Аукционы господдержки: застройщики оценили условия программы выкупа квартир

Воронежская область и Красноярский край — первые регионы, в которых в рамках программы господдержки строительной отрасли пройдут пилотные аукционы на выкуп квартир у застройщиков. По словам главы «Дом.РФ» Виталия Мутко, это крупные субъекты как по численности населения, так и по объемам строительства, при этом большой процент нового жилья остается нереализованным, что гарантирует востребованность программы со стороны застройщиков. Как отмечается в официальном пресс-релизе «Дом.РФ», допущенные к аукциону застройщики будут предлагать дисконт к среднерыночной цене продаж в каждом конкретном доме, которая сложилась за последние шесть месяцев. И те дома, по которым предложен наилучший дисконт, будут рассматриваться для выкупа в первую очередь. Как сообщалось ранее, сумма, которую «Дом.РФ» потратит на выкуп квартир у застройщиков, по сравнению с изначально заявленной может вырасти втрое: в дополнение к 50 млрд рублей, обеспеченным гарантиями Минфина, «Дом.РФ» дополнительно постарается привлечь еще 100 млрд рублей. По предварительным оценкам, на эти деньги у застройщиков может быть выкуплено до 3 млн квадратных метров жилья. Однако пока в пресс-релизе «Дом.РФ» фигурирует первоначальная сумма — 50 млрд рублей. Внимание к правилам и особенностям «пилотов» в профессиональной среде очень велико, поскольку в дальнейшем аукционы планируется проводить по всей стране, включая Москву и Санкт-Петербург. Итак, участвовать в аукционе смогут проекты, соответствующие определенным критериям: прежде всего, это дома, ввод которых запланирован до середины следующего года; стандартное жилье — квартиры площадью от 20 до 150 квадратных метров; уровень реализации проектов, согласно проектным декларациям, должен быть от 30% до 80% и так далее. Из этого понятно (да, собственно, никто этого и не скрывал), что на «аукционную» меру господдержки могут рассчитывать проекты сегмента массового спроса, строительство которых в подавляющем большинстве случаев продолжается с привлечением денег дольщиков не через счета эскроу, а напрямую. После объявления аукциона у застройщиков есть 14 календарных дней для подачи заявок и полного пакета документов, с помощью которых можно будет проверить проект на соответствие установленным критериям — на это у комиссии есть десять рабочих дней. Затем в течение двух рабочих дней застройщики, чьи проекты были допущены к торгам, должны подать свои предложения о размере дисконта к стартовой цене, то есть объявить, с какой скидкой они готовы продать жилье (как рассказывают сами застройщики, на данный момент «Дом.РФ» установил минимальный размер дисконта в 15%). В течение одного рабочего дня комиссия изучает эти предложения, ранжирует их в порядке убывания дисконта от большего к меньшему, после чего застройщикам дается еще два рабочих дня на проведение переторжки, в ходе которой они могут увеличить свой дисконт, если считают, что их первоначальное предложение оказалось не очень-то конкурентоспособным. И наконец, в течение одного рабочего дня комиссия путем ранжирования финальных предложений уже окончательно определяет победителей торгов, опять же выстраивая проекты по принципу «от большего к меньшему». Через десять рабочих дней с застройщиками начинают оформлять договоры долевого участия. Сначала ДДУ предлагают заключить обладателю первого места, но победа в аукционе не обязывает застройщика продавать квартиры — он вправе от этого отказаться, и тогда предложение переходит на следующего участника программы. И так до тех пор, пока либо не останется участников, либо по сумме заключенных ДДУ не будет выбран региональный лимит, поясняет замруководителя аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов. Никита Белоусов замруководителя аналитического центра «Дом.РФ» «Денег хватит на все регионы. Ну, что значит хватит? Понятно, что объем программы 50 млрд не так велик по сравнению с объемом всего рынка ДДУ. В прошлом году, например, было заключено договоров долевого участия на 2,5 трлн рублей. Чтобы как раз избежать ситуации, когда регионы еще будут конкурировать между собой или какой-то регион займет большую часть программы, были утверждены региональные подлимиты — пропорционально строительству жилья в регионе, но не менее 200 млн рублей на регион. Таким образом, очередность проведения аукционов никак не влияет на объем денежных средств, который будет выделен на каждый конкретный регион». Раньше предполагалось, что «Дом.РФ» будет рассматривать сделки не менее чем на 100 млн рублей. При этом, как подчеркивает Никита Белоусов, размер дисконта и нижнюю границу падения цены устанавливает только сам застройщик и больше никто. И, к сожалению, право заключения ДДУ в рамках данной меры поддержки предоставляется только по итогам аукционов, поэтому те, кто проиграл или вовсе в них не участвовал, в программу попасть не смогут. В дальнейшем, как только рынок активизируется, выкупленные квартиры можно будет выставить в открытую продажу (по цене, все-таки превышающей выкупную), но в основном их предполагается отдавать под выполнение соцобязательств, например для предоставления очередникам, военным или для пополнения фонда некоммерческой аренды. Вообще, предоставление господдержки путем аукциона — идея так себе. Выходит, деньги в итоге получает не тот, кто больше нуждается, а тот, кто больше скинет. С другой стороны, можно ведь рассуждать и в такой логике: кто больше нуждается, тот больше и скинет — в надежде получить хоть какие-то деньги, которые все лучше, чем никакие. И 50 млрд, даже если они превратятся в 150 млрд, все равно сумма ограниченная, и каким-то образом ее надо распределять, так почему бы не путем аукциона. BFM.ru решил спросить самих застройщиков, что они думают по поводу грядущих аукционов и на какой дисконт теоретически готовы. Светлана Кузнецова, заместитель генерального директора строительной компании «Выбор», Воронеж: «Помощь государства в настоящий момент актуальна. Но предложенный дисконт «Дом.РФ» в размере от 15% нам кажется не совсем справедливым. Этот процент фактически лишит прибыли застройщика, что в свое время повлечет его невозможность в последующем приобретении земельных участков под строительство и развитие новых инвестпроектов. Мы думаем, что справедливой можно считать ставку дисконта 5% от рыночной стоимости». Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой», Республика Татарстан: «Логика «Дом.РФ» понятна, но по сути это напоминает поглощение, потому что продавать с дисконтом квартиры будут компании, у которых и так проблемы с продажами и рентабельностью, а аукцион и вовсе лишит их прибыли. Для кого-то, возможно, эта инъекция окажется спасительной, а какие-то компании просто приведет к закрытию. Да, они закроют свои обязательства, но могут остаться без средств для дальнейшей деятельности и развития». Валентин Тарасов, руководитель службы заказчика ГК «Гарант», Брянская область: «В связи с тем, что в настоящий момент цена, определенная Минстроем РФ для нашего региона в целях приобретения для государственных нужд, составляет 30 412 рублей с учетом социальной отделки, выкуп жилья с дисконтом при условии такой стартовой цены, на наш взгляд, не заинтересует застройщиков Брянской области. Хотя это и может помочь компаниям, имеющим тяжелое финансовое положение и не планирующим дальнейшую работу в сфере жилищного строительства в связи с новыми требованиями к застройщикам». Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», Санкт-Петербург и Ленинградская область: «Мы на сегодняшний день не видим необходимости участвовать в аукционах. Дисконт больше 2-3% мы предложить не сможем, кроме того, развивать конкуренцию со своим же предложением, которое, возможно, будет выведено в продажу от «Дом.РФ», нецелесообразно. Спрос у нас уже поддерживает ипотека с господдержкой: по апрелю снижение продаж составило только 14%, что было компенсировано в мае, когда активность покупателей даже превысила наши плановые показатели. Выкуп квартир будет более актуален для регионов, где спрос выстраивается гораздо сложнее. В Петербурге и Ленобласти сейчас есть устойчивый интерес к недвижимости. Кроме того, объем предложения, который и раньше не превышал спрос, сейчас сокращается. Имеющийся товарный запас позволяет большинству застройщиков работать на конкурентном рынке, не прибегая к продаже квартир государству». Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1, Санкт-Петербург и Ленинградская область: «Компания Л1 пока не планирует участвовать в аукционах «Дом.РФ». Несмотря на падающий спрос, параллельно происходит и снижение предложения. Вкупе с формирующимся за время пандемии отложенным спросом и рекордно низкой ипотекой все это может и уже повышает цены на готовые или почти готовые квартиры в хороших локациях. Кроме того, большую часть своей маржинальной дельты застройщики уже отыграли на дорогих деньгах (эскроу-счета и проектное финансирование) и дорожающих стройматериалах. «Подешевле» уже, можно сказать, и некуда. Что касается проектов массовой застройки, то там еще до кризиса предложение превысило спрос, и за возможность продать государству «уКАДные» квадратные метры даже по «минстроевской» цене многие застройщики будут сильно благодарны». Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», Москва: «Выкуп нереализованного жилья у застройщиков хоть и является одной из эффективных мер господдержки стройиндустрии в сложное время, но не способен оказать существенную помощь столичным девелоперам. Во-первых, под критерии программы попадает только стандартное жилье, предложение которого в Москве ограничено. Во-вторых, московские девелоперы находятся в более выгодном положении по сравнению с региональными: маржинальность их проектов выше, и они менее чувствительны к росту себестоимости строительства. Учитывая, что минимальный размер дисконта от начальной стоимости выставленных на выкуп квартир составляет 15%, сложно предположить, что застройщики высоколиквидных проектов будут активно участвовать в аукционах и распродавать квартиры по цене, существенно ниже рыночной. Кроме того, выкупу подлежат новостройки, срок ввода которых ограничен 30 июня 2021 года, то есть корпуса на высокой стадии строительной готовности, где большая часть квартир уже распродана, а реализовать остатки будет несложно, когда восстановится спрос». Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-недвижимость» (входит в «Главстрой-регионы»), Москва: «Наиболее реалистичен 5-процентный дисконт, так как это объем коммерческих расходов, которые для участия в аукционе не нужны. Возможно, еще добавится около 5% за то, что деньги придут раньше, чем при розничных продажах. Думаю, это все, на что готов рынок сегодня. Размер дисконта будет зависеть и от начальной цены и, разумеется, от объема. Также необходимо учитывать, что недвижимость имеет разные качественные характеристики, и я думаю, что многие проекты даже не захотят участвовать, так как их не устроит цена даже без дисконта». Пока рынок к существенным дисконтам не готов, заключил Алексей Гусев.