90% квартир на вторичке продаются со скидкой

В ноябре продолжился рост средних цен предложения на квартиры в Санкт-Петербурге. Однако завышенные ожидания продавцов уже начали корректироваться сжимающимся спросом. Аналитики BN.ru совместно с экспертами – практиками рынка недвижимости рассказали о ситуации, сложившейся на петербургской вторичке к началу зимы. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в минувшем ноябре цены выросли на 0,49%, или 609 руб. с кв. м. И к концу месяца средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга составила 125,9 тыс. руб. за кв. м. Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м Средняя цена предложения по типу квартир на конец ноября 2019 года студии и однокомнатные - 4,9 млн руб. двухкомнатные - 8,0 млн руб. трехкомнатные - 11,6 млн руб. Вторичный рынок по своей ценовой динамике очень неоднороден. Как мы видим из графика (см. ниже), значительнее всего подорожали трехкомнатные квартиры (на 0,97%), причем наибольший рост наблюдался в Василеостровском районе (на 1,75%). Средний ценник на однушки и двушки вырос незначительно, в пределах полпроцента. Однако в некоторых локациях всплеск был более существенным. Так, двухкомнатные квартиры в Адмиралтейском районе прибавили 3,57%, а однушки в Центральном - 2,63%. В то же время в каких-то районах Петербурга можно наблюдать снижение средних цен предложения в зависимости от типа квартир. Сильнее всего однушки и трешки подешевели в Красногвардейском районе - на 0,67% и 1,55% соответственно. А двушки - в Московском районе - на 1,86%. Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м А теперь давайте обратимся к практикам рынка, которые по долгу службы сами участвуют в процессе определения рыночной стоимости объекта, помогая достичь компромисса между продавцом и покупателем. Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН "Бенуа": - В ноябре вторичный рынок недвижимости показал разнонаправленные движения. Все еще есть продавцы - по моим наблюдениям, их примерно 25% от общего количества, которые выставляют на продажу свои объекты по завышенной цене, обосновывая это тем, что они никуда не торопятся и хотят столько, сколько хотят. Именно они и ставят ценовые "рекорды", о которых любят упоминать некоторые аналитики. На самом деле квартиры на вторичном рынке в 90% случаев продаются по цене ниже, чем выставлялись изначально. Реальной информацией сделок обладают риэлторы, все остальные видят только верхушку айсберга. В ноябре активность покупателей еще ниже, чем в октябре. Думаю, что мы все еще на ценовом пике, но движения вверх уже не стоит ждать. Пора продавать. Александр Гиновкер, генеральный директор АН "Невский простор": - Сегодня рынок вторичной недвижимости очень разнообразен как в плане предложений, так и по ценовой динамике. В некоторых локациях, например на Васильевском острове, мы за год фиксируем заметный рост цен - со 120 тыс. до 140 тыс. руб. за квадрат в кирпичных домах 1970-х годов постройки у метро "Приморская". Также отметим, что на Петроградке уже не осталось жилья со стоимостью квадратного метра ниже 100 тыс. руб. - даже в старом фонде без капитального ремонта. При этом в отдаленных от метро локациях цены на объекты в некоторых случаях даже снижаются. Наиболее бюджетным по-прежнему остается Красносельский район. Средняя цена за метр держится на отметке ниже 100 тыс. руб. Интересная ситуация в популярных локациях Мурино и Кудрово. В общественном мнении их принято ассоциировать только с новостройками, однако в связи с уже достаточно долгим развитием этих рынков стало появляться все больше так называемой новой вторички. Средняя цена за метр составляет около 108,5 тыс. руб. Отметим то, что многие местные жители, продавая свою недвижимость, не планируют уезжать в мегаполис. Владимир Фомин, генеральный директор "СПИК недвижимость": - Повышенная активность на рынке жилой недвижимости к концу года - это явление уже устоявшееся. Все хотят войти в следующий год с новыми решениями, и вопрос смены жилья - один из них. Однако в целом ситуация в этот период на рынке изменяется несильно, колебания цен в данный период незначительны, так как вместе с предложением пропорционально возрастает и спрос, соответственно, ценовые качели остаются в состоянии равновесия. Конечно, есть эмоциональные покупки и продажи, но это скорее частные случаи, чем подтверждение статистики. В сегменте бизнес-класса решения принимаются более взвешенно. Клиенты данного уровня всё подкрепляют сухими аргументами и анализируют ситуацию со встречной покупкой. Всем нужна хорошая сделка. Кому-то по стоимости, кому-то по времени, так как никто не хочет потерять удачный встречный вариант. Однако практически все случаи характеризуются желанием продавца сохранить цену на максимальном уровне и желанием покупателя выровнять эту цену под адекватные реалии рынка в текущий момент. Отдельно стоит отметить ситуацию во Фрунзенском районе. Здесь изменения цен на вторичную недвижимость наблюдаются существенные. В связи с открытием нескольких станций метро Фрунзенского радиуса резко возросли ожидания продавцов. Повышения составляют до 20%. И говорить о том, что достигнута точка равновесия, пока еще рано. В данном районе рынок жилья перестраивается в новое состояние. Оксана Овчинникова, ведущий аналитик АН "Итака": - Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Петербурга в 2019 году стабильно прирастала на 1-2% ежемесячно, однако в ноябре покупатели стремились сократить траты. По показателям продаж средняя цена квадрата в прошедшем месяце снизилась на 7% по сравнению с октябрем, что в большой мере объясняется общим небольшим снижением покупательской активности относительно октября, а также снижением интереса покупателей к приобретению двухкомнатных квартир. Средняя площадь приобретенных двушек в ноябре также меньше, чем в октябре, как и средний бюджет покупки двухкомнатной квартиры, который снизился на 18%. Покупатели выбирали предложения побюджетнее, которых на рынке осталось не так много. В Ленобласти средняя цена квадратного метра немного подросла: если в сентябре квадрат стоил в среднем 35 тыс. руб., то в ноябре - уже 38 тыс. руб. Андрей Полканов, директор АН "Делюкс Эстейт": - По моим наблюдениям, за ноябрь месяц спрос на приобретение квартир на вторичном рынке Петербурга остался на прежнем уровне. Есть небольшая тенденция снижения цен в связи с малой активностью покупателей. В целом пока все спокойно. В декабре у желающих купить квартиру будет отличная возможность получить скидку, в то же время и у продавцов будет возможность продать по высокой цене. Тут все зависит от мастерства переговорщика. Анатолий Тимошин, эксперт по недвижимости АН "Панорама": - Сказать, завышены ли цены на вторичке, сейчас сложно. Наблюдается спад активности как среди продавцов, так и среди покупателей. Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербургав вы можете заказать через свой личный кабинет.