15 тезисов о настоящем и будущем строительного рынка
Все исследования, которые посвящены возможным тенденциям в развитии рынка недвижимости, в сущности, сводятся к двум фундаментальным вопросам: «что будет с ценами?» и «что будет со спросом?». Редакция Urban Awards собрала коллегию экспертов, чтобы узнать ответы на оба этих вопроса и получить обоснование соответствующих прогнозов. Большинство представителей сферы недвижимости, опрошенных Urban Awards, придерживаются осторожных оценок в отношении масштабов кризиса и его основных последствий. «На данный момент кризис для нас развивается не по самому пессимистичному сценарию», – замечает Дмитрий Волков, управляющий директор Группы «Самолет». Действительно, после апрельского обвала спроса, который привел к снижению количества сделок на 60-70%, майская статистика внесла некоторое успокоение. По информации директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, покупательская активность выросла на 25% в целом по рынку и на 30-35% в категории новостроек, если сравнивать с показателями за май 2019 года. Это восстановление во многом обусловлено эффектом «отложенного спроса», ослаблением карантинных мер и открытием МФЦ. «Те, кто планировал свои сделки раньше, сегодня их не отменили, а воспользовались выгодными условиями, которые дают застройщики», – полагает первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Однако в ГК «Инград» уверены, что нужно готовиться к двукратному сокращению количества продаж. По словам ее вице-президента Артема Бортневского, крупные застройщики могут выйти на параметры падения до 10-15%, весь остальной рынок потеряет от 30 до 70%. Юрий Коган, занимающий пост директора по маркетингу в ГК «Пионер» считает, что планы по продажам придется пересмотреть, но не настолько радикально – в пределах 15-20%. В конце лета прогнозы могут быть скорректированы, на текущий момент для этого еще недостаточно данных. «Июнь и июль – месяцы возможного выхода из карантина – покажут, какой ущерб экономике города нанесла пандемия, какие отрасли восстановятся, и с какой скоростью они будут восстанавливаться, а где ущерб будет значительным», – комментирует Любельская. При этом уже сегодня можно зафиксировать определенные закономерности и факторы, которые задавать траекторию рынка в течение ближайшего полугодия. Для удобства читателей и более четкой структуризации материала мы решили подать текст в виде 15 тезисных пунктов, снабдив каждый цитатой от эксперта (и при необходимости дополнив ее замечанием другого эксперта). Тезис 1. Колебания цен будут умеренными «Есть два варианта развития событий: дальнейшее снижение ипотечных ставок может дать возможность девелоперам поднять незначительно цены на уровне 2-3%, либо ипотечные ставки остаются неизменными и в таком случае рост цен на новостройки вынужденно заморозится, чтобы сохранить покупательскую активность на рынке недвижимости. Сейчас крайне важно не потерять тот «дисконт», который сложился за счет снижения процентной ставки. В любом случае, мы прогнозируем колебание цены в диапазоне от минус 5 до плюс 5% до конца этого года». (Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи») Тезис 2. Застройщики начнут широко практиковать дисконтные акции «Стратегия по ценообразованию будет примерно той же, что и в предыдущие кризисы: повального снижения цен, особенно в массовом сегменте, ждать не стоит, но на рынок вернутся акции и скидки на отдельные лоты, на ограниченные объемы квартир. В готовых новостройках скидки могут доходить до 20% на избранные лоты, а в строящихся, где есть еще и хороший выбор площадей, и более доступные цены, скидок может не быть или они будут базовыми — 3-5%, также не на все квартиры, а лишь на некоторые». (Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой») Особое мнение. «Сейчас стоит избегать предложений с серьезными скидками. Особенно если проект строится не по эскроу. Это может говорить о проблемах застройщика». (Артем Бортневский, вице-президент ГК «Инград») Еще одно особое мнение. «У застройщиков сегодня нет люфта по маржинальности для того, чтобы предоставлять большие скидки». (Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group) Тезис 3. Объем спроса не сможет восстановиться до конца года «По итогам первого квартала спрос уже упал на 13%. Оптимистичный прогноз на итоги второго квартала – снижение числа сделок на 25-30% (при условии запуска инфраструктуры заключения сделок в начале июня). Участники рынка надеются на эффект от программы льготной ипотеки (которая спасла его пять лет назад), но в этом году ситуация осложняется ростом безработицы и ожидаемым снижением реальных доходов населения. Выхода на докризисные объемы сделок во втором полугодии 2020 года маловероятен». (Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН) Особое мнение. «Благодаря государственной программе субсидирования ипотечных ставок под 6,5% со стороны покупателей отмечается высокая активность. Ставка 6,5% является самой низкой за всю историю рынка и этой уникальной возможностью захотят воспользоваться многие клиенты. В совокупности с ослаблением режима самоизоляции это позволит постепенно вернуть спрос на уровень начала года». (Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group) Тезис 4. Недвижимость сохраняет инвестиционный потенциал «В феврале 2016 года на столичный рынок был выведен ЖК комфорт-класса «Лучи». В то время метро там было только в проекте, поэтому цена квартиры начиналась от 95 тысяч за квадратный метр. Сегодня квартир дешевле 200 тыс. рублей за квадратный метр там нет, рост в цене за четыре года – более 100%. Те, кто в 2016 году купили квартиры в этом проекте, сегодня заработали 25% годовых». (Пресс-служба Группы ЛСР) Тезис 5. Наращивание доли квартир с отделкой и опция trade-in помогут рынку «Раньше клиенту требовалось найти деньги не только на первый взнос и выплату ипотеки, но и на ремонт жилья, после ввода дома в эксплуатацию, а также покупку мебели. Речь о суммах от миллиона до полутора миллионов рублей. Теперь эти средства можно заложить в ипотеку. Кроме того, важно понимать, что ремонт от застройщика будет выгоднее примерно на 20-30%, ведь все строительные материалы девелопер покупает оптом с серьезными скидками. Еще одна немаловажная особенность – гарантийное обслуживание. Если какие-то недостатки будут выявлены, скажем, через год, то бригаду строителей, которая делала вам ремонт, вы можете уже попросту не найти. Компания-застройщик никуда не исчезнет и не сможет не выполнить гарантийные обязательства, прописанные в договоре. Другая тенденция, которая остановит падение спроса – программы trade-in. Оформляя сделку на условиях этой программы, клиент остаётся в собственной квартире до момента переезда в новую. При этом он платит только коммунальные платежи, а все хлопоты с последующей продажей квартиры берет на себя застройщик». (Артем Бортневский, вице-президент ГК «Инград») Тезис 6. Региональные покупатели окажут серьезную поддержку рынкам Москвы и Подмосковья «С апреля мы заметили, что доля региональных покупателей стала увеличиваться и достигла 20-25%. Люди спешат инвестировать накопления, а в регионах это делать нецелесообразно, так как экономический спад может иметь здесь более выраженный характер. Люди верят в московский рынок и то, что он будет развиваться. В мае по официальным данным Росстата на 25% по регионам увеличилась безработица, поэтому многие устремляются в Москву, что даст новый приток покупателей. Мы считаем, что уровень поглощения в 7,5 млн кв. м строящейся недвижимости в год имеет шанс сохраниться на том же уровне с небольшими изменениям». (Дмитрий Волков, управляющий директор Группы «Самолет») Тезис 7. Стабилизация спроса возможна при дальнейшем снижении ипотечной ставки «Сейчас уже есть ипотека с исторически низкими ставками - от 5,9% годовых, а некоторые застройщики вновь вернулись к субсидированию ставок и предлагают даже ставку 0,5% на первые восемь месяцев кредитования, есть и другие выгодные программы, и будут появляться новые. Вообще, если рынок придет к ипотечной ставке 3%, проблем со спросом не будет никаких. А я думаю, что 3% — достижимо уже до конца текущего года». (Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой») Тезис 8. Объем предложения существенно уменьшится «Темпы вывода на рынок новых проектов последний год снизились, а в ближайшее время они не появятся в принципе. С рынка сегодня активно вымывается предложение в строящихся жилых комплексах, прежде всего, комфорт-класса. Этот фактор, а также рост себестоимости строительства в перспективе будут толкать цены вверх». (Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа») Особое мнение. «Уменьшение объема качественного предложения на высокой стадии строительства также может стать фактором снижения спроса, поскольку в проекты на стадии «котлована» люди сейчас не готовы вкладывать средства. Но это проявится скорее в среднесрочной перспективе (в следующем году)». (Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер») Еще одно особое мнение. «В последние два месяца отмечается рекордно низкий показатель вывода в продажу новых площадей. В апреле вышло в продажу всего 240 тыс. кв. м. Такой низкий объем был зафиксирован в последний раз в 2012 г. Поэтому даже если спрос начнет сужаться относительно первого квартала, мы увидим баланс спроса и предложения. На наш взгляд, небольшой дефицит может возникнуть лишь на дешевое предложение». (Дмитрий Волков, управляющий директор Группы «Самолет») Тезис 9. Влияние валютных скачков имеет ограниченное влияние на рынок недвижимости «Даже в проектах высокого класса долларовые позиции составляют всего 15% от себестоимости строительства. Изменение курса валют приведет к приросту общей стоимости лишь на 1-2%, не более. В домах комфорт-класса доля импортных материалов не превышает 7%. Соответственно здесь прирост из-за волатильности рубля будет еще ниже». (Артем Бортневский, вице-президент ГК «Инград») Тезис 10. Мы имеем дело не с одним кризисом, а с целой группой кризисов «Сейчас мы переживаем три кризиса одновременно: один связан непосредственно с коронавирусом и самоизоляцией, второй – с падением цен на нефть, и на фоне этих двух мы переживаем третий кризис, политический. В обществе существует большое недоверие к власти. Она показала, что во многом оказалась не готова справляться с ситуацией». (Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ – Супермаркет Недвижимости») Особое мнение. «Нынешний кризис абсолютно не похож на те, что были в 2008 г. и в 2014-2015 гг., колоссальные меры поддержки, предпринятые Правительством РФ в отношении экономики страны и строительной отрасли, в корне изменили сценарий развития рынка недвижимости». (Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи») Тезис 11. Снижение спроса в разной степени затронет основные сегменты строительного рынка «Жилье комфорт-класса показывает лучшую динамику спроса сегодня. Обладая высокими качественными характеристиками и подпадая под действие программы субсидированной ипотеки, комфорт-класс в апреле-мае показывал продажи на уровне февраля. У этого сегмента наилучшие перспективы в этом году. Новый спрос скачек спроса можно ожидать осенью, перед окончанием действия программы ипотеки с господдержкой. Хорошие перспективы и у качественных проектов бизнес-класса в удачной локации. Здесь спрос поддержали совместные выгодные ипотечные программы банков и застройщиков». (Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа») Тезис 12. Крупные застройщики пострадали меньше остальных «В зависимости от класса жилья, рынок с начала года показал серьезное падение – от 30 до 50%.Самый большой спад, более 35%, показывают небольшие компании. Некоторые девелоперы в этом сегменте потеряли до 70%. Крупные застройщики «просели» на 9%. При этом именно у них покупается основная часть квартир в стране – шесть из десяти». (Артем Бортневский, вице-президент ГК «Инград») Тезис 13. Быстрого возвращения покупателей на рынок не произойдет «Небольшой прирост есть, уже сейчас мы наблюдаем некоторое повышение активности клиентов. Но на какой-то БУМ я не рассчитываю. Далее все будет зависеть от того, как быстро мы сможем вернуться к нормальной жизни. Сейчас даже те покупатели, у которых есть накопления, не спешат расставаться с ними. Кроме того, есть категория клиентов, которые не могут получить от работодателя необходимые для оформления ипотеки документы. Им в любом случае нужно дождаться выхода на работу. И, конечно, сейчас много тех, кто остался совсем без дохода. Поэтому в ближайшее время покупать квартиры будут те клиенты, которые остро нуждаются в решении жилищных вопросов». (Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ – Супермаркет Недвижимости») Тезис 14. Традиционные факторы спроса будут по-прежнему задавать покупательские тренды «Драйверы роста спроса остаются актуальными с 2015-2016 гг. Это преобладание старого фонда, неудовлетворенность людей качеством имеющегося жилья, малое количество квадратных метров на человека (порядка 18-22 кв. м). По недавнему исследованию Дом.РФ около 500 тысяч семей в московском регионе имеют неудовлетворенный спрос и рассматривают приобретение квартиры в новостройке». (Дмитрий Волков, управляющий директор Группы «Самолет») Тезис 15. Кризис приведет к дальнейшему оздоровлению и консолидации строительной отрасли «Крупные компании, системные игроки, пострадали в меньшей степени. На мой взгляд, падение продаж продолжится и летом. При этом девелоперы, которые активно взаимодействуют с банками и переходят на эскроу-счета, преодолеют все сложности. Тенденция началась с принятием законодательства по эскроу-счетам. С 1 июля 2019 года, когда любое новое строительство должно вестись только через проектное финансирование, при котором деньги дольщиков находятся не у застройщика, а в банке, объем предложений на рынке уменьшился на 20-30%. Банки просто не дали выйти на рынок плохим проектам. Они следят за тем, чтобы застройщики не работали в убыток. Нынешний кризис лишь ускорит процесс оздоровления рынка». (Артем Бортневский, вице-президент ГК «Инград») Таково мнение экспертов относительно спроса и цен на рынке первичной недвижимости. А мы напоминаем, что на сегодняшний день в московской премии Urban Awards проходит прием заявок на участие. Urban Awards дает знак качества только лучшим проектам, которые прошли многократную проверку экспертов. Подтвердите статус качественного проекта – примите участие в Urban Awards.
