Министру Якушеву на заметку
На днях федеральные власти расписались в бессилии достичь к 2024 году президентский указатель "120 миллионов квадратных метров в год". Однако Минстрой не сдается: глава ведомства Владимир Якушев анонсировал программу снижения себестоимости квадратного метра в новостройках. Эта мера призвана увеличить продажи "первички" и, как следствие, удержать строительную отрасль от глобального падения объемов. Конкретных инструментов реализации "ценовой революции" министр не огласил. По мнению Якушева, снизить "жилищный ценник" можно за счет уменьшения банковских ставок и административных процедур для застройщиков, внедрения новых технологий в строительстве и удешевления земельных участков. Закономерно встает сразу несколько острых вопросов. Например, существуют ли сегодня в России экономические возможности для удешевления кредитных средств – раз это так необходимо для снижения цены? Каким образом "излишние" административные процедуры поднимают стоимость "квадрата"? Какие технологии могут ее, наоборот, уронить? За ответом на эти вопросы "Уралинформбюро" обратилось к известным в Екатеринбурге экономистам, банкирам, застройщикам и профессионалам рынка недвижимости. Председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков: Фото: Facebook - Для снижения цен условий пока не создано. Есть условия для их дифференциации: если предложение останется на высоком уровне, то у нас есть "хорошее" жилье, которое может подорожать, а есть "плохое" (на непопулярных территориях и низкого качества), которое, наоборот, подешевеет. И если эта вилка станет шире, выиграют все. До последнего времени рынок в этой логике развивался – но, чтобы она сохранилась, первичный рынок жилья должен поддерживать ротацию предложения в разных качественных сегментах. У нас условия для кредитования за последние несколько лет кардинально улучшились, ипотека и банковские кредиты для девелоперов стали более дешевыми. Не из-за государственных решений, а из-за ключевой ставки Центробанка, которая сегодня находится на историческом минимуме. Но сейчас многие застройщики с осторожностью смотрят в будущее. Весной часть из них взяла паузу, чтобы понаблюдать за рынком. И разгон спроса в текущем моменте - не самое правильное тактическое решение, потому что поддержание спроса должно происходить на фоне широкого предложения, которое сейчас не растет. Если не будет достаточного предложения на рынке, это приведет к росту цен и сделает жилье таким же недоступным, даже если ставка по ипотеке будет 4%. Директор Института финансов и права Уральского государственного экономического университета Максим Марамыгин: - То, что сказал Якушев, чисто теоретически возможно. Но думаю, что реализация этого плана будет проходить применительно к группе крупных застройщиков, которые будут обслуживаться в крупнейших банках. А на уровне небольших строительных компаний, открывающих счета в небольших банках – думаю, на этом уровне ничего работать не будет. Однако снижение цены "квадрата" вполне реально в рамках партнерских программ, в которых участвует не бюджет, а банки и застройщики. Участвуя в такой программе, застройщик может продать покупателю жилье с небольшой уступкой в цене, например, через снижение первоначального взноса, или по системе "первый год без процентов". И в этом плане некоторое снижение себестоимости строительства застройщику будет даже выгодно. Генеральный директор компании PRINZIP Геннадий Черных: Фото: екатеринбург.рф. - Факторов, повышающих стоимость квадратного метра, очень много. Фактически, покупая сегодня земельный участок, ты покупаешь "билет на войну". Например, гектар земли в Екатеринбурге, не в самой центральной части, стоит 80 миллионов рублей. Если за счет кредита под 15% годовых, то за три года освоения участок мне обойдется дороже, чем в момент покупки. Еще одна причина высоких цен - дефицит земли. У нас в Екатеринбурге за последние четыре года не было проведено на муниципальном уровне ни одного аукциона по земельным участкам. В прошлом году был аукцион ДОМ.РФ по одному участку площадью всего 1 гектар – так он обошелся компании-победителю в 190 миллионов рублей, хотя его реальная стоимость гораздо меньше. Третья причина – обилие нормативов и согласований, оставшихся еще с советских времен. Очень много излишних процедур, отрасль зарегулирована, к тому же происходит дублирование многих норм на местном уровне. Полный срок строительства объекта, от идеи до ввода в строй, в среднем по отрасли составляет 60 месяцев. Пять лет, из которых примерно 60% времени тратится на согласование проекта! Это точно не удешевляет строительство. Если в этом навести порядок, то можно существенно снизить итоговую стоимость для покупателя, просто потому что мы будем гораздо быстрее выводить продукт на рынок, оборачиваемость денег будет другая. Директор Союза стройиндустрии Свердловской области, заслуженный строитель России Юрий Чумерин: - Используем мы в строительстве бетон, или кирпич, или дерево – себестоимость во всех случаях будет примерно одинаковая. Снизить цену за счет новых технологий? Даже не знаю. Ну, проведем мы к дому вместо газа электричество, снизим стоимость "квадрата" на 2-3 тысячи рублей. Ну, используем более дешевый утеплитель. Все эти способы давно известны и "выжаты до предела". "Накрутка", или "вторая цена", идет за счет совсем других причин: стоимости аренды земли, подключения новостройки к энергоресурсам и длинной цепочки согласований. Директор компании "Привилегия", член экспертного совета СРО "Уральское объединение строителей" Анатолий Цалюк: - Самая большая головная боль для застройщика - плата за техприсоединение к воде, электричеству, канализации. Это ненужная административная процедура повышает стоимость квадратного метра. Судите сами. Например, стоимость присоединения водоотведения порядка 200 тысяч рублей за кубометр, для дома нужно около 1 000 кубометров. Честно говоря, не знаю, какие новые технологии могли бы удешевить строительство. То, что предлагается сегодня - от монолита до твинблоков - чуждо нашему менталитету и погодным условиям. Например, при использовании монолитного железобетона нужен утеплитель, но срок жизни у него небольшой. В результате получается "дом-погремушка", когда живешь на десятом этаже и слышишь все, что происходит на первом этаже. Что касается керамических блоков, то такой материал, наоборот, повышает стоимость строительства. Подготовил Евгений СУСОРОВ
