Аксаков рассказал об ипотечных нововведениях для снижения цен на жилье
В России действительно есть риски, что в ближайшие годы вырастет стоимость жилья, но на госуровне уже предпринимаются попытки этого не допустить. О мерах противодействия ФБА "Экономика сегодня" рассказал глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Первый зампред комитета Совфеда по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский считает, что очевидным рост цен на жилье станет летом 2021 года. "Мы уже видим, что в Москве стоимость жилья увеличилась примерно на 13%, в новой Москве - от 9 до 12%, в перспективе рост достигнет 25%", - сказал он. Объяснил парламентарий тенденции переходом застройщиков на проектное финансирование – эскроу-счета, а также тенденциями монополизации рынка. Отмечается, что строителей обязали иметь на своих счетах сумму в размере 30-40 процентов стоимости проекта. Это приводит к увеличению затрат примерно на 8 процентов. Кроме того, мелкие застройщики вынуждены уйти, так как не имеют запаса ресурсов для получения кредитов, а также лишились доступа к деньгам дольщиков. Крупные компании, по мнению Лисовского, лишившись значительной части конкуренции, неизбежно станут повышать цены на свои объекты. "В 2019 году впервые за последние годы мы увидели снижение объемов ипотечного кредитования – это косвенное подтверждение, что цены жилья растут, - отмечает парламентарий. – Было выдано на 10% меньше кредитов, в денежном выражении падение составило 3%. Так что определенные тенденции мы отслеживаем. В первую очередь возникли проблемы с реализацией небольших строительных проектов в малых городах и селах. Крупным игрокам и банкам такие проекты просто не интересны. При этом ряд застройщиков не соответствует требованиям для работы с эксроу-счетами, поскольку в том числе злоупотребляли средствами дольщиков в прошлом. У других недостаточно собственных ресурсов, чтобы получить кредиты на строительство. Им придется уйти с рынка, хотя уже начали стройки. Это главные проблемы рынка на сегодня, которые нужно решать на государственном уровне. Одно из предложений застройщиков, которое вполне обсуждаемо – выдавать средства с эскроу-счетов в несколько этапов, по мере возведения объекта. Это частично снимет острую финансовую нагрузку с девелопера, который сегодня получает полный объем средств только после окончания строительства". Совместное решение Российские застройщики с июля 2019 года лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Их средства, вложенные в приобретение жилья, хранятся на эскроу-счетах. При этом строительство ведется за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру. Вице-премьер Марат Хуснуллин отметил, что "никаких массовых проблем нет", а возникающие оперативно решаются. По его словам, правительство проработало с банками вопрос по кредитованию небольших проектов. Он добавил, что все прогнозы о росте цен и монополизации рынка оказались неверными. Хуснуллин отметил, что это заслуга Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). "Проблемы застройщикам создают и банки при выдаче кредитов. Формально вроде бы они дают кредиты под невысокий процент, но дополнительно накладывают целый набор всевозможных комиссий и страховок, что в итоге делает заем очень дорогим. И в итоге это сразу снижает маржинальность бизнеса и привлекательность проекта. Застройщики говорят, что порой процентная ставка доходит до 15-17% и даже до 20%. Здесь лучшим выходом является допуск к работе с эскроу-счетами как можно большего числа банков - сегодня требования для них очень жесткие и дают возможность такой работы только крупным игрокам. Но таким не интересны кредиты меньше 300 млн рублей, а именно на этом уровне варьируется стоимость большинства проектов в малых городах и селах. Значит, нужно допускать к работе с застройщиками другие банки, выставляя лишь требование об их устойчивости, отсекая условия рейтинга", - подчеркивает парламентарий. Совместное кредитование В Минстрое исключили введение административного регулирования цен на недвижимость. Такое решение объяснили тем, что это не является рыночным механизмом. Игроки рынка же указывают: потолок платежеспособности уже достигнут, если предположить, что девелоперы поднимут цены на 25%, продажи просто остановятся и даже дешевеющая ипотека не сможет реанимировать рынок. "Главное условие для сохранения цен жилья на нынешнем уровне – повышение конкуренции как среди банков, так и среди застройщиков. Кроме того, дальнейшее снижение ключевой ставки, что приведет к удешевлению не только ипотеки, но и процентов по кредитам в России. Вероятнее всего, на заседании 7 февраля Центробанк примет решение об очередном шаге снижения ставки. А уже 12 февраля Совет Ассоциации банков России обсудит накопившиеся проблемы с банками, представителями госорганами, крупными застройщиками страны и другими участниками строительной отрасли. Будут выработаны совместные подходы к главным проблемам. К примеру, как вывести небольшие объекты из-под требований эскроу-счетов, чтобы повысить конкуренцию. Это один из множества вопросов, выведенных на повестку. Есть еще один интересный проект, который уже реализуется в ряде регионов – жилищно-накопительные вклады. В 2019 году порядка 40% заявителей на получения ипотеки получили отказ – в том числе из-за отсутствия 20% первого взноса. Если частично софинансировать этот взнос будут региональный и федеральный бюджеты, число кредитов резко вырастет, повысив спрос на жилье. Что "разогреет" рынок и повысит конкуренцию. Но такую систему премий заемщикам надо увести от взимания подоходного налога, чтобы она нормально работала. Иначе получится, что одной рукой государство дает, другой отнимает – это неправильно. И эти механизмы тоже будем прорабатывать ", - заключает Алексей Аксаков.
