Реновации не миновать. Согласятся ли тюменцы перекроить город и потянут ли это застройщики
Импульс сверху Похоже, программе реновации жилья в Тюменской области все-таки суждено осуществиться. Сделанное в конце января заявление вице-премьера российского правительства Марата Хуснуллина о том, что московский опыт неплохо было бы «масштабировать», стало сигналом для регионов. Тюменские власти, как и их коллеги по всей стране, принялись активно прощупывать почву и прикидывать, при каких условиях этот проект может быть интересен инвесторам. Первые встречи на эту тему уже состоялись. В главном управлении строительства Тюменской области признаются: четкого понимания, как и когда реновация может стартовать, пока нет. «Первое, что требуется для реализации программы реновации, – это законодательная база. Напомню, что для программы реновации в Москве был принят ряд нормативно-правовых актов и внесены изменения в существующую законодательную базу. Это потребовало времени и ресурсов. Сейчас решается, какие законодательные нормы необходимо поменять, чтобы реализация программы реновации могла быть в Тюменской области. Это и Градостроительный, и Земельный кодексы РФ», – отметил руководитель ГУС, замгубернатора Сергей Шустов. В регионах созданы рабочие группы, которые рассматривают нюансы переноса программы реновации на свою землю – что для этого необходимо, какие изменения в документацию, вопрос о финансировании из федерального бюджета, льготы для инвесторов и другое. Пока не определена эта база, говорить о домах и даже районах, которые потенциально могут попасть под программу реновации жилья, пока преждевременно, настаивает Сергей Шустов. Искусство договариваться Стоит заметить, что в Тюмени есть опыт реализации программы, очень похожей по своей сути на реновацию. Это развитие застроенных территорий. За последние два года в рамках договоров с застройщиками, по данным Главного управления строительства области, в разных районах города по этой программе было расселено 12,7 тыс. кв. м аварийного жилья. Свои жилищные условия улучшили больше 850 человек. Не везде, правда, этот процесс идет гладко. То, насколько болезненно тюменцы иногда воспринимают необходимость переселиться, стало особенно заметно по ситуации в Матмасах. Там, напомним, под программу развития застроенных территорий попал участок в границах улиц поэта Мусы Джалиля, Пражской и Тимофея Чаркова (20 га). Это 27 индивидуальных жилых домов и 40 многоквартирников малой этажности с несколькими сотнями живущих там людей. Жители поселка писали многочисленные обращения, записывали видео, даже пытались вызвать на разговор губернатора Александра Моора, требуя прекратить расселение. Активисты говорили, что их мнения никто не спросил, что многие дома еще далеки от статуса аварийных, что строительство высоток на месте двух-трехэтажных домов приведет к поднятию уровня грунтовых вод. Однако и городские, и региональные власти объясняют: работы ведутся в рамках закона, застройщик в полной мере выполняет свои обязательства. «Вся ситуация с поселком Матмасы произошла из-за недостаточной информированности людей, сейчас эта ситуация исправляется. В администрации Тюмени проводятся личные приемы, на которых жители озвучивают свои вопросы, связанные с расселением из многоквартирных и частных домов», – считает замгубернатора Сергей Шустов. И если уж в масштабах одного городского района произошел такой социальный взрыв, то в случае с куда более масштабной программой реновации договариваться придется уже не с сотнями, а с тысячами тюменцев, которые сейчас живут в аварийных или близких к этому статусу домах. Правила игры для инвесторов Еще один вопрос, который логично возникает, – потянут ли тюменские застройщики этот масштабный проект? С одной стороны, сомнений это не вызывает, учитывая, что ежегодно рынок жилья в Тюменской области прирастает примерно на 1,4 миллиона кв. м. С другой, программа реновации – нечто более ответственное, чем просто возвести дома. На инвесторов, вероятно, лягут обязанности по их расселению. Выгода от участия в таком проекте – еще один момент, над которым предстоит подумать региональным властям, отмечает замгубернатора Сергей Шустов. «Любой инвестор, прежде чем реализовывать какой-либо проект, должен понимать правила игры, которые будут устанавливаться нормативно, в том числе и на федеральном уровне», – считает он. Но пока с этим туманно, мы спросили у одного из крупных тюменских застройщиков – компании «Брусника» – в каком случае ему будет экономически интересно участие в программе реновации. Там в качестве примера привели мировой опыт развития таких локаций по принципу mix-used проектирования – смешанного использования жилых, коммерческих и социальных функций. Когда кроме жилья на территории создаются 20–30 % помещений с общественными функциями: коммерция, социальная инфраструктура – детские сады, школы, медицинские центры, офисники. Работают несколько девелоперов, привлекаются инвесторы и административный ресурс. «Вместо единого назначения, под жилое строительство, на территории должно быть минимально два, три или четыре вида разрешенного использования. Создание высокоплотной застройки и сочетание разнообразных функций делают проект коммерчески успешным. В локации не только появляются новые жители, но и формируется занятость, рабочие места, досуг», – прокомментировали в компании «Брусника». В том, что в Тюменской области программа реновации жилья будет реализована, у зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева нет сомнений. «В Тюменской области бюджет вполне самодостаточный. И если у вас будет частично за счет инвесторов реализована программа, то вполне себе окупаемо. Это же инвестиции, которые в дальнейшем возвращаются. Инвесторы строят жилье на готовых сетях, на свободной площадке. Это идет как преференция. Потом жилье продают или передают городу, области, деньги возвращают. Это не благотворительный проект, поэтому инвесторам он будет интересен, думаю», – отметил Павел Качкаев. Какое будущее ждет район КПД Со своей позиции смотрят на программу реновации в архитекторском сообществе. На первый план выводят не экономическую составляющую, а комфортность и идентичность. Один из вариантов, как программа реновации могла бы быть воплощена в Тюмени, несколько лет назад в своей дипломной работе предложил выпускник ТИУ Никита Коробов. Он провел масштабное исследование на примере района КПД. Конкретно рассматривал участок в границах улиц Республики – Тульской – Энергетиков – Пермякова. Он привлекателен компактностью территории, на которой можно было бы сделать жилые кварталы, сохраняя исторические корни, построить масштабный ряд домов, осовременив его средой и комфортностью проживания. Архитектор предлагает сохранить имеющуюся планировочную структуру. «Район КПД имеет уникальную для Тюмени застройку. У него есть центральный зеленый каркас, вокруг которого расположены ДК, школы и садики. Если быть честными, сейчас по такому принципу застраиваются многие современные микрорайоны», – объясняет архитектор архитектурного бюро ТИУ Александра Коробова, которая позже дополнила это исследование. При этом из примерно полусотни имеющихся тут зданий снести предлагается большую часть – состояние многих домов плачевное. На их месте будут построены новые. А те, что предложено оставить, можно реконструировать – расширить площадь благодаря надстройке этажей, боковых пристроек. «Наша команда считает, что нужно тщательно и избирательно подходить к каждому дому – исследовать конструктивные особенности, смотреть, в каком он состоянии на сегодня, есть ли у него хороший фундамент. Почему бы некоторые дома не пустить в реконструкцию?» – уверена директор института архитектуры и дизайна ТИУ, почетный архитектор России Светлана Капелева. Увеличение квадратных метров, добавляет Александра Коробова, важно с экономической точки зрения. Но, добавляя этажи, строя новые здания, важно делать это очень деликатно. Причем ограничить высотность домов 7–8 этажами, обыграв это мансардами, переменной этажностью или другими приемами. Осовременить и актуализировать предлагается и дворовые территории – провести хорошее благоустройство, обустроить подземные паркинги, освободив дворы от машин. Рассуждая о реновации района КПД, урбанист Екатерина Журавлева добавляет, что оставить в этом районе дома комфортной этажности и не делать упор на многоэтажки логично. Ведь уплотнение приведет к нагрузкам на инженерные и транспортную сети. Снова встанет вопрос о новых дорожных развязках в центре. «Но любой разумный урбанист знает, что новые развязки – это популяризация личного транспорта. Добавить развязку значит немного оттянуть неприятный момент. Удобно и свободно будет только первое время, а потом проблема с количеством автомобилей обострится», – считает Екатерина Журавлева. Район КПД – всего лишь один из тех, что могут попасть под программу реновации жилья. В целом в Тюменской области она, очевидно, может коснуться тысяч жителей. Жилой фонд стремительно стареет: в программу по переселению граждан из аварийного жилья на 2019–2025 годы включено 148 тыс. кв. м аварийного жилфонда, где проживают 9,6 тысячи тюменцев. И год от года на смену расселяемым «квадратам» приходят новые. Программа реновации может помочь серьезно обновить жилфонд, причем расселяя аварийки и возводя новое жилье не точечно, а в комплексе, что, в свою очередь, повысит инвестпривлекательность локаций. Фото: ФедералПресс/ Елена Аталыкова, Архитектурное бюро ТИУ, ГУС Тюменской области
