От тотальной экономии к гибкости и технологичности: что изменилось за 5 лет на рынке офисов
Переломный момент Стоит отметить, что сам кризис 2014 года в отличие от 2008 года был спровоцирован прежде всего внутренними экономическими факторами: обвал рубля, санкции, экономический спад усугубили положение дел и на рынке офисов. Рекордный 1 млн кв м офисных объектов, введенный по итогам 2014 года, сменился резким пересмотром и отменой планов по строительству новых офисов. Стабильные ставки в долларах стали стремительно и болезненно для экономики проектов меняться на рублевые значения, которые были вдвое ниже долларовых аналогов, вспоминает управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко. Консультантам, ожидавшим планомерного насыщения офисного рынка, приходилось постоянно корректировать прогнозы. Геополитические и экономические факторы значительно ускорили естественные для рынка процессы, которые в итоге привели к стагнации офисного сегмента (и рынка в целом) длиной в несколько лет. В итоге девелоперы заморозили значительную долю офисных проектов или переформатировали их под торговлю и апартаменты. Наименее профессиональные девелоперы ушли с рынка, а инвестиции стали более рациональными и профессиональными, добавляет директор S.A. Ricci Project Management Руслан Кубрава. Последующие пять лет показали фактический кризис перепроизводства на офисном рынке. Сейчас объем нового строительства постепенно растет, но остается весьма небольшим. Например, новое предложение офисов в прошлом году не превысило 200 тыс кв м, это почти в 7 раз меньше показателя 2014 года, отмечает директор по развитию Professional FM Александр Устинов. В этом году к вводу запланированы уже почти 500 тыс кв м новых качественных офисов. Также в течение двух лет наметился осторожный рост ставок аренды — в пределах 3-5%. При том, что в 2015 году долларовые ставки аренды, по данным Cushman&Wakefield, рухнули на 30-40%. Сейчас постепенное наращивание объемов ввода на офисном рынке и восстановление арендных ставок создают для поставщиков услуг новые стимулы к развитию. Так, управляющие компании перепрофилировали свои услуги на комплексную эксплуатацию объектов многофункционального назначения (МФК, комплекса, котором могут сочетаться и офисы, и торговая недвижимость, и апартаменты), так их обслуживание обходится дешевле. Выгоднее нанять одну УК на весь объект, чем отдельного подрядчика на торговую галерею, отдельного — на офисы и на жилье. Именно поэтому сейчас наиболее востребованы МФК и формат офисов built-to-suit (ред. – строительство под заказчика). Стратегия тотальной экономии На фоне кризиса у собственников сформировалась стратегия тотальной экономии, что негативно отразилось на смежных отраслях – строительстве и эксплуатации, отмечает Александр Устинов. По его словам, маржинальность строительной отрасли, в первую очередь, fit-out снизилась до 15–20% (fit-out — это комплекс работ по проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений объектов коммерческой недвижимости), а эксплуатации и вовсе до 5-8%". Сейчас в среднем окупаемость строительства офисных центров составляет 7-10 лет. Предпочтения арендаторов на офисном рынке за пять посткризисных лет тоже претерпели изменения — это помещения с отделкой, оптимизация пространства и наличие инфраструктуры. Если доходность строительства офисов снижается, то требования заказчиков к новым объектам растут. С 2014 года важные изменения произошли в портрете классического заказчика, подтверждает гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман. Раньше fit-out офисных пространств интересовал преимущественно крупные международные компании, то в последнее время основными заказчиками стали российские компании – крупные и активно развивающиеся IT-бренды, интернет-платформы, банки и госструктуры. Сам спрос на офисном рынке сегодня распределяется неравномерно. Особой популярностью пользуются как небольшие офисы в 300-700 кв м, так и огромные блоки от 10 тыс кв м. Причем последние сегодня в дефиците: в пределах ТТК такие предложения появляются крайне редко. "Бизнес-парки за МКАД, где такие офисы пока присутствуют, не оправдали возложенных ожиданий. Успешными в этой зоне остаются единичные объекты, пионеры сегмента, оснащенные самыми современными энергосберегающими технологиями и богатой инфраструктурой", — говорит Александр Ошурко. Инвесторы в свою очередь становятся более рациональными к вложениям в офисные пространства, что приводит к развитию разноплановых тенденций. Крупный бизнес продолжает расти и искать возможности для расширения – в рамках объектов присутствия или новых площадок. Средний и малый бизнес, наоборот, сокращает объемы занимаемых офисов, говорит Руслан Кубрава. Также многие меняют локацию из-за необходимости модернизации офиса и невозможности сделать это на старом месте. Гибкость и технологичность Одними из основных законодателей трендов на офисном рынке эксперты называют коворкинги. Именно они получили развитие благодаря кризису. И хотя пока на их долю приходится всего 3%, этот сегмент достаточно активно развивается. "Кризис на рынке офисной недвижимости спровоцировал бурный рост сегмента гибких пространств — коворкингов, которые сейчас уже сформировали самостоятельный субрынок на рынке офисной недвижимости", — отмечает Александр Устинов. Причем принцип гибкости и транфсормируемости, на котором построен формат коворкингов, ложится и в основу строительства офисов под заказчика. "Сейчас все офисные решения должны быть максимально гибкими, чтобы арендатор мог без лишних затрат изменить рабочее пространство в зону отдыха, использовать перегородки для изменения размера переговорных, гибко распоряжаться рабочими местами в офисе", — поясняет Екатерина Ньюман Принцип организации коворкинга в будущем распространится на большинство офисных проектов, полагает Александра Ошурко. "В коворкинге арендатору-компании сегодня важна не столько гибкость, сколько возможность получить все сервисы сразу. Прибегая к этому формату, арендатор получает уже включенные в ставку эксплуатации услуги обслуживания, администрирования офиса, возможность для быстрого расширения или сокращения занимаемых площадей и многое другое", — поясняет эксперт. Также добавляется фактор сообщества, который важен для сотрудников компании. В неформальных зонах коворкингов проходят лекции, семинары, есть возможность для общения и обмена опытом. Классические офисы такого функционала пока лишены. В этом одно из преимуществ коворкинга как сервисной концепции. По мнению Александра Устинова, в будущем наиболее успешной моделью коммерческой недвижимостью станет организация объекта по вертикальному принципу: нижние этажи, занятые торговой инфраструктурой, коворкинги и гибкие пространства — в центральной части здания, мелкая нарезка офисных блоков и верхние этажи, запланированные для классической долгосрочной аренды крупных арендаторов. Помимо гибкости, которую дают коворкинги, арендаторы хотят, чтобы офисы были технологичными. Это еще один тренд, который сейчас развивается на офисном рынке под влиянием digital, продолжает гендиректор Q1 Group. При долгосрочной аренде часто арендаторы просят внедрить технологии энергосбережения и управления офисов, "умные" системы контроля света и климата. На краткосрочных контрактах арендаторы, как правило, больше вкладывают в мебельные и гибкие решения. Отыграть все сэкономленное В ближайшее время рынку предстоит "отыграть" все сэкономленное в последние пять лет и вернуться к равновесным рыночным значениям, считают эксперты. Пока текущая маржинальность рынка управления недвижимостью не позволяет профессиональным компаниям существенно инвестировать в увеличение качества сервиса. "Восстановление рынка положительно отразиться на данном факторе. Большинство инвестиционных проектов управляющих компаний будут нацелены на digital-решения для улучшения качества сервиса", — считает директор по развитию Professional FM. Ключевыми критериями, по которым компании рассматривают потенциальные офисы, останутся — рациональность, эффективность и инновационность. Сейчас офисный рынок снова разворачивается в сторону развития, соглашается директор S.A. Ricci Project Management. Активный ввод новых объектов способен в будущем перетянуть спрос арендаторов, которые давно нуждались в релокации, но не находили подходящих помещений на рынке, говорит он. Несмотря на оптимистичные прогнозы, эксперты не исключают возможности очередного экономического кризиса – на этот раз общемирового. По их прогнозам, нагрянуть он может в 2020-2021 году. Однако большинство компаний к подобной турбулентности уже готовы, потому что имеют за спиной опыт предыдущих потрясений. По словам управляющего партнера Praedium, рынок "отчистился" от непрофессиональных игроков, а оставшиеся стали более осторожно подходить к своим планам. Сами бизнес-процессы постепенно переходят в цифровое пространство, что дает прозрачность и оптимизацию. "Поэтому есть уверенность в том, что последствия при реализации негативных сценариев могут быть менее катастрофическими для сегмента в целом", — считает эксперт. Для существенного роста рынка необходимы международные инвестиции, снятие санкций и развитие экономики, добавляет Александр Устинов. Существенный спад просто невозможен, так как рынок и так находится на низкой отметке и начинает рост.
