Реновация старого жилфонда в Киеве и Украине – несбыточная мечта

СМИ указывают, что это будут дома жилмассива Лесной Деснянского района — в пределах улиц Милютенко, Шолом-Алейхема, Братиславской и Лесного проспекта. Градоначальник Виталий Кличко объявил, что собственники квартир из домов под снос получат новую жилплощадь с «эквивалентом в 1,5 квартиры в новых домах». То есть жители могут или остаться в своем доме, или переехать на время в новый дом в другом районе на большую площадь проживания. Район будет не родной для граждан, и в силу рыночных отношений квадратные метры в новой квартире могут стоить дешевле. Соответственно, человек имеет возможность получить более просторное жилище, но где-то там. Этот выбор порождает проблему, о которой ниже. Эксперты утверждают, что реновация жилья должна быть произведена во всех десяти районах Киева. Разве что Харьковский жилмассив в составе Дарницкого района менее всего нуждается в таком мероприятии из-за своей «молодости». Вопрос обновления жилья в Украине поднимается уже 15 лет, а срок эксплуатации хрущевок истек лет 10 назад. Кроме того, в городе и по всей стране много и другого непригодного для жизни или становящегося таким жилья, построенного в советское время. Начнется ли реновация жилфонда в этом году или хотя бы в ближайшие годы? Начинается не с домов «Реновация подразумевает некую комплексную программу реновации устаревшего жилого фонда планово, а не после аварий с домами. Но на сегодня этот закон у нас чисто для застройщиков писался Львом Ревазовичем Парцхаладзе, и никаких симптомов государственной программы он в себе не несет», — сказал в комментарии изданию Украина.ру экс-министр ЖКХ Алексей Кучеренко. Для модернизации объектов недвижимости нужен их аудит. Нужно выяснить, является ли дом аварийным, предаварийным или нуждается в частичной реновации. Проект аудита разрабатывали еще в 2007 году. Тем не менее, аудит не был проведен ни тогда, ни после обещания президента Зеленского проверить здания из-за обвала дома в Дрогобыче в 2019 году. Более того, реновация начинается не с домов, а с инженерных коммуникаций: газо- и водопроводных труб, электросетей, котелен. Это тянет за собой и санацию дома, и обновление его теплоэнергетического паспорта. Вследствие реформы ЖКХ государство передает обслуживание домов в руки собственникам квартир, а они — частным управляющим компаниям. Эксперты советуют: жильцам было бы уместно обязать УК перед заключением договора провести такое обследование, а не тратить госсредства на него. Но что делать тем домам, где договор с УК уже подписан и не предусматривает такого обязательства? Ответа нет. Введение в заблуждение Тем временем в Министерстве развития громад и территорий проходит обсуждение проект закона о внесении изменений в законы: «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» путем изложения его в новой редакции; «О местном самоуправлении в Украине», «О местных государственных администрациях», «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений». «Основной целью реализации мероприятий комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда — является улучшение основных технико-экономических показателей многоквартирных домов, объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры путем их реконструкции и нового строительства, если такое предусмотрено документацией по пространственному планированию, созданию безбарьерной среды», — гласит документ. Если проводить реконструкцию (или реновацию) устаревших зданий, их нужно энергомодернизировать (утеплять), сохранить и укрепить их каркас. Возможна достройка к домам верхних этажей (в этом плане говорят о хрущевках) или расширение дома с пристройкой. Это позволит строителям компенсировать затраты. В других домах допускается возможность осуществления реконструкции устаревшего жилья различной этажности, а не только до пяти этажей. Проектом комплексной реконструкции кварталов без приостановления эксплуатации объекта реконструкции может предусматриваться, в частности, надстройка до трех этажей, без учета мансарды. По Киеву «просроченных» домов с прогнившими закладными деталями насчитывается более 3 тысяч (как пишут в СМИ, с 1950-х 5-этажек настроено от 3 до 5 тысяч). До сих пор, как говорят некоторые застройщики, капитально не отремонтирован ни один такой дом. Это не так, просто им выгодно обманывать население. Но об этом ниже. «Государство под словом «реконструкция жилого фонда» пишет 16 статей, где четко указано, что должны быть снесены дома, выкопаны котлованы, построена новая инфраструктура и новые объекты архитектуры. Насчет людей там прописано: выселение-отселение, добровольное, безотселение и так далее. Но реконструкция не предусматривает снос старого и строительства нового жилфонда. Это введение в заблуждение людей в самом начале законодательной инициативы», — возмущается киевский архитектор и преподаватель Украинской академии архитектуры Виктор Глеба. Это позволяет стройкорпорациям без землеотвода и земельного налога возводить высотки под соусом реновации старого жилья. Новая многоэтажка лучше окупится, чем 5-этажная хрущевка или 9-этажная «чешка». На что идут ради прибыли На днях нардеп парламентской фракции «Слуга народа», зампредседателя комитета по государственной власти, местному самоуправлению, региональному развитию и градостроительству Елена Шуляк сообщила, что новое жилье в Украине не превышает 2-3% от общего количества домов, а средний возраст жилого дома составляет 46 лет. Ровно годом ранее тогдашний замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе сказал, что в Украине около 1 млрд кв. м жилого фонда, почти 70-80% из которого — устаревшее жилье. Ссылаясь на оценки экспертов, он заявил, что порядка около 75 млн кв. м жилья в аварийным состоянии и непригодно для проживания. Виктор Глеба называет такие данные недостоверными, обманчивыми, манипулятивными, поскольку неизвестны ни авторы этих цифр, ни критерии, по которым измерялись аварийные квадратные метры. «Хрущевки были построены на 50 лет, срок годности капитального строения и жилого строительства — 100 лет, срок годности дореволюционных домов — 200 лет. Как Шуляк вывела средний возраст старого жилфонда? Лев Парцхаладзе действительно имеет отношение к строительной отрасли, он президент Конфедерации застройщиков и, как говорят, в доле в этом процессе строительства. Он рулеткой мерил этот миллиард квадратных метров? И где? По каким критериям оценивания два должностных лица предоставили данные манипулятивного характера? В студию авторов этих цифр», — негодует градостроитель. По его мнению, должен быть такой алгоритм подсчета: район Киева — жилой фонд (старый/новый) — территория, площадь, земельные участки в гектарах — количество домов — среднее количество квартир на дом — средняя квадратура на количество квартир. И только в такой связке цифрам можно верить. В то время, как заявления о 2-3% новостроев, уверен Глеба, легализует в глазах общественности «бешеную застройку» в столице — хотя бы на Позняках и Осокорках, где должна была быть рекреационная парковая зона. И вообще, новый фонд строится с колоссальным количеством нарушений. Застройщик, утверждает архитектор, ради прибыли готов манипулировать цифрами, взятыми с потолка, и идти на подлог. Железной рукой Кучеренко, будучи министром ЖКХ в правительстве Юлии Тимошенко, разработал с командой закон о реновации старого жилфонда еще в 2005 году. Закон создал условия для движения по этому вопросу, но, говорит аналитик, реализация законодательного акта была отдана на места, а там «ничего не собирались делать». По его убеждению, реновация должна осуществляться в рамках госпрограммы жестко и без всяких демократических процедур (а сейчас требуется согласие 100% жильцов дома, по новому закону — не менее 75% жильцов, а как поступить с оставшимися 25% — непонятно). При этом необходимо обозначить источник финансирования. «Эта программа реально сработала в Москве исключительно благодаря авторитету бывшего мэра города — (Юрия) Лужкова. Именно он на своем авторитете без всяких законов запустил эту программу. И закон о реновации жилья в Украине ничего не решит, если не будет жесткого государственного воздействия на реновацию и определения источников финансирования. На реновацию нужны деньги», — пояснил Кучеренко. Один на один с проблемой Виктор Глеба в комментарии изданию Украина.Ру пояснил, что, к примеру, в Польше, Литве и других государствах ЕС источниками финансирования подобных программ выступают различные фонды регионального развития, в том числе ЕБРР, которые дают деньги на тепломодернизацию. Эти отчисления подкрепляются госгарантиями, удобными кредитами и личными деньгами собственников квартир и домов. «Когда, например, въезжаешь в Вильнюс, первое что ты видишь — тепломодернизированный дом, на утепление которого сбросились жители, а им помогло правительство, мэрия, банк и ЕБРР», — сказал зодчий. В Украине же, подчеркнул он, подобной городской и государственной поддержки не существует, и определить источники финансирования, как рекомендует Кучеренко, не представляется возможным на данный момент. Как бы то ни было, по экспертным оценкам, минимальная стоимость 1 кв.м. в новострое обходится где-то в $150, а народ, в основном, не потянет такие расходы. «На отопление хрущевок идет вдвое больше гигакалорий электроэнергии, потому что уже осыпалась минвата, уже нет теплоизоляции. Люди платят больше, загоняя себя в долги. А дома ветшают, падают, и человек остается один на один с проблемой», — добавляет Глеба. По уму не получается В то же время «маневренного жилья», чтобы переселять людей из аварийных домов, по признаниям отраслевиков, в стране нет. Механизма, как сделать по уму, тоже нет. Как сказал Глеба, государство мало того, что уничтожило санитарный и пожарный контроль за строительством, оно не предоставляет и не предоставит никаких гарантий «хрущевским переселенцам» насчет нового места жительства. Если рядом с домами под снос будут построены времянки, застройщики могут отселить в них людей и оставить там навсегда. «Где государственные гарантии? У нас же сплошные лифты социальные и рынок трудовых отношений. Депутаты пишут все законы под строительное лобби», — возмущается он. Если же первым делом строить времянки (стартовые дома), а потом сносить дом, то строители утверждают, нагрузка ляжет не только на них, а и на мэрию — нет для стройки места и подключение новых коммунальных сетей к старым окажется проблемой. Жадность граждан, которым предстоит переселение, тоже очень мешает обновлению жилфонда. Уже были случаи, когда люди, узнав об отселении в большую жилплощадь, начинают прописывать в квартиру под снос родственников. Каждому члену «цыганского табора» государство обязано дать квадратные метры по нормам, плюс дополнительные метры на семью в целом. Понятно, такой расклад не устраивает ни государство, ни город, ни стройкомпании. Решать эту проблему нужно законодательно. Ведь согласие жильцов надо получить. А это тяжело. Типичный пример — район возле станции метро «Черниговская», где вокруг новостроев остается анклав аварийных 2-3-этажных сталинок, выстроенных пленными гитлеровцами. Жильцам предлагали новые квартиры здесь же, в современных многоэтажках, с площадью в 1,5 раза большей, чем в родных сталинках. Но некоторые упорно не соглашаются, хотя высотки вроде бы в порядке и там давно живут люди. В результате этот пятачок только частично обновлен. Проекты есть, но о них молчат Сами хрущевки были временным жильем, которое стало постоянным. При независимости на Украине реализовали пару проектов по переселению граждан в новый жилфонд. Только тогда в него переселяли из бараков. Так что отселение из хрущевок и стройка новых домов — это новый опыт. Старая хрущевка может не выдержать веса надстроенных дополнительных этажей, утверждают некоторые застройщики. Так что «в большинстве случаев должна идти речь о сносе старого здания и строительстве нового». Однако Глеба еще раз напоминает, что реконструкция жилья возможна без сноса зданий и отселения жителей. Только государство на подобные проекты деньги не выделяет, потому что застройщики, которые нарочно не раскрывают всех деталей реновации, обманывая людей, уже видят свои высотки на месте снесенных ими 5-этажек. «С моими студентами мы делали проекты реновации фасадов существующих жилых домов. Возле нашей академии на улице Киквидзе, 32, мы сделали пилотные проекты. А 22 года назад я участвовал в проекте реконструкции хрущевки на улице Салютной, 14, в Киеве — с надстройкой, расширением, хорошими чердаком и эркерами. Такой же проект был реализован на улице Туполева, 16. Есть пилотный проект на Виноградаре. А сейчас никакая управляющая компания не способна организовать процесс», — отвечает он. Но все это было сделано по программе капитального ремонта жилья и в то время — в 1990-е, в разгар приватизации жилья, — когда на местах работали представители президента (что-то вроде губернатора или префекта, к этому возвращаются сейчас в рамках децентрализации). Они давали команду исполкомам местных советов, «которые бежали выполнять сломя голову». «Да, это немного, потому что тогда не было закона о реконструкции и отселении. И что эти застройщики потом сделали? Вписали в закон «о реконструкции устаревшего жилого фонда» снос и новое строительство. С тех пор этот закон не движется. Потому что нельзя реконструкцией закрывать новое строительство», — не соглашается с Кучеренко архитектор, подметив, что реновации старого жилфонда в ближайшее время не предвидится.