С 1 января 2020 года вступают в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной. Федеральная кадастровая палата разъяснила, в каких случаях можно рассчитывать на полную компенсацию причинённого ущерба.
Кто такой добросовестный приобретатель
Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ, с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного и считается таковым до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.
Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из госреестра позволяет ещё до совершения сделки также проверить представленные продавцом данные о владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому человеку, то сведения об актуальном правообладателе будут соответственно отражены. Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках жилья и зарегистрированных на него правах может любое заинтересованное лицо через МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты. При этом разрешение владельца недвижимости на эти сведения не требуется.
Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретённой недвижимости законным владельцем по решению суда — компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.
Механизм выплаты компенсации
С 1 января начинают действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм их реализации закреплён новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
«На рынке недвижимости возможны случаи, когда гражданин приобретает дом или квартиру по всем правилам, а затем получает повестку в суд об истребовании имущества из незаконного владения. Выясняется, что у недвижимости есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества», — поясняет эксперт Кадастровой палаты Надежда Лещенко.
Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует попросту оказаться на улице.
По новым правилам, добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может получить выплату за счёт государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение ущерба, взысканы убытки в пользу покупателя, но по независящим причинам взыскание произведено частично или не осуществлялось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.
Между тем предельный размер компенсации новыми правилами не устанавливается. Он будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимого имущества (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещённых третьим лицом).
«Закон будет иметь обратную силу для случаев, когда жильё было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта страны или муниципального образования. В течение трёх лет со дня вступления в силу новых правил граждане смогут обратиться в суд с иском о соответствующей выплате», — отмечает Лещенко.
При компенсации со стороны государства органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения понесённых убытков.