Льготная ипотека: «Стоит ли отрезать ногу, на которую строительный рынок опирается эффективно и результативно?»

На дворе осень, и все ближе час икс для программы льготной ипотеки на новостройки. Именно осенью должна быть решена судьба госпрограммы, и ключевых сценарных вариантов, по сути, три: программа заканчивается 1 ноября, как и было запланировано изначально; программа продлевается до конца 2020 года; и, наконец, программа продлевается до конца 2021 года, как предусматривает проект Программы действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, принятие которой предусмотрено Общенациональным планом действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения. Понятно, что льготная ипотека существенно поддержала рынок недвижимости и его клиентов в наиболее сложный для всех период, и понятно, что многие застройщики, да и многие покупатели тоже, не хотели бы, чтобы 1 ноября все закончилось. Но так ли уж трагично, если льготную ипотеку возьмут и не продлят? Приведет ли это к обрушению продаж, массовому разорению застройщиков, коллапсу рынка и всему прочему, о чем еще пару месяцев назад принято было говорить как о неминуемом результате отмены программы господдержки? Business FM попросила поделиться своим мнением игроков как региональных рынков, так и столичного. Выяснилось, что, по мнению большинства, окончание действия льготной ипотеки не станет для сферы real estate не только трагедией, но даже драмой. И все же, с точки зрения многих профессионалов, разумнее будет продлить программу хотя бы до середины 2021 года. Евгения Хохлова, заместитель генерального директора по работе с клиентами «УГМК-Застройщик» (Свердловская область): «До конца 2020 года проблем ожидать не стоит. Льготная ипотека, безусловно, привела к росту спроса на квартиры, но летом он выражался только в увеличении числа первичных обращений со стороны клиентов (например, у нас это число выросло на 50% с середины июля). Бум продаж, соответственно, скорее всего, придется как раз на четвертый квартал нынешнего года. Если льготная программа после 1 ноября будет отменена, спрос на квартиры снизится уже в 2021 году — а степень его снижения будет напрямую зависеть от величины ипотечных ставок. Судя по правительственной риторике, которая озвучивалась в СМИ на протяжении июля-августа, программа не рассматривается как постоянный драйвер развития рынка. Поэтому продлят ее вряд ли, хотя вполне возможно, появятся какие-то другие меры поддержки. Но более вероятный сценарий — умеренное снижение спроса или его стабилизация, так как с учетом низкой ключевой ставки ЦБ ипотека продолжает оставаться достаточно дешевой. А поскольку предпосылок к улучшению ситуации в экономике пока нет, регулятор вряд ли будет в ближайшее время повышать ставку, если не снизит ее еще сильнее». Антон Вассерман, исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» (Республика Татарстан): «Безусловно, льготная ипотека от государства оказала колоссальную поддержку отрасли. Удалось не просто удержать прошлогодний уровень продаж, но и увеличить его. При этом доля ипотечных сделок в нашей компании увеличилась более чем на 20%. Надо отметить, что и застройщики в кризисный период не расслаблялись, получив поддержку государства, а наоборот, усилились, прорабатывались маркетинговые и субсидированные ипотечные ставки. Уверен, что в случае завершения программы льготной ипотеки на рынке Татарстана не произойдет глобальных колебаний — большинство крупных застройщиков, увидев поддержку со стороны государства, презентовали новые проекты. Но, несмотря на стабильный интерес к рынку республики, отменять льготную ипотеку в ноябре рано. Строительство — одна из ключевых экономикообразующих отраслей страны. Благодаря поддержке продолжается уверенная работа застройщиков, и будет большой ошибкой отказаться от мер поддержки в момент роста. Это может повлечь за собой ухудшение положения не только в строительстве, но и в экономике в целом. В случае же продления программы мы ожидаем не только повышения интереса к ней, но и улучшения экономических показателей страны в целом». Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»: «Льготная ипотека в этом году позволила очень быстро адаптироваться рынку недвижимости к сложным экономическим условиям, и в летний период мы отмечаем ажиотажный спрос на рынке новостроек: он на 50% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Никакой катастрофы при отмене льготной ипотеки не произойдет, поскольку уже сейчас обычные ипотечные ставки вплотную приблизились к субсидированной процентной ставке. И намного большее значение сейчас играют перспективы изменения доходов населения, дальнейшая политика банков в отношении одобрения и выдачи ипотечных кредитов — как с точки зрения уровня одобряемости, так и в отношении размера первоначального взноса. Если уровень одобряемости будет снижаться, а размер первоначального взноса — увеличиваться, естественно, это приведет к оттоку с рынка части потенциальных клиентов. Плюс ценовая политика самих девелоперов: естественно, сдержанную динамику роста не остановить, но она должна находиться в пределах покупательной способности населения. Принципиально мы не видим сложностей при отмене льготной ипотеки и здесь, скорее всего, нужно больше говорить о психологическом факторе для покупателей. Практически во всех регионах мы отмечаем стабильный рост спроса как на новостройки, так и на вторичное жилье, в том числе растет доля тех, кто приобретает недвижимость без привлечения заемных средств или с их минимальным участием, а это дает повод для позитивного прогноза по рынку при отмене льготной ипотеки». Николай Зиновьев, исполнительный директор СК «ЮгСтройИмпериал» (Краснодарский край): «За все время ключевая ставка снижалась несколько раз и опустилась до минимального исторического значения. В случае отмены господдержки средняя по рынку ипотечная ставка будет около 7% годовых. По нашим прогнозам, стабильность продажи недвижимости сохранится, потому что ставка в любом случае будет ниже, чем в предыдущие годы. Благодаря теплому климату, спрос на квартиры в Краснодарском крае всегда будет высок. Кроме того, плюсы квартиры на Черноморском побережье — это не только возможность круглогодичного отдыха, но понятная система документооборота, налогообложения и проведения сделок для жителя России (в отличие от недвижимости за рубежом)». Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» (Тверь, Анапа, Пенза): «Вполне вероятно, что льготная ипотека закончится задолго до 1 ноября. Сроки льготной ипотеки определяются не только датой, но и лимитом выделенных средств. Судя по тому, что ряд банков (например, в Анапе — ВТБ, в Пензе — банк «Абсолют») перестали выдавать ипотеку с господдержкой, срок ее завершения наступит раньше указанного. Конечно же, на рынке региональной жилой недвижимости будет провал после окончания действия программы льготной ипотеки, но не более чем на полтора-два месяца, потому что есть ряд факторов, определяющих спрос. Есть определенная категория людей, которым просто нужна квартира, есть категория людей, которые сейчас по разным причинам не могут взять ипотеку (кто-то работает менее полугода на новом месте, кто-то остался вообще без работы, предприниматели, которым банки не дают сегодня ипотечных кредитов, и так далее). И это достаточно большой пласт населения — эти люди возьмут ипотеку и под 8% годовых, если им будет нужна квартира. И еще один немаловажный фактор: вполне возможно, что после того, как ипотека с господдержкой закончится, действующая процентная ставка по ипотечным продуктам с 8% может снизиться до 7,5%, если ЦБ не поднимет ключевую ставку, и это станет еще одним толчком для развития рынка жилья». Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи» (Новосибирская область): «Никакой катастрофы не будет, но будет потеря дополнительного драйвера. Наш рынок таков, что даже без ног и рук он будет функционировать в любом варианте. Но стоит ли отрезать ногу, на которую строительный рынок опирается эффективно и результативно? Если мы хотим рынок сохранить, то решение о льготной ипотеке должно остаться. Других существенных драйверов пока нет». Салават Назаров, директор по маркетингу ГК «Первый трест» (Республика Башкортостан): «По статистике, самые активные месяцы продаж в сфере недвижимости — ноябрь и декабрь. Но мы ожидаем, что в этом году ситуация может измениться и пик продаж придется на последний месяц приема заявок по льготной ипотеке — октябрь, так как многие покупатели торопятся провести сделку, пока действует субсидированная ставка. Мы надеемся, что правительство все-таки примет решение о продлении льготной ипотеки. Ведь субсидирование поддерживает не только заемщиков, но и строительную отрасль в целом. По аналитике нашей компании, сегодня около 70% сделок по покупке недвижимости заключается с использованием ипотеки, и большинство из них — по программе с государственным субсидированием под 6,5%. Если срок действия программы все-таки не продлят, можно предположить, что возврат к базовым ставкам может несколько замедлить покупательскую активность, но ненадолго. В отсутствие новых потрясений люди продолжат покупать недвижимость. Ведь условия приобретения недвижимости сегодня очень выгодные, поскольку ставки и без субсидирования ипотеки находятся на исторически низком уровне». Александр Селиванов, генеральный директор СЗ «Управляющая компания ЖБК-1» (Белгородская область): «Действие государственных программ по льготной ипотеке в значительной мере поддержало спрос на недвижимость, поэтому если ставки вернутся к базовым, докризисным, то спрос неминуемо снизится. Помимо этого, на рынок медленнее будут выводиться новые объекты, а следовательно, снизится объем предложения. Если объекты строились по старой схеме, там, где деньги дольщиков привлекались напрямую застройщиком, отмена льготной ставки, возможно, повлечет за собой задержки ввода объектов в эксплуатацию. Там же, где строительство ведется в рамках проектного финансирования за счет банковских кредитов, где ставка напрямую зависит от наполнения счетов эскроу, для застройщиков вырастет нагрузка на обслуживание кредита, поскольку они будут наполняться медленнее». Антон Карганов, генеральный директор ООО «Строительная компания Жупиков» (Тамбовская область): «Нужно сразу уточнить, что статистика по объемам продаж нового жилья в ипотеку в целом по стране, в Тамбовской области и в нашей компании сильно отличается. В частности, в регионе продажа квартир в ипотеку занимает значительную долю рынка жилой недвижимости. В нашей компании самая низкая доля ипотечных договоров среди тамбовских застройщиков — 35% от общего объема продаж квартир. Но если оценивать перспективы для региональных застройщиков с вариантом продления льготной ипотеки, то уверен, что это существенная финансовая подпитка строительного рынка, поскольку на фоне снижения покупательной способности населения только такие меры поддержки могут стимулировать граждан приобретать доступное жилье. А для застройщиков это гарантия того, что продажи не остановятся, денежные потоки будут поступать в бюджет компании, давая возможность развиваться застройщику и региональной отрасли в целом». Кирилл Тимофеев, генеральный директор федерального сервиса по подбору новостроек Living.ru: «Субсидирование ипотеки — основной фактор, который помог удержать спрос на строительном рынке в период турбулентности и карантинных ограничений. Об этом говорят цифры: если в первом квартале года доля ипотеки в структуре продаж составляла порядка 60%, во втором квартале — 70%, то в летние месяцы приблизилась уже к 80%. Это позволило компенсировать весеннее падение продаж, а ряду компаний — нарастить объемы сделок. Отмена льготной ипотеки может негативно сказаться на отрасли, особенно на региональных рынках, где платежеспособный спрос даже в стабильный период крайне ограничен. Конечно, обвала рынка не произойдет, но некоторое замедление процессов ожидаемо, и это может затянуть восстановление отрасли после пандемии. Многое будет зависеть от того, какими будут рыночные ставки по кредитам в ноябре. Сегодня они достаточно лояльны — ниже 8% годовых по ряду банков. Вместе с тем пока говорить о восстановлении экономики после карантинных ограничений не приходится, еще далеко не все отрасли вышли на стандартный режим работы. Это, конечно, влияет и на доходы граждан, и на готовность людей к долгосрочному финансовому планированию. Лучшим сценарием было бы продление льготной программы хотя бы на полгода. Субсидирование — также дополнительный аргумент в пользу первичного рынка, переориентирует ряд покупателей со «вторички». Это дополнительные инвестиции в стройку, а значит, и в большой блок смежных отраслей, что важно в период нестабильности. Деньги, потраченные на субсидирование ставок, запускают целые блоки экономики и в итоге возвращаются в бюджет в виде налогов». Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), Санкт-Петербург: «Ипотечная ставка зависит от многих факторов, в том числе от первоначального взноса. В случае с льготной ипотекой при ставке 6,5% минимальный первый взнос составляет 15%, в то время как банки при оформлении нельготного ипотечного кредита при минимальном первоначальном взносе предложат клиенту ставку от 8,5-9% (без учета скидок зарплатным клиентам и спецпредложений застройщиков). Конечно, чем больше первоначальный взнос, тем меньше базовая ставка, но ниже 7,4-7,9% у разных банков она не опускается. Если квартира, к примеру, стоит 5 млн рублей, а кредит берется на 20 лет и с минимальным первоначальным взносом, то с учетом льготной ставки ежемесячный платеж будет ниже почти на 30%, чем в случае со стандартными ипотечными предложениями. Конечно, это существенная разница для большинства покупателей. Поэтому в случае отмены льготной ипотеки мы, без сомнений, столкнемся с оттоком клиентов, со снижением спроса. Сегодня на рынке Санкт-Петербурга почти 80% сделок осуществляются с использованием ипотеки, при этом около 90% из них — именно сделки с льготной ипотекой. Цифры говорят сами за себя: даже при достаточно высокой цене квадратного метра низкая льготная ставка предоставляет людям возможность приобрести жилье и платить ежемесячно комфортную для своего бюджета сумму. Мы видим, что на покупку квартиры решаются клиенты, которые никогда до этого не брали ипотеку и откладывали покупку жилья на потом. Безусловно, программа льготной ипотеки сегодня является драйвером первичного рынка. Мы надеемся, что она будет продлена». Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» (Санкт-Петербург): «Если после отмены льготной ипотеки не появятся другие сопоставимые по условиям программы, ставки будут находиться на уровне 8-9%. Так как сейчас на рынке есть предложения от 5,9%, разница для покупателей жилья эконом- и комфорт-класса окажется очень существенной. В таком случае зимой продажи квартир снизятся: падение может достигнуть 30%. Однако к весне следующего года спрос, скорее всего, вырастет вновь. Предложение на первичном рынке будет пополняться, и появятся новые клиенты, для которых актуален квартирный вопрос. Также мы видим, что сейчас государство все больше поддерживает покупателей жилья. Уже есть программы льготной, семейной, военной, сельской ипотеки и материнский капитал, который можно вложить в недвижимость. Поэтому я полагаю, что правительство поможет строительной отрасли, если продажи квартир не восстановятся естественным образом». Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), Санкт-Петербург: «Для рынка окончание периода льготной ипотеки не должно иметь негативных последствий. Есть основания надеяться, что рынок будет чувствовать себя хорошо. Сейчас ставки находятся на низком уровне, в том числе ставка Центробанка. Банкам пока нет необходимости пересматривать свои базовые программы, но после 1 ноября конкуренция усилится, они снова будут бороться за клиента — а значит, предлагать им более привлекательные условия ипотечного кредитования». Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» (Московская область): «По моему мнению, если льготную ипотеку отменят, число сделок и размер среднего чека уменьшатся. Однако говорить о катастрофе на рынке новостроек в связи с этой отменой я бы не стал. Во-первых, льготная ипотека поддерживает спрос, а не формирует целевую аудиторию. Другими словами, она является аргументом для тех, кто задумывался о покупке жилья, но не решался сделать это прямо сейчас. Если же у человека в принципе нет средств для приобретения квартиры или нет такой потребности, то ипотека под 6,5% вряд ли в корне изменит дело. Не будем забывать: это не субсидия, не подарок, это кредит, который надо отдавать! Что же касается заемщиков, рассчитывающих на авось, то банки серьезно подходят к андеррайтингу, отсеивая ненадежных. Во-вторых, льготная ипотека становится аргументом в пользу новостройки при выборе между покупкой на вторичном и первичном рынках. Однако если покупка строящегося жилья для человека в принципе неприемлема (например, ему негде жить, пока дом строится, или нужна конкретная локация, или он опасается покупать строящийся объект), то вряд ли он выберет первичный рынок из-за дешевой ипотеки. В-третьих, рост доли ипотечных сделок, который мы наблюдаем после введения ипотеки с господдержкой, скорее связан с выбором более комфортных условий покупки либо более дорогого объекта. Например, имея возможность взять кредит под невысокий процент, ряд покупателей вместо однокомнатной квартиры стали рассматривать покупку двухкомнатной. Таким образом, отмена льготной ипотеки может повлечь за собой переориентацию покупателей на более дешевые лоты, а также снижение числа сделок за счет ухода части потребителей на вторичный рынок или решения подождать с покупкой до лучших времен. Однако костяк целевой аудитории новостроек составляют люди, которые нуждаются в жилье или хотят инвестировать в квадратные метры. И если не случится никаких экономических или законодательных потрясений, этот костяк останется на рынке и будет делать сделки». Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой-регионы» (Московская область): «В массовом сегменте подмосковного региона льготная ипотека стала одним из основных драйверов высокого спроса. Если программу льготной ипотеки отменят, то объем спроса может сократиться в первом полугодии 2021 года на 20-30%, пока потребитель не адаптируются к новым реалиям. Но это касается только Московской области — вероятно, в других регионах ситуация может быть совсем другой, так как доходы населения и, следовательно, платежеспособность там существенно ниже, и падение спроса может быть сильнее. При этом не будем забывать и про возможный кризис невозврата, который приведет если не к повышению процентных ставок по ипотеке, то к ужесточению требований банков к заемщикам». Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), Москва: «По подсчетам «Дом.РФ», снижение ставок по ипотеке на новостройки привело к росту выдачи кредитов на 20%. В июне по программе субсидирования были выданы две трети всех кредитов на новое жилье, а в сумме с другими мерами господдержки, в частности семейной ипотекой, — 90%. Причем программа субсидирования ставок помогает оживить спрос не только в столичном регионе, но и в других краях, областях и республиках России: во втором квартале доля выдачи ипотеки за пределами столичных регионов выросла с 69% до 76,5%. Это особенно важно в условиях, когда кризис на рынке жилья непросто пережить именно региональным застройщикам. Если программа будет завершена, то ставки поднимутся. В третьей декаде августа средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки без господдержки составила 8,02%, тогда как по кредитам с субсидией — 6,17%. Очевидно, что при отмене программы ставки по кредитам на новостройки вырастут на 1,5-2 процентных пункта, что приведет к снижению спроса на первичном рынке жилья в России. При этом отмечу, что за время действия программы с апреля по июль цены на новостройки в крупнейших городах России возросли в диапазоне 1-8%. На мой взгляд, завершение программы субсидирования в ноябре станет недальновидным решением с точки зрения цели программы — поддержки спроса и застройщиков. В конце года активность покупателей жилья достигает пика, поэтому было бы лучше в этот момент сохранить субсидирование, чтобы получить максимально позитивный эффект от программы. Затем в январе и феврале следует резкий спад, и в этот период также нужно поддержать ипотечный рынок. Полагаю, программу субсидирования необходимо продлить как минимум до весны 2021 года». Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (Москва): «В большинстве регионов России спрос намного более чутко реагирует на динамику доступности жилья, чем в Москве. В некоторых городах-миллионниках застройщики опасаются повышать цену даже на 1-2 тысячи рублей за квадратный метр, даже если для этого есть объективные причины. Потому что каждое такое повышение, пусть и не на долгий срок, но все же снижает уровень покупательской активности. Сейчас средний рыночный уровень ипотечных ставок колеблется около 8%, и это один из самых низких показателей за долгое время. Тем не менее ипотека с господдержкой снижает уровень ипотечного платежа на 20-25% и таким образом значительно подстегивает спрос. К примеру, в проектах ГК «А101» в Новомосковском округе Москвы в первый же месяц действия ипотеки с господдержкой продажи выросли на 33%. Можно предположить, что окончание действия ипотеки с господдержкой отразится на спросе в регионах сильнее, чем в Москве. При этом, по прогнозам Росстата, снижение ключевой ставки в ближайшей перспективе маловероятно, и это значит, что существующий средний уровень рыночных ипотечных ставок вряд ли снизится до того, что сегодня показывает ипотека с господдержкой. Для того чтобы прекращение льготной ипотечной программы прошло безболезненно для спроса в регионах, рынку требуются альтернативные способы повышения доступности жилья. К таковым можно отнести снижение требований к первоначальному взносу, гибкие условия ипотечных каникул или перенос первого ипотечного платежа на первый месяц жизни в новой квартире, появление программ «корпоративной ипотеки» или прямого субсидирования части тела кредита». Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа» (Москва): «Ипотека с господдержкой действительно позволила поддержать спрос на квартиры и обеспечить застройщикам стабильные продажи в это непростое время. В столичном регионе льготная ипотека оказала влияние только на рынок подмосковной недвижимости. Подавляющее большинство столичных проектов не подходят под действие программы из-за более высокой стоимости. Также в принципе не подпадают под действие льготной ипотеки абсолютно все московские комплексы с апартаментами, а это сегодня около 500 тысяч квадратных метров в реализации. Да, столичные застройщики также зависят от ипотеки — с помощью заемных средств приобретается более 60% квартир в Москве. Но в столице хорошо работают совместные программы застройщиков и банков, а также огромным плюсом стало снижение стандартных базовых ставок по ипотеке: даже без учета ипотеки с господдержкой сегодня ставки на рынке новостроек минимальные за все время существования рынка. Например, по нашим проектам апартаментов ставки начинаются от 7,4% годовых, а первоначальный взнос — от 10%. Если программа льготный ипотеки перестанет действовать с 1 ноября, это ощутят на себе региональные рынки и рынок Подмосковья. Влияние отмены на жилье в Москве будет минимальным. Кроме того, рынок с большой долей вероятности увидит в октябре всплеск активности покупателей на фоне ожиданий прекращения программы». Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» (Москва): «Если срок действия программы льготной ипотеки не продлят, возврат к базовым ставкам отпугнет потенциальных заемщиков, замедлит темпы выдачи кредитов и снизит покупательскую активность на рынке новостроек. Объемы продаж в ноябре и декабре могут уменьшиться по сравнению с пиковыми месяцами — июнем и июлем, что увеличит отставание по количеству сделок за весь 2020 год по отношению к прошлому году. Насколько существенным окажется снижение спроса, зависит от темпов восстановления экономики и прогнозируемой второй волны пандемии. Вместе с тем надо признать, что сегодня ставки по ипотеке и так находятся на низком уровне: средняя ставка по кредитам без господдержки на рынке новостроек составляет 8,16%. Доступность ипотеки продолжит увеличиваться по мере изменения ключевой ставки ЦБ, потенциал для снижения которой, как заявляют власти, еще не исчерпан. Московский регион с относительно высоким уровнем доходов населения менее болезненно отреагирует на завершение программы льготной ипотеки, чего нельзя сказать о других регионах, для которых субсидирование стало решающей поддержкой. Эту мысль подтверждают данные «Дом.РФ»: благодаря субсидированию во втором квартале суммарная доля регионов в общей выдаче ипотеки на первичном рынке выросла, тогда как доля столичных регионов снизилась на 7,6%. В некоторых регионах завершение программы может привести рынок новостроек к обвалу». После отмены субсидирования люди, которые нуждаются в жилье, все же будут покупать квартиры, а вот доля инвесторов, которые использовали низкие ставки, чтобы приобрести недвижимость на перепродажу с целью заработать, уменьшится — вновь повышенные проценты сделают такие сделки менее выгодными, резюмирует Андрей Колочинский.