Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Цены разогнались, будет ли торможение?

Аналитики BN.ru подвели итоги 2019 года на рынке жилья Петербурга. Это был интересный год: вначале ажиотажный спрос, затем небольшое затишье. При этом рост цен – рекордный за последние десять лет. Квадратный метр стал дороже более чем на 13 тыс. руб.

Цены разогнались, будет ли торможение?
Фото: Бюллетень НедвижимостиБюллетень Недвижимости

Средние цены вторичного рынка По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2019 год цены выросли на 11,94%, или 13 605 руб. с кв. м. И к концу года средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга составила 127,7 тыс. руб. за кв. м.

Видео дня

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м

Если посмотреть на ценовую динамику прошлых лет, можно заметить, что рост 2019 года стал наиболее существенным после падения стоимости квадратного метра в 2008 - 2009 годах. График, отражающий эту тенденцию, можно получить по ссылке. А здесь приводим данные за последние пять лет.

Изменение средней цены предложения

Год Изменение за период 2015 -3,0% 2016 3,0% 2017 1,3% 2018 6,2% 2019 11,9% цены по типу квартир

Средние цены по типам квартир и их изменение за год можно увидеть в таблице (см. ниже).

Средняя цена предложения по типу квартир

Тип Единица измерения цены Декабрь 2018 Декабрь 2019 Изменение за год Студии и 1ккв тыс. руб. 4 681 5 052 руб./кв. м 118 537 133 990 13,0% 2ккв тыс. руб. 7 269 8 126 руб./кв. м 112 459 127 473 13,4% 3ккв тыс. руб. 10 189 11 794 руб./кв. м 108 947 126 330 16,0% 4ккв тыс. руб. 13 212 16 873 руб./кв. м 110 711 125 646 13,5%

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м

Однако ценники на квартиры повышались неравномерно в зависимости от локации. Так, значительнее всего стоимость квадратного метра однокомнатных квартир выросла во Фрунзенском районе - на 20%, а менее всего в Василеостровском - на 8%. Двухкомнатные в Невском районе стали дороже на 17,5%, а в Московском всего на 5,7%. Трехкомнатные Невского прибавили 19,5%, а в Василеостровского - 3,9%.

Самое дорогое жилье традиционно предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах - от 158,5 тыс. до 191,8 тыс. руб. за кв. м), а также в Василеостровском и Московском районах - в среднем от 137,2 тыс. до 159,2 тыс. руб. за кв. м.

Самые дешевые квартиры - в Красносельском и Красногвардейском районах Петербурга, квадрат жилья в них стоит в среднем от 100,8 тыс. до 121,3 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербургав вы можете заказать через свой личный кабинет.

комментируют эксперты-практики

, генеральный директор АН "Бенуа":

- Спрос на первичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге пошел на спад с конца июля 2019 года. Думаю, что это обусловлено как усталостью покупателей от развернутой в конце 2017 года истерики по поводу перехода застройщиков на эскроу-счета, так и отсутствием видимых изменений в связи с фактическим вступлением в силу с 1 июля 2019 года поправок в 214-ФЗ. зарегистрировал с августа резкое падение регистраций ДДУ (более чем в два раза).

Спрос на рынке вторичной недвижимости также начал проседать с августа 2019 года, но более плавно. Так, в III квартале 2019 года количество зарегистрированных сделок на вторичке снизилось всего лишь на 1% по отношению ко II кварталу 2019 года. Прошу заметить, что с конца 2017 года Росреестр регистрировал постоянный рост сделок. В IV квартале 2019 года спрос на вторичном рынке продолжал снижаться. На данный момент статистических данных от Росреестра нет, но по оценкам специалистов количество сделок в IV квартале снизилось еще на 3-5%.

На вторичном рынке жилья любой тип дома и любая локация находит своего покупателя. Да, квартира в новом доме при схожих параметрах стоит дороже, чем в расположенном рядом, но построенном лет 30-40 назад. Но не каждый покупатель морально готов отдать за однокомнатную квартиру средних размеров в новом доме столько денег, сколько стоит двух-, а то и трехкомнатная квартира более ранней постройки.

К тому же удобство проживания в новых домах иногда весьма переоценено, особенно в экономклассе. На территории, на которой раньше размещались дома на 100 - 300 квартир, сегодня расположены 500 - 1500 квартир, мест для парковки нет, проблемы с детскими садами и школами. Не всегда однородная социальная среда, так как бывают такие локации, где город закупает до трети жилья для решения социальных задач.

Рост цен на первичном рынке естественно тянет за собой и рост цен на вторичном рынке. Темпы роста новой вторички выше, чем темпы роста старой вторички.

При попытке продать любое жилье продавцы в 90% случаев склонны переоценивать свои объекты и выставлять их по цене выше, чем за них готов заплатить покупатель. В связи с чем многие квартиры могут продаваться годами. И, если брать за отметку первоначальную цену и ту цену, за которую проходит сделка, то средний дисконт составляет 5 - 10%.

В 2020 году на первичном и вторичном рынках жилья жду стагнации.

Уже сегодня я замечаю рекламу от застройщиков с объявлением скидок. Думаю, что это уже сигнал. Спрос устал.

Оксана Овчинникова, аналитик АН "Итака":

- В 2019 году на вторичном рынке были востребованы Приморский, Калининский, Невский, Выборгский районы. Также был очень популярен Всеволожский район - покупатели охотно приобретали новую вторичку в непосредственной близости от КАД. По данным АН "Итака", спрос между городом и областью на вторичном рынке традиционно распределяется как 75% и 25% в пользу городской недвижимости, однако в 2019 году доли несколько перераспределились и соотношение составило 71% и 29%.

На протяжении прошедшего года цены уверенно росли. За год средняя цена квадратного метра приобретаемого в Санкт-Петербурге жилья выросла на 10%, а в локации Мурино-Девяткино - на 8%, в прочих районах Ленобласти покупка вторичного жилья в пересчете на квадратный метр в среднем обходилась на 6% дороже, чем год назад.

В течение IV квартала 2019-го наблюдался достаточно активный рост цен на новую вторичку, но четкого расслоения пока не наблюдается, старая вторичка подтягивается вслед за ценами на квартиры в недавно построенных домах.

В 2020 году цены на вторичном рынке продолжат расти, равно как и доля сделок с привлечением ипотечных средств. При этом спрос на вторичную недвижимость, возможно, немного снизится по сравнению с 2019 годом.

, генеральный директор "Центра Вторичного Жилья":

- В 2019 году в среднем по году спрос был стабильным: каких-то существенных провалов мы не зафиксировали. На каждый из наших объектов в среднем приходилось по 2,11 звонка в месяц. Худшим стал апрель с результатом 1,59, лучшим - январь со всплеском звонков до 3,20 на объект. Все остальные месяцы - около среднего значения. Лучшим месяцем по продажам стал октябрь, худшим - август.

Цены выросли по сравнению с 2018 годом в среднем на 7-8%. Средняя стоимость проданной через нас квартиры составила 6 100 425 руб. Чаще люди в Питере покупают однокомнатные квартиры. На их долю пришлось 33,17%. На двушки - 31,75%, на трешки - 24,76%, на студии - 5,14%, и только 4,20% на многокомнатные квартиры.

Что касается востребованных локаций, то я не знаю локаций, которые бы не продавались. Вопрос больше не к локации, а к "упаковке" объекта продавцом и его правильно сформированной рыночной стоимости. Что касается ближайших пригородов и таких районов, как Кудрово и Мурино, то спрос на них остался высоким.

Иногда можно слышать мнения, что сейчас происходит расслоение вторичного рынка. Новая вторичка дорожает, а дома советской постройки нет. Я с таким мнением не согласен. Типовые панельки не просто подросли в цене, но в большинстве случаев подорожали на 10% и более по сравнению с 2018 годом.

В листингах цены часто завышены. Но в этом нет ничего необычного. Собственник никогда не отказывается от возможности попробовать продать дороже. Это нормально. А другие продавцы, мониторя рынок, ориентируются на такие предложения. Тем самым мы получаем общую тенденцию "завышенных ожиданий" от стоимости продажи. Бороться с этим не вижу смысла. И даже поддерживаю позицию "если не горит, имеет смысл начинать продавать по завышенной стоимости". Бывают случаи, когда уходит по цене выше рынка. Нужно каждому дать возможность прочувствовать рынок, поиграть со стоимостью и принять взвешенное решение по итоговой цене. Обычно это занимает два-три месяца. Мы, как агенты, всегда видим объективную картину ценовой политики на рынке вторички, и часто реальная цена сделки отличается от первоначальной, заявленной собственником, в меньшую сторону.

Если говорить о прогнозах на 2020 год, то Америку тут не открою. Изменение цен на рынке зависит от спроса. А спрос, в свою очередь, формируется в том числе от актуальной ипотечной ставки. Богаче люди, к сожалению, не становятся, но при адекватных ипотечных ставках количество покупателей однозначно растет. Тем не менее в этом году снижения цен на жилье я точно не жду. К тому же население Питера и области хоть немного, но растет, а значит, люди будут продолжать покупать и продавать недвижимость.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербургав вы можете заказать через свой личный кабинет.