Сколько стоит ваша доля?

Доли в квартирах – товар специфический. Цены на них могут соответствовать рыночным, а могут и стремиться к нулю, в случае если среди собственников нет согласия. Генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказывает, как быть, если сособственникам не удается поделить квартиру. Доли в квартирах - товар специфический. Цены на них могут соответствовать рыночным, а могут и стремиться к нулю, в случае если среди собственников нет согласия. Генеральный директор АН "Доли.ру" Игорь Аболемов рассказывает, как быть, если сособственникам не удается поделить квартиру. - Сам по себе институт долевой собственности, если объект находится в совместном владении дружной семьи, не так уж и плох. Но в реальной жизни он порождает множество сюжетов, когда рассорившиеся собственники и наследники превращают даже приличную квартиру в неликвид. Почему так происходит? Из-за несовершенства законодательства?.. - Я бы не спешил винить законодателей. Вот пример. Казахстан - единственное на территории бывшего СССР государство, где подобные проблемы решаются сходу. По инициативе любого собственника, даже миноритарного, объект, ставший причиной раздора, может быть выставлен на торги - на основании судебного решения. Финал: все вчерашние собственники получили соответствующие долям суммы и разошлись - ссориться бесполезно. Но такое возможно только в системах, основанных на прецедентном праве. У нас все сложнее: чтобы "достичь совершенства", придется переписать множество законов и подзаконных актов - и то не факт, что интересы всех сторон будут учтены. Второй момент - в местной специфике. Жилье в Петербурге традиционно дорогое, почти любая "долька" стоит реальных денег, а институт регистрации по месту жительства никто не отменял. Поэтому купить долю - желающих немало. В свою очередь, далеко не все собственники горят желанием продавать лишние квадратные метры: владение ими рассматривается и как "капитал", и как инструмент шантажа других собственников. Отсюда, как вы выразились, и "сюжеты". - Кто и для чего покупает доли? - В основном в качестве стартового жилья: для прописки, проживания или в качестве инвестиции. Покупка доли, дающей возможность прописки (в настоящее время - от 4 кв. м на человека), серьезно облегчает жизнь: и на работу легче устроиться, и ипотечный кредит в перспективе получить. - В основном покупатели ради прописки - иногородние? - Не всегда. Как раз иногородних чаще интересуют доли с возможностью проживания - как минимум дающие возможность занять комнату или хотя бы койку. Кстати, у нас немало заявок по Адмиралтейскому, Приморскому и Василеостровскому району, причем и от петербуржцев тоже. А знаете почему? Потому что люди приобрели так называемые апартаменты, а зарегистрироваться в них не могут: им продали нежилое помещение. Еще один случай - вы построили коттедж и постоянно живете в садоводстве. Теоретически у вас есть возможность прописки. Практически - реализовать ее удается далеко не всем: для этого нужно, чтобы ваш дом был не садовым, а жилым, и признан таковым "в установленном законом порядке". Но часто единственно возможный выход - покупка маневренной жилплощади - для прописки. Ну и при случае закинуть вещи или переночевать, если вы "зависли" в городе. - Насколько выгодны инвестиции в долевую собственность? - Скажем так, в ряде случаев выгода действительно перевешивает риски. Например, когда есть перспектива поэтапно выкупить другие доли. Или вместе с другими собственниками сдавать объект в аренду и получать доход. Но долевая собственность - это тот случай, когда один не вполне адекватный совладелец может поставить крест на вашем проекте или серьезно его осложнить. - Особенность рынка недвижимости Петербурга заключается в том, что в долевой собственности у нас больше 80% квартир. По этому показателю Северная столица обогнала и Москву, и все прочие российские регионы. Почему так? - В первую очередь из-за того, что Петербург не только Северная, но и коммунальная столица (а коммуналки, как известно, у нас оформляются в долевую собственность). Но исторические коммуналки расселяются, и при этом с упорным постоянством плодятся новые, в том числе в недавних новостройках, причем даже в домах комфорт- и бизнес-класса. Во-вторых, в долевую собственность всех членов семьи оформляются квартиры, приобретенные с использованием социальных пособий, материнского капитала и семейной ипотеки с субсидированной ставкой. Да, наше государство, наделяя несовершеннолетних своим "углом", заботится об их будущем. Но дети подрастают, создают свои семьи. А неутешительная статистика свидетельствует, что подавляющее число браков заканчиваются разводами. Семья распадается, а результат - коммуналка, в которой каждый владелец доли может заходить в любую комнату как к себе домой или наложить вето, если вы хотите сдать свою долю в аренду. В-третьих, коммуналки плодят наследники: вчера они собирались в гостях за семейным столом, а сегодня, оформив наследство, становятся заклятыми врагами. По идее, потенциальный наследодатель мог бы позаботиться и написать завещание. Но, во-первых, все мы внезапно смертны. Во-вторых, родственники избегают разговоров на щепетильную тему. В-третьих, и завещание не все вопросы решает. Например, по закону наследодатель не может просто так взять и завещать квартиру любимому племяннику, обделив наследников первой очереди, состоящих на иждивении, - например, таких, которые просто достигли пенсионного возраста. - А давайте на конкретном примере попробуем разобраться, сколько все-таки стоит доля в "наследственной" квартире и что с ней можно сделать. Итак, дано: двухкомнатная квартира в панельке, оценена в 4 млн руб. Доля ¾ принадлежит моей знакомой (получила по завещанию от отца), ¼ - вдове отца от второго брака (пенсионерка, обязательный наследник). Отношения зашли в тупик. Знакомая хочет выкупить "четвертинку", но вторая собственница если и готова уступить ее, то по цене намного выше рыночной. Какая цена в данном случае справедлива? - Обычно при оценке для суда основной показатель - цена доли как части целого. То есть оценщик должен назвать рыночную стоимость квартиры при условии ее продажи на рынке здесь и сейчас. Соответственно, если квартира оценена в 4 млн руб., то ¼ - это 1 млн. Если ваша знакомая намерена выкупить "четвертинку" у совладелицы, ей имеет смысл предложить скидку 7 - 10%. Это будет справедливая цена, ведь вам в данном случае не нужно пользоваться услугами риэлторов и платить вознаграждение. Соответственно, лучший вариант для наследников - договориться и продать всю квартиру. Или, как вариант, если совместной собственности меньше трех лет и не хочется терять на налогах - привести ее в порядок, сдать, а потом уже и продавать. Но опять-таки обо всем этом нужно договариваться. Потому что, если согласия нет, вы обречены на потери. - Вернемся к нашей ситуации. Знакомая опасается, что вторая собственница продаст свою долю из вредности чужим людям, а она об этом не узнает. Возможно ли такое? - Теоретически - нет, практически - да. Сособственница должна отправить уведомление о планируемой продаже с предложением выкупить долю по обозначенной цене. При отказе или молчании - дороже продать сможет, дешевле нет. Поэтому, если ваша знакомая боится пропустить уведомление, пусть сработает на опережение, а именно отправит нотариально заверенное уведомление о желании выкупить долю с указанием цены. Такие действия обычно отрезвляют контрагента. Но в вашем случае вот на что нужно обратить внимание. Если это двушка, пригодная для проживания, но в ней никто не проживает, то у владелицы четвертой части есть шанс продать свою долю по цене несколько выше обозначенной - например, за 1,2 млн руб. Такое жилье ищут стесненные в средствах нерезиденты, преимущественно из ближнего зарубежья. Да, это та категория покупателей, которая готова вселиться, занять "пустую" квартиру, прописаться всей семьей и жить. Правда, если квартира убитая и требует вложений - такой ход событий маловероятен. Обычно такие покупатели ищут квартиры в хорошем состоянии: они не готовы вкладывать в ремонт. - А может ли сособственница подарить свою долю, не поставив в известность соседку? - К сожалению, да. Но, во-первых, если это будет притворная сделка, то, скорее всего, с демпинговой ценой. Во-вторых, у вашей знакомой будет шанс привлечь юристов и развалить такую сделку через суд. Это долго, сложно, но можно. То есть это тот случай, когда обе стороны, чтобы остаться при своем, вынуждены будут нести потери. Это неразумно. - Игорь Сергеевич, давайте напоследок дадим несколько советов тем, кто оказался в сходных ситуациях. - Во-первых, будьте грамотными и старайтесь их предусмотреть. Если ваши родные озаботились вопросами наследования или оформления наследства - дайте им почитать эту статью. Во-вторых, помните, что долевая собственность с запутанными отношениями собственников снижает ликвидность объекта. Разделив наследственную квартиру на доли и устроив войну, вы рискуете превратить свою недвижимость в неликвид. Расскажите об этом вашим сособственникам. В-третьих, если война за "сферы влияния" уже в разгаре, не гадайте, кто кому сколько и за что должен. Узнать справедливую цену объекта можно единственным способом - продав его. Поэтому предложите сособственникам предпринять реальные шаги по совместной продаже. Возможность получения денег здесь и сейчас отрезвляет и настраивает на конструктивный лад. Все сразу начнут их мысленно тратить: гасить кредиты, покупать обновки, присматривать новое жилье в ипотеку... В-четвертых, если ситуация близка к тупиковой, раскачивайте ее, делайте предложения о продаже или выкупе. При этом если квартира пустая, а ваши "партнеры" избегают переговоров и тянут время - пропишитесь и поселитесь в ней. Такой ход делает их более сговорчивыми. Помните, что тупиковых ситуаций не бывает, а любая недвижимость - востребована. Например, наша компания готова выкупать доли от 4 кв. м за 100 тыс. руб., - практически не глядя. Даже в тех случаях, если другие сособственники недосягаемы, а их местонахождение неизвестно. В штате компании "Доли.ру" работают юристы, способные распутывать сложные клубки "недвижимых" отношений и выигрывающие практически все суды. Хотя, конечно же, до судов дело лучше не доводить. Досье БН Игорь Сергеевич Аболемов Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет СПбГУ. С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал юридическую фирму "Гарант", а в 2008 году - агентство недвижимости "Доли.ру".