Новостройки застыли на месте: казанские застройщики боятся "двигать" цены

Итоги продаж новостроек Казани: бюджет покупки вырос на 100 тысяч рублей, средний метраж квартиры сократился на 10 кв.м, а среди банков обострилась конкуренция С приходом пандемии цены на первичном рынке недвижимости Казани не просели и продолжали держаться на "доковидном" уровне, доигрывая эффект от ажиотажного спроса в последнем "чистом" месяце марте 2020 года. Буквально накануне надвигающегося "урагана" СОVID-19 в столичных новостройках был побит прошлогодний июньский рекорд продаж: заключено 950 сделок по остановившимся ценам от 79,9-85,5 тысяч рублей за метр. От последнего "доковидного" покупательского всплеска выиграли казанские застройщики СМУ-88, "Сувар Холдинг" и "Унистрой", а на татарстанском ипотечном рынке, где давно доминируют федеральные банки, взлетели "Альфа-банк" и "Промсвязьбанк", вытолкнув из тройки лидеров ФК "Открытие". Новостройки Казани держат цены на мартовском уровне Слухи о возможном падении цен на жилье не утихают с момента объявления в конце марта режима тотальной самоизоляции, который, как известно, мгновенно привел к апрельскому обрушению продаж на рынке недвижимости Казани. Однако дальнейшее сползание было остановлено. Как сообщил вчера ЦИАН, к июлю средневзвешенная цена в новостройках Казани уменьшилась всего на 0,9% — до 86,6 тысяч рублей, фактически остановившись на "доковидном" мартовском уровне. Похоже, что именно к этому состоянию вернулись новостройки Казани после "коронавирусного" шока, остановившего активность на рынке недвижимости. Московская компания BNMAP.PRO на основе собственной облачной digital-платформы мониторинга новостроек представила ретроспективный отчет о том, в какой ценовой точке оборвался подъем продаж в новостройках (данные на вторичном рынке не исследуются вообще — прим.авт). Кроме того, в нем описаны, как изменились предпочтения казанцев и какая ротация среди банковских игроков случилась на татарстанском рынке ипотеки. Отчет основан на официальных выписках Росреестра по совершенным сделкам купли-продажи квартир в Казани за первый квартал 2020 года, что позволяет считать исследование объективным и беспристрастным. К моменту наступления пандемии в Казани было продано 120,6 тысяч кв.м жилья из выставленных на экспозицию 1,51 млн кв.м. Фото Максима Платонова Прерванный взлет К моменту наступления пандемии в Казани было продано 120,6 тысяч кв.м жилья из выставленных на экспозицию 1,51 млн кв.м, следует из отчета. "Можно сказать, что после традиционной зимней спячки новостройки Казани в марте снова пошли нарасхват, — говорит официальный представитель BNMAP.PRO в регионах Михаил Жданович. — Судите сами: за весь 2019 год, за время которого случилось несколько скачков продаж, было реализовано 553,7 тысяч кв.м. Динамика первого квартала показывала впечатляющие результаты для перспективы продаж всего 2020 года", — отметил он. Как оказалось, мартовские продажи побили прошлогодний июньский рекорд, когда в преддверии перехода на экскроу-счета "сметалось все и вся". Как следует из отчетных данных BNMAP.PRO, если в пиковом июне прошлого года было зарегистрировано 733 сделки купли-продажи на первичном рынке Казани (всего свыше 7 тысяч сделок за 2019 год — прим.авт), то март превзошел его почти в 1,5 раза. Да и сами застройщики признавались, что объем продаж в марте вырос в 1.5- 2 раза. Мартовский ажиотаж разогнал цены на "первичку" в пересчете на 1 кв.м примерно на 0,1%, однако общий бюджет покупки квартиры подрос в среднем на 100 тысяч рублей, следует из отчета BNMAP.PRO. Так, однокомнатная квартира комфорт-класса площадью 38,2 кв.м подросла до 3,4 млн рублей, двухкомнатная площадью 57,7 кв.м. — до 4,8 млн рублей, а трехкомнатные, наоборот, подешевели до 6,2 млн рублей. Из-за этого средний шаг покупки уменьшился по сравнению с 2019 годом до 1,4 млн рублей вместо 1,7 млн рублей. Но говорить о понижении стоимости не приходится, потому что это всего лишь "бумажный" показатель, а стоимость однокомнатной квартиры вообще никак не зависит от покупки "трешки". Казанский метраж, или почему покупают на 10 метров меньше Тут стоит добавить, что 90% сделок пришлось на квартиры "комфорт-класса" — самого низшего из представленных в отчете. Тут выбор покупателей понятен — все меньше семей способны освоить покупку просторной квартиры бизнес-класса (их площадь начинается от 50 кв.м). Как показывает анализ BNMAP.PRO, средняя площадь приобретаемого в новостройках Казани жилья уменьшилась до минимального стандарта в 42 кв.м. В прошлом году семьи покупали преимущественно жилье от 56 кв.м. Иначе говоря, при подорожании бюджета покупки на 100 тысяч рублей вне зависимости от количества комнат семьи все чаще склоняются к покупке малогабаритной квартиры. В прошлом году семьи покупали преимущественно жилье от 56 кв.м. Фото Романа Хасаева Интересно, что сами застройщики изначально не сильно верили в успех продаж первого квартала 2020 года. По сравнению с 2019 годом они выставили на экспозицию 5,9 лотов или 19,8% от проектного объема жилья. Для сравнения, в прошлом году выбор у покупателя был гораздо больше, выставлялось 7,255 тысячи лотов. "Видимо, застройщики и сами с недоверием отнеслись к рынку. Хотя, возможно, решили сбрасывать не самые лучшие варианты", — отмечает Михаил Жданович. По данным анализа BNMAP.PRO, в запасе у застройщиков остается еще около 30 тысяч лотов. По словам Ждановича, на первичном рынке остается около 13%-14% инвестиционных сделок, которые выйдут на торги позже. "При анализе был обнаружен факт, когда 300 из 800 квартир в одном доме казанского застройщика были зарегистрированы на одно частное лицо", — рассказал он. Бартерные сделки с подрядчиками есть, но они остаются на минимальном уровне. Одним словом, накануне пандемии первичный рынок жилья Казани пришел в отличную форму, резюмирует Михаил Жданович. — О том, как изменила его пандемия, станет известно позже. Обработка новых данных еще не завершилась. Savin House обогнал на "Станции Спортивная" Кто из застройщиков успел попасть в "волну" и создать резервы от "доковидного" всплеска продаж? По данным BNMAP.PRO, острая конкуренция развернулась между СМУ-88 Ильи Вольфсона и "Сувар Холдинг". Каждый из них обеспечил себе долю в 16% от общего объема продаж. С большим отставанием от них вышел на третью позицию "Унистрой" — 10% продаж на первичном рынке Казани. Отметим, что расстановку сил в топ-10 застройщиков изменил "Сувар Холдинг". Раньше он находится на четвертой строчке после "Унистроя" и "Ак Барс Недвижимость" (у каждого была доля в 13% по итогам 2019 года). В первом квартале "Сувар". Рванул вверх и подмосковный застройщик "Садовое кольцо", поднявшийся с 8 на 4 место. Таким образом, эти 4 застройщика покрывают 51% объема "первички". В топ-10 входят также "РЕНТ Строй", "Камастройинвест", "АРТ- Строй", ЮИТ-Казань, Бриз. Удивительно, но лидером по количеству сделок в первом квартале стал элитный жилой комплекс Savin House от "Садового кольца", показывают данные BNMAP.PRO. Удивительно, потому что срок сдачи комплекса приходится на следующий год, а стоимость квартир бизнес класса начинается от 5,4 млн и до 27,7 млн рублей, говорится на сайте ЦИАН. На него пришлось в первом квартале 9% сделок. "Скорее всего, это связано с уникальной локацией вдоль реки Казанки и близостью к центру Казани", — полагает Михаил Жданович. — Вообще, особенность Казани в том, что чем ближе к центру, тем резко дорожает жилье — до 89 тысяч рублей за 1 кв.м". Лидером по количеству сделок в первом квартале стал элитный жилой комплекс Savin House от "Садового кольца". Фото vk.com/savin_house На втором месте по популярности стал жилой комплекс "Станция Спортивная", строящийся на окраине Приволжского района Казани. "Сувар Холдинг" получил на нем 8% продаж от всего объема проданных квартир. Сдача этого комплекса запланирована на 2021-2022 годы, но уже есть сданные квартиры, говорится на сайте ЦИАН. На третьем-ЖК "Паруса" от РЕНТ-Сити. Немного отстал от тройки лидеров ЖК "Арт Сити" от Унистроя — 5%. При этом он пропустил вперед ЖК "Яркий квартал" с малогабаритным жильем, построенного в Авиастроительном районе Казани. ГК "ЖИК" заработало на нем 6% рынка продаж. Внизу топ-10 проектов: это ЖК "Нобелевский" (Ак Барс Дом), "Привилегия" (СМУ-88). Конкуренция среди банков оживилась Каждая вторая квартира на первичном рынке покупается в ипотеку, отмечает Михаил Жданович. Наиболее распространенный срок кредита — 17 лет. Неоспоримое лидерство на рынке остается за ВТБ, который покрывает сразу треть спроса на ипотеку. Однако по сравнению с 2019 годом доля двух грантов ипотеки — ВТБ и Сбербанка — заметно убавилась. С 57% в прошлом году до 47%, показывает анализ BNMAP.PRO. Так, у ВТБ снизилась с 38 до 32%, а у Сбербанка с 19 до 15%. Вместо этого резко усилили присутствие "Альфа-банк" и "Промсвязьбанк", которые вместе вытолкнули из тройки лидеров ФК "Открытие". Первый сразу оттянул — 15% заключенных договоров, а ПСБ — 12%. ФК "Открытие" сместилось с третьей на пятую позицию, потеряв всего 1% рынка (с 7% до 6%). Иначе говоря, осталось на фактически месте по объемам выдачи, просто Альфа и ПСБ проявили резвость. В этом году не попали в топ-10 по выдаче ипотеки "Россельхозбанк" и Газпромбанк. Вместо них появились новички — Металлургический инвестиционный банк и Абсолютбанк. Гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость", глава Гильдии риелторов Андрей Савельев считает, что ротация среди банков может усилится из-за действия программы государственной поддержки ипотеки со ставкой 6,5%. Она была утверждена в конце апреля, а при подтверждении дохода в Пенсионном фонде ставка может быть снижена до 6,1%. Ипотека действует на покупку жилья в новостройках, оформить ее можно до 1 ноября 2020 года. Первоначально минимальный взнос при покупке должен был составить 20%, но сейчас его снизили до 15%.