Удешевить ипотеку в России способна дорогая нефть

Ипотечная ставка опустилась до рекордных 9%, но это все равно «бремя даже для семьи со средними доходами», признал премьер-министр России Михаил Мишустин. Для некоторых россиян ипотека уже намного дешевле благодаря поддержке государства. Но стоит ли ждать еще более дешевую ипотеку - большой вопрос. Ведь при росте стоимости жилья покупка даже по более низкой ставке может оказаться невыгодна.

Премьер-министр России Михаил Мишустин признал, что ипотека в России остается очень дорогой. По словам премьера, в 2019 году в среднем ставка по ипотеке составляла 9%.

И хотя в последние годы ставка снизилась за счет льготных, дальневосточных и сельских ипотек, «но в целом ипотека остается очень дорогой», - признал он.

«Какие резервы у нас есть для снижения ставки? Первое - необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку. Для этого необходимо оптимизировать операционные затраты и внутренние резервы банков, уточнить правила кредитования застройщиков и уменьшить, соответственно, стоимость фондирования», - заявил Мишустин на совещании правительства. Он попросил вице-премьера Дмитрия Чернышенко наладить систему информирования, «чтобы люди понимали, какие права у них есть».

По его мнению, чтобы повысить доступность ипотеки, необходимо также снижать стоимость жилищного строительства, используя в том числе пустующие земельные участки из федеральной собственности. Он добавил, что такой земли много.

Премьер считает, что эти меры приведут к удешевлению ипотеки, сделав ее доступнее.

Пару дней назад вице-премьер России Марат Хуснуллин сообщил в Twitter, что «начал разбираться с ипотекой», и попросил пользователей соцсети рассказать об условиях их кредитования. Эти данные, по словам вице-премьера, помогут ему «получить реальную ситуацию по рынку от тех, кто пользуется продуктом, а не отчетные цифры».

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в России действительно снизилась до 9%. Однако реальные ставки в банках выше 9%, заявил Хуснуллин.

Для определенных групп людей ставка по ипотеке намного ниже средневзвешенной. Например, заработала 2-процентная ипотека для жителей Дальнего Востока, продолжает работать госпрограммы по ипотекам для молодых семей и жителей села, для которых ставка тоже ниже рынка. Для сельских жителей действует ставка под 3%. Для семей с двумя и более детьми ставка ипотеки установлена в 6%, но некоторые банки предлагают даже ниже 5%.

Кроме того, до половины семей, получивших материнский капитал, тратят его на ипотеку – как первоначальный взнос или на погашение тела кредита. Теперь материнский капитал смогут получать также семьи с одним ребенком, чего раньше не было. И им также могут дать возможность использовать маткапитал для погашения ипотеки.

посчитали в аналитическом центре ДОМ.РФ.

Для расчета брались усредненные показали. Это квартира площадью 54 кв.м., где один квадратный метр стоит – 57 тыс. рублей (медианный показатель без учета двух столиц). Такая квартира стоит 3,08 млн рублей, первоначальный взнос в 20% - 615,5 тыс. рублей, срок кредита – 15 лет.

Семья от государства получит 466 тыс. рублей за первого ребенка, за второго – доплата в 150 тыс. рублей, а в сумме это 616 тыс. рублей.

По льготной программе «семейной ипотеки» ставка будет не 9%, а 6%. В итоге ежемесячный платеж снизится с 25 тыс. рублей до 19,5 тыс. рублей. Экономия на уплате процентов – 991 тыс. рублей.

Кроме того, не стоит забывать о возможности налоговых вычетов при приобретении первой квартиры. Каждый россиянин может вернуть уплаченный налог в 13% (НДФЛ) от стоимости приобретенного жилья, но не более 2 млн на человека (260 тыс. рублей). Оба супруга могут вернуть НДФЛ в сумме 400 тыс. рублей. И еще 136 тыс. рублей может составить вычет из НДФЛ по процентам по ипотеке. Этот вычет распространяется на сумму уплаченных процентов по ипотеке до 3 млн рублей. В сумме получилось 2,1 млн рублей – это общая сумма помощи от действий различных госмеханизмом при приобретении жилья семьей с двумя детьми. В сравнении с рыночными условиями, конечно, это существенная поддержка.

Для остальных же ипотека будет стоить минимум 9% годовых, а во многих случаях - больше. Конечно, банки всегда указывают ставку меньше.

Если посмотреть на рекламу банков, то кажется, что ипотека по ставке ниже 8% уже стала реальностью. Однако в реальности на такую низкую ставку может рассчитывать далеко не каждый.

Например, банк Дом.РФ в четверг заявил о снижении ставки по ипотеке до 7,7%. Но эту ставку получит только тот клиент, который, во-первых, покупает жилье в новостройке, во-вторых, подтверждает «белый» доход выпиской из Пенсионного фонда, в-третьих, имеет на первоначальный взнос не менее 30% от стоимости квартиры. Наконец, квартира должна стоить минимум 3 млн рублей, а для столичных – от 5 и 8 млн рублей (Санкт-Петербург и Москва). Иными словами, надо накопить минимум 900 тыс. рублей на первоначальный взнос, а для Питера и Москвы – 1,5 млн рублей и 2,4 млн рублей.

Логика банка проста – заемщик сумел накопить более 1 млн рублей, значит, риски того, что он не сможет оплачивать кредит минимальны, что позволяет снизить для него годовую ставку. И такая ситуация во всех банках. В ВТБ, например, тоже обещают ставку от 7,9%, но на практике ее получить можно только при первоначальном взносе от 50% и большой стоимости квартиры.

Получится ли снизить ставку ипотеки ниже 8%? В Минфине считают, что уже к концу 2020 года ипотечная ставка будет 7-8%. Это на четыре года раньше срока, предусмотренного нацпроектом «Жилье и городская среда».

Аналитики банка «Фридом Финанс» считают, что технически снизить ставку до конца года с нынешних 9,4% до 8% вполне реально. «Для этого нужно, чтобы ЦБ РФ довел ключевую ставку с текущих 6% до 4,5%. При той инфляции, которую сейчас фиксирует Росстат, а это 3,05% за весь 2019 год и всего 2,4% в январе от году к году, – это даже необходимо экономике. Ставка уже снижалась на 1,5% в течение прошлого года, и это не стало проблемой ни для потребителей, ни для банков», - поясняют аналитики банка. Напомним, что цель по инфляции у ЦБ – это 4%, и пока инфляция ниже целевого уровня.

А вот довести ипотечную ставку до 7% в этом году намного сложнее.

Скорее всего, ЦБ обязательно сохранит люфт для повышения ключевой ставки на случай всплеска цен, и не станет сбивать ключевую ставку до 3,5%, а без этого банки не пойдут на снижение сильно ниже 8%, объясняют аналитики банка. Ипотечные ставки в России формируются исходя из формулы: ключевая ставка плюс 3,5%.

Снижение ставки, конечно, в теории делает жилье более доступным. «Основным фактором для ипотечных заемщиков является уровень ежемесячного платежа. Заемщик решится на ипотеку, если сумма выплат будет комфортна для семейного бюджета и не сильно его обременит. При прочих равных снижение ставки по кредитам позволит уменьшить платеж и общую сумму переплат», - отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Она считает, что ежемесячный платеж не должен превышать 40% доходов семьи.

Например, ежемесячный платеж для ипотеки на 2 млн рублей под 10% на 15 лет будет составлять 21,5 тыс. рублей в месяц. А при ставке в 8,5% годовых месячный платеж снижается до 19,7 тыс. рублей.

В банке «Фридом Финанс» посчитали, что снижение средней ставки до 7% при сроке кредита на 15-20 лет (это сейчас обычный срок для рынка) сделает платеж для клиента дешевле на 15%. На каждый миллион кредита - это около 1600 рублей экономии в месяц. Для 8% годовых эффект скоромнее: снижение платежа примерно на 10%, или около 1000 в месяц с каждого миллиона.

Однако доступность жилья определяет не только ипотечная ставка, но и другие факторы – стоимость жилья и доходы населения. А эти два фактора негативно влияют на спрос на ипотеку. Поэтому после ипотечного бума в 2018 году, в прошлом году объемы выдачи ипотеки сократились. И нового бума в этом году может и не быть.

«Мы наблюдаем относительно низкие темпы роста реальных доходов и рост стоимости жилья. Все это ограничит спрос даже в условиях снижения стоимости кредита­», ­– считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

- считает Наталия Кузнецова. Она приводит пример. Заемщик думает сегодня взять кредит на 3 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет, где ежемесячный платеж составляет 31,3 тыс. рублей. Однако решает подождать. К моменту появления ипотеки под 7,5% условная квартира становится дороже на 500 тыс. рублей. В итоге придется взять кредит на 3,5 млн рублей под 7,5% на те же 15 лет, где ежемесячный платеж окажется 32,4 тыс. рублей. Этот пример показывает, что более низкая ставка просто компенсировала рост цены на квартиру. Вопрос – смог ли заемщик за время ожидания накопить ту сумму, на которую выросла стоимость квартиры.

Снижение ставки спровоцирует скорее не увеличение количества сделок по приобретению недвижимости, а рост доли рефинансируемых кредитов, считает начальник управления развития ипотечного кредитования «Банк БЖФ» Сергей Шифрин.

Многие кивают на Запад, где ставки по ипотеке зачастую всего 2-3%, что, конечно, делает жилье более доступным. В 2008 году такая доступность даже привела к ипотечному кризису в США, который потом ударил по всему миру.

В России не может быть так, как на Западе, потому что иная экономическая ситуация. Ипотека не может быть ниже ключевой ставки. В России ключевая ставка намного выше, чем в США или ЕС, где она уже даже приобрела отрицательное значение. Запад снижает ставки для того, чтобы раскрутить инфляцию, которая у них не просто низкая, а уходит порой в дефляцию. Для российской экономики низкая инфляция в последние годы – это некое чудо, которого удалось достичь. Но страх, что двузначная инфляция вернется, по-прежнему имеется, и не безосновательный.

«В России еще жива память о высокой инфляции, поэтому и ЦБ, и банки закладывают риск возврата к более высоким уровням инфляции и ставок. Тут большую роль играет структура экономики. Если это Дания или Швейцария, где создана мощная многоотраслевая система, и она устойчива к внешним шокам, то эти страны могут себе позволить ипотеку даже по нулевым ставкам. Если это Россия, Мексика, Турции или другая страна с высокой степенью зависимости от внешних рынков капитала и цен на сырье, то там десятилетиями сохраняются высокие средние ставки, и ипотека никогда не бывает под 2%», - объясняют аналитики банка «Фридом Финанс». Иными словами, российской экономике следует продолжать снижать зависимость от внешних шоков.

У США ипотека, кстати, тоже не всегда была под 2-3%. Не так давно, в 80-е годы, ипотечные ставки в США тоже были выше 10%.

«Немаловажна и стоимость выдачи кредита: на Западе ипотека старше и уже прошла определенную эволюцию, что позволило снизить затраты банков, например, за счет цифровизации процессов и более диверсифицированных вариантов секьюритизации. В России мы также постепенно движемся вперед, и текущие ипотечные продукты намного интереснее и дешевле, чем были 3-5 лет назад. Уверен, что в ближайшие несколько лет мы сможем продвинуться еще дальше», - считает Сергей Шифрин.

Кроме того, более высокий уровень жизни населения и экономическая стабильность обеспечивают меньшую премию за риск, которую западные банки учитывают при определении стоимости кредита, добавляет Валерий Пивень. В России банки прибавляют минимум 3,5% к ключевой ставке, а то и больше.