Курские дольщики: «Теперь наши квартиры точно под ударом»

Дольщики строительства железногорской десятиэтажки убеждены, что после решения Ленинского районного суда Курска банк-кредитор может забрать их квартиры. Железногорский адвокат считает опасения дольщиков обоснованными. Дело рассмотрено 15 октября в Ленинском районном суде г. Курска завершился процесс по иску «Курскпромбанка» к ООО «Ипотечная компания «Черноземье», ООО «СМУ-4 плюс» и другим соответчикам. Как уже писали «КИ», «СМУ-4 плюс» является застройщиком 10-этажного жилого дома в 14-м микрорайоне Железногорска, а ипотечная компания заключала с железногорцами договоры долевого строительства квартир в этом доме. Строительство началось ещё в 2012 году и не завершено до сих пор, несмотря на личное вмешательство в ситуацию Романа Старовойта и обещание руководителя строительного комитета областной администрации, что дом достроят к нынешнему сентябрю. Теперь согласованный срок сдачи дома – 30 декабря 2019 года, но дольщики не верят и в него. В ипотечной компании, напротив, говорят о возможной досрочной сдаче объекта. В администрации области считают, что, несмотря на иск банка, дольщики не рискуют потерять оплаченное жильё, потому что по закону о долевом строительстве земельный участок (или право его аренды) и строящийся дом находятся в залоге у дольщиков. Для строительства дома застройщик в 2011 году взял кредит в «Курскпромбанке», но до сих пор его не погасил. Банк обратился в суд с иском об обращении к взысканию залога под кредит – права аренды земельного участка под строящимся домом и 35 помещений в доме, включая 33 квартиры. Отметим, что 35 помещений строящегося дома банк оценил в 18 с небольшим миллионов рублей. Часть из этих квартир дольщики полностью выкупили и оформили в Росреестре право собственности на жильё. Многие из дольщиков были признаны судом третьими лицами по делу и приезжали на заседания. Они просили не удовлетворять иск банка, дать возможность завершить многострадальную стройку и получить свои квартиры. Днём 14 октября рассматривавшая дело заместитель председателя Ленинского районного суда Елена Мазалова огласила материалы семитомного дела. На вопрос судьи, информировались ли дольщики о том, что земля и часть помещений дома находятся у банка в залоге, представитель застройщика пояснила: «Нет, такой обязанности законом не предусмотрено». В ходе прений дольщики попросили суд принять справедливое решение. «Нам нужны наши квартиры», – сказала одна из них и добавила, что заключила договор долевого строительства ещё в 2009 году. Елена Мазалова объявила перерыв в заседании до 15 октября. В назначенный день судья предоставила сторонам право реплики и огласила резолютивную (итоговую) часть решения по делу. Иск банка удовлетворён полностью. Решение суда может быть обжаловано. Одна из активисток дольщиков, Любовь Буреломова, не скрывает своего возмущения: «Решение явно несправедливое. Суд должен был вывести наши оплаченные квартиры из-под залога! А теперь наши квартиры снова под ударом», – говорит она. В ипотечной компании «Черноземье» пояснили, что будут обжаловать решение суда. А застройщик тем временем – достраивать дом. «СМУ-4 плюс» уже практически выбрал и второй кредит банка, полученный при участии региональной власти (под залог ещё 14 квартир строящегося дома), так что решение суда, как считают в «Черноземье», на достройке особо не скажется. В компании рассчитывают на заключение с банком мирового соглашения, при подготовке которого будут пытаться вывести квартиры дольщиков из залоговой массы. Позиция банка В ответ на запрос «КИ» ситуацию прокомментировали и в «Курскпромбанке»: «Банком выделено дополнительное финансирование на строительство дома и в настоящее время осуществляется контроль целевого использования денежных средств. Банку известно, что на объекте ежедневно ведутся строительные работы. В настоящее время Банк не планирует добиваться принудительного исполнения решения суда, поскольку летом 2019 года с заёмщиком были достигнуты договорённости о совместной достройке дома. Судебное разбирательство в отношении должника было инициировано в октябре 2018 года, когда образовалась просроченная задолженность по кредиту, договориться об урегулировании просроченной задолженности тогда не удалось». В банке не сообщили, намерены ли они оформлять в собственность и распоряжаться квартирами из числа заложенных, которые полностью или частично оплачены дольщиками, намерены ли вывести такие квартиры из залоговой массы. Также мы не узнали, рассматривается ли возможность заключить какое-либо мировое соглашение с застройщиком. Мнение адвоката Мы попросили прокомментировать ситуацию железногорского адвоката Анатолия Дегтярёва. Вот что он сообщил: – Понятие «обратить к взысканию» означает, что после вступления в силу решения суда истец (взыскатель) вправе получить в суде исполнительный лист и в течение трёх лет предъявить его к исполнению в службу судебных приставов. После этого судебный пристав-исполнитель обязан возбудить исполнительное производство и провести публичные торги по продаже заложенного имущества. Суд по просьбе залогодателя при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с торгов на срок до года. Оптимистичная позиция администрации области по ситуации с рассмотрением данного иска основана, видимо, на положениях ч. 1 ст. 13 Закона «Об участии в долевом строительстве…». Но в рассматриваемой ситуации суду необходимо руководствоваться ещё и правилами о так называемой последующей ипотеке, которые приведены в главе 7 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Последующая ипотека (в данном случае, заключение договоров долевого строительства квартир, находящихся в залоге у банка) допускается, если не запрещена действующими предшествующими договорами об ипотеке (залоге) того же имущества. По закону залогодатель (застройщик) был обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора долевого строительства, что будущая квартира или иное помещение дома уже находится в залоге. Невыполнение этой обязанности даёт залогодержателю по последующему договору право потребовать от застройщика возмещения причинённых убытков. Железногорцы, привлечённые судом в процесс в качестве третьих лиц, оказались в сложной ситуации: они заключили договоры на строительство жилья не напрямую с застройщиком, а с иным юридическим лицом (ипотечной компанией). В данном случае юридически дольщиком является ИК «Черноземье». Стать дольщиками в правовом смысле люди, платившие за жильё, могут только после заключения с ними ипотечной компанией договоров уступки прав требования к застройщику. После вступления в силу решения суда у банка как первичного залогодержателя наступит предусмотренное законом право преимущественного удовлетворения требований. Требования всех последующих залогодержателей будут удовлетворяться только после того, как будут полностью удовлетворены требования банка. Поэтому, полагаю, что железногорцы, оплачивавшие долевое строительство, могут после сдачи дома остаться без квартир. Подготовил Сергей Прокопенко (Железногорск)