Как в России решили спасти хрущевские пятиэтажки от реновации

Дома советской массовой застройки необязательно сносить, их дешевле модернизировать, переделывая подъезды и балконы, встраивая лифты и проводя перепланировку квартир. Директор проектов КБ Стрелка Александра Чечеткина рассказала «Ленте.ру», как родился проект «Новый взгляд на типовые дома», предлагающий в открытом доступе типологические решения по реорганизации пятиэтажек и пошаговую инструкцию для их жителей, позволяющую организовать этот процесс.

«Типологические решения в рамках нового стандарта»

Мы в КБ Стрелка более двух лет создавали новый «Стандарт комплексного развития территорий», работая над ним вместе со специалистами Минстроя России и ДОМ.РФ. Результат этой работы — методический документ, состоящий из десяти томов, которые выложены в свободном доступе, их можно скачать на сайте архитекторы.рф. Они рассказывают о новых приоритетах и принципах развития территорий городов России, которые позволяют организовать качественную, комфортную среду для жизни. Такая среда также эффективна с точки зрения экономической активности, которая в современных условиях получает новые возможности для развития.

Над Стандартом в КБ работала большая команда — более 200 специалистов. Мы сотрудничали с экспертами из ряда европейских и российских университетов, в том числе московских и региональных, индивидуальными экспертами из разных областей: архитекторами, проектировщиками, девелоперами, застройщиками, представителями городских и региональных администраций, чиновниками разных уровней. Нормы и правила строительства жилой многофункциональной застройки сейчас потихоньку меняются — мы движемся в сторону более компактных городов, более устойчивых к изменениям и кризисам, разнообразных, а самое главное — таких, которые позволяют удовлетворить потребности современных горожан.

Десять книг Стандарта охватывают разные темы и разные масштабы планировочных решений: начиная с того, как выбрать в городе территорию для развития, и заканчивая материалами скамеек для южных, центральных регионов, арктического и субарктического пояса. Естественно, одним из важных аспектов, которые рассматривались в этом Стандарте, были архитектурно-планировочные решения для жилых домов. Есть отдельный каталог, в котором рассказывается, какими качествами и свойствами должны обладать доступные для большинства горожан дома.

Сегодня распространены жилые здания высотой больше 20 этажей, не сомасштабные человеку, с огромными дворами, запаркованными машинами, с маленькими подъездами, огромным количеством квартир в каждом из них и множеством других недостатков. Такая ситуация порождена не чьим-то нежеланием сэкономить на качестве, а просто тем, что именно такие стандарты качества и возможности сегодня есть у девелоперов и строителей. При этом мы видим, как в Европе строится доступное социальное жилье, которого в нашей стране мало, а там это уже проработанная практика. У нас есть запрос, но еще не было прецедента, конкретного разговора об этом, после которого пошла бы волна. При этом нормативы, которые комплексно не менялись уже несколько десятилетий, часто предполагают решения, противоречащие тому, что мы видим в реализованных качественных объектах на Западе.

Типологические решения для домов были разработаны в рамках нового Стандарта. Типологические — не значит типовые, это не copy+paste, не те решения, которые просто можно скопировать из одного проекта в другой и на этом закончить. Это решения, которые гарантируют, что и с функционально-планировочной стороны они придадут минимальный стандарт качества, например, входной группе.

© КБ Стрелка

Если в длинном доме будет сделан сквозной подъезд, в который можно будет зайти и со двора, и с улицы, это действительно поможет облегчить повседневную жизнь многих людей. Кстати, в Берлине в пятиэтажных домах так и сделано. Хоть они и не очень длинные, но в каждом из них есть выход на две стороны, с прозрачными дверями, через которые можно увидеть, что происходит внутри, отчего включаются механизмы социального контроля.

«Насущная проблема домов советской массовой застройки»

Когда эти решения создавались, их можно было критиковать за то, что они в какой-то степени теоретические, какие-то абстрактные, не применяются конкретно ни к какой территории, потому что являются рекомендациями общего характера. Однако мы понимали, что существует насущная проблема домов советской массовой застройки, в которых сегодня, по нашим расчетам, живет каждый второй российский горожанин. С каждым годом все усугубляется их устаревание — техническое, а в некоторых случаях и моральное.

И мы перед собой поставили вопрос: а что будет, если все эти решения сегодня применить к типовым домам. Что можно сделать, чтобы улучшить их качество? Потому что новый Стандарт на этот вопрос отвечает. Так что решения, которые приведены на нашем лендинге (http://masshousing-new.strelka-kb.com/), являются рефлексией на решения, разработанные в рамках Стандарта. Мы просто хотели посмотреть — а как можно улучшить дома сегодня.

50 процентов жилой застройки в каждом городе составляют дома советской волны первого и второго этапа индустриального домостроения. И мы прекрасно видим и понимаем их недочеты, потому что либо сами живем в таких домах, либо в них находятся квартиры наших родственников или друзей.

Таков контекст нашего времени, и на разных уровнях власти говорится о том, что нужно заниматься жилищным вопросом, этими ветшающими с каждым годом домами. В некоторых случаях они ремонтируются, как, например, в Калининграде, с новым визуальным стилем и добавлением чердачных пространств. Но практика это не повсеместная, а проблема огромная.

Сегодня существует единственный подход к ее решению, который демонстрируется в первую очередь в Москве, — это снос и новое строительство. Но в целом неправильно к любой градостроительной проблеме подходить только с одной стороны. Важно для каждой территории рассматривать разные возможности ее развития, чтобы от этого выигрывали и нынешние, и будущие их жители, и разные стейкхолдеры, с ними связанные, и город, как таковой.

© КБ Стрелка

Так что ключевая цель проекта была в том, чтобы показать альтернативный взгляд на то, как могут развиваться районы массовой застройки. С помощью нашего исследования мы показали, что это сделать возможно.

##«Реконструкция дома на 30 процентов дешевле, чем строительство нового»

Существует большое количество серий советских типовых домов. Но если рассматривать конструктивные типы, — скелет, на котором держится здание, то можно выделить шесть ключевых таких типов, которые представлены у нас на сайте. И в зависимости от того, где у каждого из типовых домов находятся несущие конструкции, можно применять к ним разные архитектурно-планировочные решения.

Это действительно возможно: наши западные коллеги и во Франции, и в Германии, и в бывших советских странах такие решения уже реализовали. Подсчеты показывают, что реконструкция одного дома может быть на 30 процентов дешевле, чем строительство нового здания. К тому же надо принимать во внимание тот факт, что экологический след, который мы оставляем за счет сноса здания и строительства нового, намного больше, чем от реконструкции уже существующего дома.

Мы предлагаем разные типовые решения для разных серий — это связано с некоторыми архитектурно-планировочными и конструктивными особенностями каждого из них.

«Самые насущные проблемы»

Работая над проектом, мы проанализировали самые насущные проблемы, которые в этих домах сегодня встречаются людям на ежедневной основе. Например, квартиры на первом этаже. Все, кто приценивался к аренде или покупке, знают, что стоимость у них занижена. Хотя достаточно рассмотреть любой европейский пример доступного жилья: в Лондоне, в Берлине, — где угодно, и мы увидим, насколько по-другому решен там этот вопрос. Первый этаж обладает уникальными свойствами: он соединяет дом с землей, и у жителей этих квартир или коммерческих помещений есть возможность выйти прямо на землю, не проходя через общие пространства.

Эта возможность сейчас упущена для всех типовых домов. Люди не чувствуют на первых этажах ни безопасности, ни приватности, поэтому все время ставят решетки, занавешивают окна. И в то же время существует большое количество решений, позволяющих преобразовать эту ситуацию. Например, создание палисадников вокруг первых этажей дома, которые могли бы относиться к конкретным квартирам, которые располагаются на этом первом этаже. Можно делать двухметровые отступы от фасадов здания в виде озелененных террас или деревянных настилов. Могут быть созданы сидячие рекреационные зоны: посажены кусты и цветы, установлены лежаки, столы и стулья для отдыха.

Выход на территорию палисадника позволит жителям первых этажей получить собственный дворик, что станет компенсацией за то, что в советских типовых домах эта жилплощадь всегда была такой же, как и на остальных этажах, — в отличие от современной архитектуры, где к первым этажам относятся с особым вниманием и предлагают для них особенные решения. Например, высоту потолков в таких квартирах делают чуть выше, так как все понимают, что до первого этажа солнечный свет доходит гораздо хуже, чем до остальных, особенно когда перед окнами уже выросли раскидистые деревья.

Вторая часть решений касается подъезда и входа в дом. К сожалению, они часто обустроены таким образом, что через них хочется пробежать как можно скорее. Мы предлагаем сделать подъезд функциональнее. Можно организовать перед ним небольшую пристройку, например, для серии 464, где очень узкий, маленький вход и поперечные несущие стены, так что пространство внутри переделать невозможно. Для домов серии 439 мы указываем, что вместо одной квартиры первого этажа можно оборудовать общедоступный холл, в котором будут удобные пространства с почтовыми ящиками, можно создать место для консьержа, а также для хранения колясок и велосипедов. Мы предлагаем ставить прозрачные двери, создать тамбур и место, где жители подъезда смогут собираться на встречах жильцов.

Конечно, у всех возникает вопрос, как это так — выселить квартиру и построить общий холл? Или выселить две смежные квартиры, чтобы сделать сквозную входную группу, которую я упоминала, когда говорила о берлинских домах. Давайте вспомним, что сейчас мы очень часто видим, как на первых этажах появляются магазины, аптеки. Кто-то эти пространства покупает, а значит, эта схема — рабочая. Выкупить это пространство могут и жители подъезда, хотя есть и другие схемы финансирования таких проектов.

«Решения с установкой лифтов»

Мы предлагаем решения с установкой лифтов, и такая практика сейчас уже встречается в пятиэтажных домах. Это один из самых насущных вопросов ежедневного комфорта жителей и доступности среды для маломобильных групп населения, а в эту категорию входит большое количество людей. В конце концов, каждый человек бывает маломобилен, даже когда он несет велосипед вверх по лестнице.

Отдельная серия решений связана с организацией второго фасада. Прекрасный пример того, как это может быть сделано, — прогремевший на весь мир проект архитектурного бюро Lacaton & Vassal. У панельного дома за счет ленточных балконов и остекления полностью был создан второй фасад. Жители получили, во-первых, дополнительные метры, во-вторых, новый облик фасада, который придал зданию современный облик. И теперь совершенно не похоже, что когда-то это был типовой дом. Выигрывают жители, а строила все это жилищная ассоциация.

Кроме этого, мы проработали варианты частичного или полного переоборудования первых этажей под общественные пространства, под коммерческую инфраструктуру.

И я бы так сказала, что для тех, кто уже реализовал все предыдущие кейсы, есть решения по изменению крыши дома. Ее можно частично или полностью переоборудовать в прогулочное пространство, либо в частные террасы, либо в открытые пространства коллективного пользования для жителей подъезда или дома. Более того, целую крышу можно сделать общедоступной за счет пристройки дополнительного лифта, который ведет с улицы на крышу дома, обходя жителей и не мешая им. Это требует серьезных конструктивных изменений и, наверное, это один из самых серьезных вариантов реконструкции, который предлагается в проекте.

И последнее, на чем я бы сфокусировалась, — это квартиры и их перепланировка. Здесь мы тоже даем конкретные решения, доступные на сайте. Детально показаны все типы существующих квартир и варианты изменений, возможных как в старых границах, так и в случае, когда дом полностью разбирается и, как конструктор, собирается заново с использованием того же каркаса. В случае такой радикальной перестройки могут возникать новые конфигурации квартир, что в корне меняет квартирографию дома. Это может быть актуально для городов, которые сжимаются, а таких в России больше 800. Их население с каждым годом убывает, территория пустеет, а люди уезжают в более крупные города. Соответственно, квартиры начинают пустеть, и необходимость в них уменьшается. А значит, эти дома в какой-то момент могут быть пересобраны в более компактные, но более комфортные для оставшихся там жильцов.

Такой набор решений представлен на сайте. Когда создавались эти типовые советские дома, они были придуманы, как некий конструктор. А значит, можно переделать их элементы, либо разобрать и собрать снова, но в другой комбинации.

«Шесть непростых шагов»

В первую очередь нам хотелось показать, что, кроме сноса, возможен и другой сценарий. Все наши визуализации и решения это показывают и доказывают. На сайте есть инструкция для жителей, которые не хотят, чтобы их дом сносили. В ней рассказывается, как сделать шесть конкретных шагов, к реконструкции. Для людей, у которых есть потребность и желание действовать, мы прописали, как предпринять те непростые шаги, которые приведут к преобразованию их дома. Здесь понадобится много энергии и большая вера в эту идею. Но все победы, наверное, случаются не просто так. Мы верим, что эта инструкция поможет жителям конкретных домов увидеть ориентир, почувствовать, что альтернатива сносу есть, и начать действовать.

Мы подготовили два конкретных проекта под два типовых дома с конкретной перепланировкой. Эти концепции разрабатывались совместно с архитектурными компаниями: одно бюро из Уфы — Akhmadullin Architects, второе — Superworld — из Нидерландов. Оба они участвовали в конкурсе на стандартное жилье, который как раз был проведен по принципам «Стандарта…» в то время, пока он разрабатывался. Соответственно, они уже были знакомы с теми новыми ключевыми качествами типовых домов и применили свой архитектурный опыт, чтобы показать, как эти здания могут поменяться. Эти проекты перепланировок выложены на сайте в общем доступе.

Форма обратной связи на сайте позволяет обратиться к нам, и по тем домам, которые мы проработали, мы сможем предоставить архитектурные проекты в полном объеме. Уже с ними жители смогут проходить шаги, описанные в приведенной на сайте инструкции.

«Пример Барселоны»

На практике все очень сильно будет зависеть от желания жителей вложить свое время в то, чтобы эти решения можно было продвинуть дальше, а не просто ждать какого-то решения от администрации. Схема реальная, просто она требует первых прецедентов. А пионерами в таких сложных проектах становятся люди, которым не все равно.

Приведу пример, не относящийся к типовым домам, но демонстрирующий организационный момент. Что делают жители Барселоны? Там в основном брандмауэрная застройка, квадратные кварталы 113 на 113 метров. В этой застройке обычно один подъезд, и его жители часто совместно решают надстроить еще один этаж. Средства, полученные от его продажи, они совместным решением направляют на реконструкцию и улучшение общих пространств всего подъезда: восстанавливают исторические лифты, оформляют лестницу, заменяют стекла. У них есть целая ассоциация по этой теме, и такие решения появляются во многих частях города. При этом облик города не портится: у этих ячеек есть регламенты, с проектами работают хорошие архитекторы, которые не позволяют разрушать красивую историческую застройку Барселоны.

Конкретные решения по организации процесса и его финансирования могут быть очень разными. Например, в Москве уже есть пример надстройки новых этажей на здание 1958 года в Северном округе, на улице Мишина, 32. Конструктив домов многих серий это позволяет.

Мы считаем, что предложенные нами решения реальны. Пространственно они возможны, значит, процессы можно организовать вокруг этого. Как говорил Нельсон Мандела: «It always seems impossible until it's done», — пока дело не сделано, оно всегда кажется невозможным.