На днях мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что программу реновации планируется завершить к 2032 году. Именно к этому времени будет построен основной объем жилья, а значит большинство участников программы смогут переехать в новые квартиры. Сейчас город постепенно поднимает волну переселения, параллельно строится и проектируется жилье, идет поиск новых стартовых площадок. По данным властей, пока сама программа находится в начальной стадии, так как количество жителей-переселенцев - небольшое, но сформирован хороший задел – свыше 7 млн кв м жилья. Это позволит в ближайшем будущем развернуть масштабное переселение. "Совокупно 25% всей программы уже заложены в старты, чтобы начать проектирование и строить жилье и переселять", - говорит глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин. По его словам, начиная с 2021 года город намерен ежегодно строить по 2 млн кв м только в рамках реновации. Для сравнения - общая площадь всех введенных в эксплуатацию домов в Москве в 2019 году составит 4 млн кв м. При сохранении такого объема строительства, реновационное жилье займет половину. В будущем город намерен часть жилья, построенного в домах реновации, распродавать на рынке. Именно поэтому новые дома строятся большей площади и этажности. В среднем объем нового жилья по реновации на четверть превысит сносимое. Сами участники программы тоже могут докупить квадратные метры в домах реновации со скидкой в 10%. Московская программа реновации была утверждена летом 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тысяч квартир, в которых проживает более 1 миллиона человек. На месте снесенных панелек город за свой счет построит новое жилье. На сегодняшний день подобрана 361 стартовая площадка. Эксперты и застройщики не раз высказывали опасения, что программа реновации может повлиять на столичный рынок новостроек: оттянуть спрос, усилить конкуренцию и даже вовсе закрыть нишу недорогих новостроек для девелоперов, которые не будут непосредственно участвовать в программе. Реновация и сейчас косвенным образом влияет на рынок новостроек, говорит гендиректор агентства недвижимости "БОН ТОН" Наталия Кузнецова. Это происходит за счет сокращения спроса, особенно в массовом сегменте. Потребители, улучшающие жилищные условия за счет программы, не выходят на рынок новостроек. "Жилье по реновации, планируемое к вводу в 2021 году, уже на сегодня принимается девелоперами и застройщиками в качестве потенциального объема, который будет и дальше оттягивать на себя массовый спрос в той или иной локации", - считает эксперт. По мнению управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, сейчас реновация прямо не влияет на рынок московских новостроек. Но застройщики постоянно учитывают при выборе участков и разработке проектов программу реновации. "Город может стать потенциальным конкурентом в будущем на уровне отдельных локаций, поэтому производятся соответствующие поправки на темпы продаж, ценообразование, концептуальные аспекты проектов застройки", - говорит эксперт. Совокупный объем ввода в рамках реновации составит около 20-22 млн кв м жилья. При этом, важно понимать, что на площадь под расселение придется порядка 16 млн кв м, отмечает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Соответственно на рынок в сухом остатке придет дополнительно около 6-8 млн кв м жилья, это около 600 тыс кв м в год дополнительного предложения. Кроме того, не стоит забывать, что в 2019 году наблюдается снижение девелоперской активности и количества выходов новых объектов. Как раз к 2021 году рынок ощутит это в полной мере. Новые объемы жилья по реновации позволят в полной мере компенсировать падение строительной активности на рынке, добавляет Мария Литинецкая "Максимальное влияние именно программы реновации может скорректировать цены на рынки максимум на 1,5-2% вниз, что на фоне реализуемой реформы долевого строительства будет обладать лишь эффектом некоторой погрешности", -считает глава РАСК. Программа реновации усилит конкуренцию на столичном рынке. Как показывает практика, в проектах реновации стоимость кв м может быть ниже рыночной на 3-5%. Кроме того, при покупке дополнительных квадратов переселенцам предоставляется скидка до 10%, поясняет глава РАСК. "Соответственно для рыночных игроков появляется достаточно серьезный конкурент в лице города, который способен конкурировать как минимум по цене, как максимум - по локациям", - отмечает он. Прежде всего реновационное жилье составит конкуренцию застройщикам жилья комфорт-класса, добавляет Мария Литинецкая. По качественному уровню объекты реновации соответствуют требованиям покупателей, и цены в них будут ниже, чем в коммерческих проектах. С учетом снижения платежеспособности покупателей часть из них вполне может переориентироваться на городские объекты. "Однако серьезного соревнования мы не увидим, так как те же игроки участвуют в реновационном строительстве. У города нет причин демпинговать и тем самым обрушивать коммерческий рынок жилого строительства", - считает Наталия Кузнецова. В целом расстановка сил на рынке новостроек будет зависеть от того, сколько жилья передадут для расселения, а сколько – на продажу, как и планировали власти. "Если соотношение будет 50/50, то на рынке появится примерно 1 млн кв. м жилья. К примеру, коммерческие застройщики в Москве сейчас предлагают порядка 2,8 млн квм с квартирами. Поэтому конкуренция за покупателя, несомненно, возрастет", - полагает управляющий партнер компании "Метриум". Многое будет зависеть от того, будут ли власти придерживаться заявленных планов по объемам, соглашается глава РАСК. Как показывает практика, на общественные слушания выносятся проекты планировок в разных частях города, которые предусматривают в некоторых случаях четырехкратное увеличение площади застройки. При сохранении этих пропорций по программе может быть выстроено 52 млн кв м жилья, что уже существенным образом повлияет на рыночную конъюнктуру, заключает он. Ранее сообщалось, что площадь жилья, построенного в Москве по программе реновации, почти в три раза превысит площадь снесенного. В рамках первых шести проектов микрорайонов (Северное Тушино, Солнцево, Метрогородок, Очаково-Матвеевское, Митино и Ивановское) власти предлагают построить 2,77 млн квадратных метров жилья, вместо миллиона. Существенно возрастет этажность домов. В мэрии в свою очередь объяснили необходимость строительства высоток в рамках реновации. По словам вице-мэра Марата Хуснуллина, строительство одного высотного дома на месте нескольких пятиэтажек в кварталах реновации позволяет выделить землю под социальные объекты и благоустройство. По его словам, такой подход позволит улучшить качество жизни в новых кварталах и повысить комфорт проживания.
