Нацпроект "Жилье" помогут реализовать жилищные кооперативы

Олег Нилов, депутат Государственной думы: - Жилищная проблема - одна из самых острых в нашей стране. У многих людей в России очень низкое качество жизни: они живут в перенаселенных квартирах, в коммуналках, часто без газа. Решить эту проблему невозможно снижением ипотечных ставок: способ - государственные дотации, использование иных способов содействия в приобретении жилья. Нужно создать условия для индивидуального жилищного строительства, бесплатного получения земельных участков с инфраструктурой, леса для строительства домов в масштабах всей страны. Нужно распространить действие закона о дальневосточном гектаре на всю страну. Кооперативы способны сыграть важную роль в решении жилищной проблемы: по опыту Германии мы знаем, что с их помощью могут приобретаться объемы недвижимости, едва ли не большие, чем с помощью ипотеки. Но кооперативы нуждаются в поддержке со стороны государства, в том числе прямом государственном финансировании - как в той же ФРГ. Роман Василенко, председатель правления жилищного кооператива "Бест Вей" : - Кооперативы появились в начале XX века - причем в России, как и в Великобритании кооперативов было больше, чем где бы то ни было в мире. В советское время также активно развивалась жилищная кооперация. Но в 90-е годы, после тяжелого экономического кризиса, периода строительства и обрушения финансовых пирамид, возобладала точка зрения, что нужно развивать рынок жилья американским путем - когда квартира приобретается за счет ипотечных заемных средств банков. По разным причинам ипотека доступна не всем гражданам. Способ ли это обеспечения доступным жильем? Вопрос риторический. Евгений Чайчук, член правления кооператива "Бест Вей": - Поясню кооперативный механизм покупки квартиры. Такая покупка предполагает рассрочку на десять лет. При этом пайщик должен внести первоначальный взнос не менее 35%, после чего за счет паевых средств кооператива в интересах пайщика приобретается квартира. Возвращая эти средства кооперативу, пайщик вносит дифференцированные, а не аннуитетные платежи. Также он вносит вступительный и членские взносы. При средней стоимости квартиры 3,5-4 млн рублей переплата за счет членских взносов составляет порядка 10-15%. При стоимости квартиры 3 млн рублей переплата составит 450 тыс. рублей. Что касается возрастных ограничений, то пайщику должно исполниться 16 лет. Верхних ограничений для вступления в кооператив нет: можно вступить в него в самом преклонном возрасте. Дело в том, что пай - имущественное право, которое может передаваться по наследству. При вступлении в кооператив нет и таких требований, как хорошая кредитная история, не требуется подтвержденный доход. Дело в том, что залоговой частью выступает сама квартира: пока пайщик полностью не рассчитается с кооперативом, она находится в собственности кооператива, то есть в собственности всех пайщиков. Квартира всегда проходит тщательную юридическую проверку и независимую оценку. Как только пайщик рассчитался с кооперативом, он получает право собственности на квартиру. Если пайщик в силу тех или иных жизненных обстоятельств лишается возможности вернуть предоставленные средства кооперативу, он пишет заявление о выходе из кооператива и в течение двух месяцев получает назад все внесенные им паевые средства (вступительный и членские взносы не возвращаются). За счет чего они выплачиваются? Во-первых, 2% средств паевого фонда - это резерв, неснижаемый остаток. Если их не хватит, квартира, приобретенная для пайщика, всегда может быть реализована на открытом рынке. Очередь на покупку квартиры в нашем кооперативе - около 12 месяцев. Олег Нилов: - Какова структура вашего клиентского портфеля, распределение по регионам? Евгений Чайчук: - Значительная доля покупок квартир приходится на Урал, Сибирь, Дальний Восток. Покупаем как в больших, так и в средних городах. В кооперативе более 6 тыс. пайщиков, приобретено более тысячи объектов недвижимости. Хотя кооперативу шесть лет, несколько десятков квартир уже перешли в собственность пайщиков - пайщики расплатились с кооперативом досрочно. Объемы покупок квартир нашим кооперативом растут: сначала покупали несколько квартир в месяц, потом несколько десятков. Кооператив сейчас приобретает 50-70 квартир в месяц. Планируем выйти на 100 квартир в месяц. Александр Майоров, генеральный директор НП "Совет экономической безопасности": - Финансовая безопасность кооперативов обеспечивается тем, что пайщик сам управляет активами. Он в любой момент может выйти из кооператива и забрать свои паевые взносы. Светлана Разворотнева, член Общественной палаты РФ, заместитель председателя общественного совета Минстроя России: - Национальный проект по жилью предполагает улучшение жилищных условий 5 млн граждан со средним уровнем дохода. Главным инструментом решения жилищного вопроса сегодня является ипотека. Несмотря на снижение ипотечной ставки, квадратный метр на первичном рынке продолжает дорожать. И это означает, что в будущем жилье станет менее доступным. Мы неоднократно говорили о том, что паспорт нацпроекта "Жилье и городская среда" должен быть дополнен системой мер, направленных на снижение цены квадратного метра на первичном рынке. Однако пока мы не видим никаких реальных действий в этом направлении. Меня чрезвычайно беспокоит, что едва ли не единственным способом улучшения жилищных условий для граждан является приобретение жилья в собственность. По данным Центробанка, ипотека доступна сегодня не более чем для 40% населения. А что делать остальным? Для того, чтобы решить жилищный вопрос в России, мы должны принципиально изменить принципы и подходы к жилищной политике. Конкретные предложения ОПРФ в этом вопросе мы объединили в специальном докладе, который планируем направить во все высшие органы власти. Остро встает вопрос создания дополнительных механизмов обеспечения жильем - в том числе кооперативных. Ипотечно-накопительные кооперативы получили широкое распространение в Белгородской области, Татарстане, Башкортостане. Считаю необходимым более активное государственное участие в кооперативах. За основу можно было бы взять германский опыт - где государство финансирует значительную долю паевых фондов жилищных кооперативов. Участие государства должно быть определено на федеральном уровне. Татьяна Подберецкая, специалист в жилищной сфере, эксперт Комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ: - Кооперативы были привычной формой решения жилищной проблемы в советское время. Сегодня кооперативы возвращают свое значение - это перспективная форма решения жилищной проблемы. Что касается увеличения господдержки - редко что с государственным участием работает эффективно. Законодательная база должна прежде всего защищать кооперативы. Светлана Разворотнева: - В чем отличие современных жилищных кооперативов от Су-155? Евгений Чайчук: - В том, что мы не строим дома - мы приобретаем готовые, ликвидные квартиры. Мы не привлекаем заемные средства. ЖК действуют на основании главы 5 Жилищного кодекса и Гражданского кодекса. Игорь Филоненко, экономист, член экспертного совета Минстроя России: - По многим секторам экономики, в том числе жилищному, сегодня нужно создавать новые механизмы буквально с нуля: старые механизмы не работают, за счет них жилищную проблему в стране не решить. Причем, эта проблема нуждается в строчном решении - мы хронически отстаем с вводом нового качественного жилья. Уже в ближайшие годы мы можем столкнуться с тем, что в крупных городах возникнут настоящие гетто из ветхого жилья и безумных многоэтажек последних лет. Кооперативы могут сыграть большую роль в комплексном решении жилищной проблемы. Андрей Яценко, член экспертного совета Минэкономразвития России: - Во всем мире кооперативный сектор очень велик - третий сектор мировой экономики: сектор экономической самоорганизации граждан активно развивается. Этот сектор очень важен, потому что в кооперативе люди решают свои проблемы сами, а не уповают на государство. Сергей Крючек, депутат Государственной думы: - Считаю, что нужен системный закон о жилищной кооперации, в котором будут четко определены все формы кооперативов, все формы льгот для них и господдержки, решены вопросы гармонизации жилищного и гражданского законодательства в части регулирования деятельности кооперативов, которое сейчас иной раз находится в противоречии. Закреплен статус кооперативов как одного из приоритетных способов решения жилищной проблемы. Сейчас стадия обсуждения контуров законопроекта, в 2020 году, надеюсь, перейдем к рассмотрению текста. Такой закон очень важен для оптимальной реализации национального проекта "Жилье".