Как выделить долю в натуре. Рассказывает юрист

В редакцию BN.ru часто поступают вопросы от наших читателей. Сегодня пошагово разбираем выделение доли в натуре из общей долевой собственности. Как это можно сделать? Нужно ли обращаться к нотариусу или в суд? Сколько это будет стоить? Построили дом на две семьи, у каждой отдельный вход, оформили общую долевую собственность, по 1/2 доли у каждой семьи. Хотим юридически вместо долевой собственности оформить как два независимых дома. Как это делать - у нотариуса или в суде? Дорого ли это? Если другая семья не захочет это делать, то как действовать? То, что вы хотите сделать, называется выделением долей в натуре. Причем, чтобы провести эту процедуру, жилые помещения должны быть обособлены друг от друга: у каждого отдельный вход, кухня, санузел, приборы учета. Выдел долей в натуре возможен двумя способами: досудебный, когда спор о выделяемых долях и размере компенсации отсутствует, и через суд, если договориться всем собственникам о выделяемых в натуре долях не получилось либо встал спор о виде и/или размере компенсационной выплаты. Договариваемся Выдел долей происходит по договору (соглашению) сторон. Это наиболее простой, быстрый и дешевый вариант разделить жилой дом и земельный участок по сравнению с судебным вариантом. Для этого необходимо узаконить намерения дольщиков в праве собственности в соответствии с требованиями закона. Вначале заключаем договор о выделении долей в натуре, распределив между собственниками доли и компенсации (если потребуется). В случае отсутствия отчуждения имущества подойдет простая письменная форма договора, в случае наличия отчуждения имущества нотариальное заверение договора является обязательным. Однако я рекомендую любой договор заверять у нотариуса: в случае дальнейшего возможного спора это даст вам дополнительные доказательства, что сделка была совершена без давления, угроз, без заблуждения по предмету договора; также нотариус проверяет дееспособность и удостоверяет личность граждан каждой из сторон сделки. Далее необходимо зафиксировать изменения в Росреестре, обратившись в него через МФЦ. После регистрации сделки каждому из дольщиков будет выдана новая выписка из ЕГРН, подтверждающая распоряжение обособленным недвижимым имуществом. Перечень основных документов, необходимых для регистрации сделки в Росреестре через МФЦ 1. Утверждающие право документы: они могут быть как старые - свидетельство о праве собственности, так и новые - выписка из ЕГРН. 2. Правоустанавливающие документы: к ним можно отнести договор купли-продажи, дарения и т. д. 3. Техническая документация: технический план на дом, межевой план на участок - в зависимости от объема работ около 15 тыс. руб. каждый документ. 4. Заверенный нотариусом договор (соглашение) о выделе долей в натуре - около 8 тыс. руб. 5. Государственная пошлина: на дом - 2 тыс. руб., на участок - 350 руб. Совокупный примерный размер трат - около 40 350 руб. Если земельный участок у вас уже выделен, то сумма будет значительно меньше. С досудебным порядком определились. В случае если вопрос о выделе долей в натуре не решается через соглашение, необходимо обращаться в суд. Идем в суд Базовый алгоритм 1. Соблюдаем досудебный порядок урегулирования спора. Направляем предложение о выделе долей в натуре дольщику в письменной форме, заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенного. Далее следует ожидание 30 календарных дней с момента получения им письма. Как только срок вышел либо получили письменный отказ досрочно - обращаемся в суд. 2. В исковом заявлении указываем стороны: вы - истец, содольщик - ответчик, еще необходимо указать третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, - им выступает Росреестр; если содольщик несовершеннолетний, то участвуют в процессе еще органы опеки. Уведомление всех сторон судебного дела - ваша обязанность. Иск со всеми приложениями направляется вами в суд, ответчику и третьему лицу, органу опеки (при необходимости) заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенного. Также в суд можете обратиться через канцелярию суда либо сайт суда, однако сбои на нем происходят регулярно, поэтому в приоритете по надежности - первые два варианта. 3. Считаем судебную госпошлину. Выдел доли в натуре является имущественным иском, при расчете учитывается только стоимость вашей выделяемой доли, а не всего дома целиком, к земельному участку применяется аналогия расчетов: - до 20 000 руб. - 4% цены иска, но не менее 400 руб.; - от 20 001 до 100 000 руб. - 800 руб. плюс 3% суммы, превышающей 20 000 руб.; - от 100 001 до 200 000 руб. - 3 200 руб. плюс 2% суммы, превышающей 100 000 руб.; - от 200 001 до 1 000 000 руб. - 5 200 руб. плюс 1% суммы, превышающей 200 000 руб.; - свыше 1 000 000 руб. - 13 200 руб. плюс 0,5% суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб. Реквизиты для уплаты госпошлины можно взять на сайте суда либо в судебной канцелярии. Оплачивать рекомендую через отделения банков либо банкоматы: у вас должен быть физический чек. 4. Что указывать в иске, опишу кратко. А) В шапке иска указывается наименование суда, его адрес; перечисляются ФИО, адреса и телефоны истца и ответчика; указываются третьи лица и их адреса; ниже приводится цена иска (рыночная стоимость вашей доли) и сумма госпошлины; далее указывается наименование иска, например "О выделе долей в натуре из жилого дома и земельного участка". Б) Указывается имущество, подлежащее разделу, перечисляется адрес и технические характеристики объекта: размер, количество комнат, чем подтверждено право собственности и когда зарегистрировано. В) Указывается количество желаемых выделяемых долей в натуре, обосновывается аргументами. Г) Указывается, какой площадью, в том числе какими комнатами владеет ответчик; если известно основание - указывается; если документы имеются на руках - прикладываются в копиях как приложения к иску. Д) Обосновывается причина выдела в натуре, в связи с чем использование в долях является неприемлемым вариантом для истца. Е) Истец уведомляет суд о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Ё) Указывается о проведении строительно-технических экспертиз и/или оценок имущества (если проводились) и т. д. Если они не проводились, то суд, в зависимости от обстоятельств дела и требований истца, предлагает сторонам вынести на обсуждение вопросы экспертам и сами экспертные, оценочные организации. Если предложений по компаниям и вопросам не поступает, суд предлагает свои варианты компаний и вопросы, стороны процесса обсуждают, корректируют, дополняют их. Ж) Расчет госпошлины: приводите, как вы высчитывали размер пошлины для уплаты, также это можно сделать на отдельном листе и использовать как приложение к исковому заявлению. З) Указываются требования, например о выделении долей: в каком виде имущества (дом или земельный участок), находящегося по какому адресу, в каком объеме должны быть выделены доли в натуре. Если иск затрагивает компенсацию - в этом же пункте расписывается, кому компенсация выплачивается, в каком виде (в денежном эквиваленте либо имущественном, например частью дома и/или земли), что конкретно компенсируется. И) Перечисляются все приложения по делу - это документы, подтверждающие те или иные обстоятельства и факты, указанные в исковом заявлении, например копия выписки из ЕГРН, копия заключения эксперта-оценщика по земельному участку, копия технического паспорта на дом и т. д., в зависимости от требований и обстоятельств. К) Дата и подпись. 5. В какой суд подавать исковое заявление? - Иск со всеми приложениями подается в районный суд по месту нахождения спорного имущества. Усредненные траты на ведение судебного дела - список не исчерпывающий, в зависимости от обстоятельств и требований необходимые документы и траты могут меняться: госпошлина на выдел долей из дома: индивидуальный расчет; госпошлина на выдел долей из земли: индивидуальный расчет; судебная оценка: от 20 тыс. руб. за 1 шт.; судебная строительно-техническая экспертиза (если требуется переоборудование жилых помещений): от 30 тыс. руб. за 1 шт.; юридические услуги по выделению долей в суде: от 50 тыс. руб.; техническая документация - технический план на дом, межевой план на участок: в зависимости от объема работ, около 15 тыс. за 1 шт. Процесс выделения долей в натуре является достаточно сложным и длительным разбирательством, занимающим часто более шести месяцев. По факту изготовления судебного решения в окончательной форме сторонам процесса предоставляется срок, который составляет 30 дней, - он дается на обжалование судебного решения через апелляционную инстанцию. Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор "Центра юридического сопровождения", Санкт-Петербург Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес redaktor@bn.ru с пометкой "Тема для Кочергина Ю. А.". Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.