Ещё

Ворочу что хочу: перепланировка, которая смогла стать законной 

Ворочу что хочу: перепланировка, которая смогла стать законной
Фото: Р-Спорт
Перепланировка уже давно превратилась в одну из городских страшилок: ее опасно затевать, нужно постоянно бдеть, чтобы не затеяли соседи, и ни в коем случае нельзя случайно покупать квартиру с перепланировкой, а то суд, этап, Сибирь. Шутка. Однако, если браться за дело, вооружившись знанием закона и технологий, то перепланировку можно сделать, получив одобрение властей. Эксперты показали читателям сайта «РИА Недвижимость» несколько реальных кейсов со сложными проектами перепланировок, которые не являются нарушением.
Кейс первый: делаем квартиру двухэтажной
Конструкция, разделяющая высоту помещения пополам, легко образует рабочий кабинет на «антресольном этаже» или зону отдыха, рассказывает руководитель агентства Gorod .
Антресоли ранее возводились только на стадии строительства, а сейчас их можно организовать в помещении с высотой от 5 метров. Причем запросов на установку антресоли становится все больше, рассказывает Паршин.
Такое переустройство квартиры можно провести вполне законно и получить необходимые согласования, поясняют в Мосжилинспекции. «Допустимость планируемых мероприятий по устройству антресоли определяется автором проекта дома по результатам обследования несущих конструкций здания. Высота расположения антресолей, а также пространства под ними должна составлять не менее 2,1 метра», — разъясняют в ведомстве.
В этом году подобное изменение мы делали для собственника квартиры в одном из столичных ЖК бизнес-класса, рассказывает Паршин.
Квартира расположена на первом этаже, а главной сложностью стала та самая высота потолков — 4,6 метров, вспоминает Паршин. Архитекторы должны были просчитать устройство антресоли с погрешностью не более 5 сантиметров по высоте, потому что нужно было разделить 2 этажа четко. В итоге высота первого уровня составила 2,2 метра, 20 сантиметров — толщина перекрытия и 2,2 метра высота антресольного этажа.
Но на этом сложности не закончились, сетует Паршин. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций — этот обязательный документ мы готовили для Мосжилинспекции согласно общеутвержденным правилам. «Поскольку речь шла об антресоли, мы могли заказать документ либо у автора дома, либо у ГБУ „Экспертный центр“. Работы с другими компаниями в этом случае были невозможны, поскольку затрагивались несущие конструкции», — вспоминает он. Документ в итоге был получен в ГБУ.
Что касается востребованности таких квартир при дальнейшей продаже, то вряд ли покупателей привлечет квартира с низкими потолками, особенно в жилых комплексах бизнес-класса. Скорее они сделают выбор в пользу более оптимизированного пространства, рассуждает руководитель офиса «На Алексеевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» . Например, если жилье приобретается для семьи с детьми, то вероятно, такой вариант может быть интересен.
Однако на цене в данном случае это вряд ли скажется — 2,2 метра достаточно низкие потолки, кроме того наличие лестницы зачастую также не слишком удобно для потребителя. Иногда в случае подобной перепланировки стоимость может даже понизиться, отмечает она.
Кейс второй: две квартиры из одной
Чаще всего за разделом жилья обращаются владельцы жилья в комунальных квартирах, либо несколько поколений одной семьи. И эта категория запросов — одна из самых сложных ввиду многочисленности нюансов, объясняет Паршин.
Главные сложности в этом процессе связаны с запретом на расположение «мокрых зон» над жилыми, невозможность перенести стояки водоснабжения и канализации, требования по сохранению общей жилой площади в рамках нормативов и нехватка пространства коридоров для преобразования в полезную площадь.
Действительно, разделение квартиры на два самостоятельных жилых помещения в рамках перепланировки возможно при условии соответствия вновь образуемых квартир требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Кроме того, во вновь образуемых квартирах обязательно должны быть жилая комната, кухня, санузел и коридор, соглашаются в Мосжилинспекции.
"Нашей команде поставили задачу спроектировать и согласовать планировку двух квартир из одной, организовать входную дверь с лестничной клетки, где располагался целый ряд коммуникаций, и подвести дополнительную входную группу для инвалидной коляски будущего собственника", — вспоминает один из проектов Паршин.
Организовать вход с лестничной клетки в рассматриваемом кейсе было невозможно, поскольку в том месте располагался целый ряд коммуникаций. Архитекторы сделали внутренний тамбур, изнутри которого продумали установку двух дверей — в одну и другую квартиру. Спроектировали минимальный размер тамбура, чтобы не терять квадратные метры, разместили приборы учета, место для хранения, удобное для обоих собственников квартир, объясняет эксперт.
Вторая сложность заключалась в том, что одна из квартир после раздела должна была перейти в пользование к маме заказчицы, инвалиду на коляске. Для нее разработали дополнительную входную группу, ведущую во двор, оборудовали ее перилами и пандусом для передвижения человека с ограниченными возможностями. Согласование было получено, и сейчас заказчица оформляет права собственности, говорит Паршин.
Такие случаи на рынке бывают — когда разделяется двухкомнатная или трехкомнатная квартира, например, и из комнат формируются студии. Но нужно помнить, что цена «квадрата» в квартирах меньшей площади всегда выше, отмечает Медведева.
Кейс третий: студия из однушки
Атмосфера творческой студии с совмещенной кухней и гостиной может очень сильно подвести людей, которые владеют квартирами в типовых домах, так как снос стен для реализации этой мечты грозит потерей ликвидности жилья.
Чиновники подобный перенос согласовывали при условии, что владелец берет на себя обязательства сообщить потенциальному покупателю о проблеме при продаже квартиры, предупреждает он.
Объединение кухни и жилой комнаты в одно помещение не допускается, однако возможен демонтаж перегородки между кухней и жилой комнатой. На поэтажном плане в таком случае будет обозначена условная граница между кухней и комнатой, отмечают в Мосжилинспекции, и подчеркивают, что объединение газифицированной кухни с жилой комнатой запрещено.
Однако именно в газифицированной квартире команде Паршина удалось произвести снос перегородки и согласовать полученные изменения, не нарушая закон.
"C просьбой согласовать объединение гостиной и кухни с газовой плитой к нам обратился заказчик, который сразу предупредил, что не хочет устанавливать полагающуюся при таком случае раздвижную перегородку между двумя пространствами. Это означало невозможность сохранить газовую плиту и найти способ установки электрической", — рассказывает Паршин.
В сталинском доме старой постройки просто не оказалось необходимых мощностей, и владельцам предложили тянуть для квартиры новую ветку электроснабжения с подстанции. Cметы на эти работы составляли несколько миллионов рублей, сетует Паршин.
Выходом из положения стал нюанс законодательства о возможности заменить газовую плиту на электрическую без увеличения мощностей, если в проекте мы устанавливаем маломощную двухкомфорочную плиту. Таким образом проектная документация прошла согласование, а нам удалось сэкономить несколько миллионов рублей для заказчика и реализовать объединение кухни с гостиной, заключает Паршин.
Видео дня. Коронавирус повлиял на работу фондовых бирж
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео