порядка 7,5 тысяч человек, приводит свою статистику пресс-служба банка. Главное при получении ипотеки – детально рассчитать все финансовые аспекты, связанные с погашением кредита. Считается комфортным, если ежемесячный платеж по ипотеке не превышает 35% от семейного бюджета. Кроме того, хорошим решением будет иметь неприкосновенную "подушку безопасности" в размере до шести месячных платежей по ипотеке на случай непредвиденных обстоятельств. Слишком поздно Частой ошибкой заемщиков является несвоевременное обращение при возникновении сложной финансовой ситуации в банк за реструктуризацией долга, что может довести ситуацию до просрочки или суда, объясняет директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. "Важно, чтобы клиент обратился в банк до того, как у него начались просрочки, что влечет за собой начисление пеней и штрафов. То есть как только заемщик понимает, что не сможет своевременно внести ежемесячный платеж в полном объеме, лучше сообщить об этом кредитору. Тогда будет время и возможность рассмотреть варианты решения проблемы – уйти на ипотечные каникулы по закону или воспользоваться программой реструктуризации банка, которая может предложить более длительный срок ипотечных каникул", — рассказывает Елена Ковырзина. В дополнение к ипотечным каникулам, предоставляемым по закону, у заемщика всегда есть возможность согласовать с банком дополнительные варианты поддержки в трудной финансовой ситуации, отмечают эксперты Банка "Дом.РФ". Так, в банке действуют собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые соответствуют требованиям Стандарта ипотечного кредитования и предусматривают возможность снижения ежемесячного платежа на срок до 12 месяцев, а также увеличение срока кредита более чем на 6 месяцев. Решение о реструктуризации принимается индивидуально в зависимости от конкретной жизненной ситуации заемщика. Стандарт ипотечного кредитования содержит не только требования к составу, форме и содержанию договоров, заключаемых банком и заемщиком, но и рекомендуемые типовые формы кредитно-обеспечительной документации, предусматривающие условия предоставления ипотечных каникул, подчеркивают представители банка.