Алексей Перлин: «Катастрофы не случилось – рынок недвижимости очень устойчив»

2020 год стал самым неспокойным по меньшей мере с 2014-2015 гг. Сейчас многие покупатели и застройщики в замешательстве – разные тенденции наблюдаются в экономике и в строительной отрасли, поэтому трудно определиться со стратегией на осень. Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», даёт прогноз на предстоящие месяцы и делится рекомендациями с потенциальными покупателями жилья. Алексей Перлин Начнем с подведения предварительных итогов: как вы оцениваете произошедшие события и какие выводы из них могут сделать клиенты, предполагающие скоро купить новое жилье? Наверное, уже можно признать, что катастрофы не случилось и рынок недвижимости оказался устойчивым. Если бы полгода назад мне сказали, что спрос на два месяца может провалиться на 50-70%, наверно, я бы представил нечто катастрофичное. Во всяком случае, если мы говорим о московском рынке жилья, то фатальных следствий у пандемии и ухудшения экономической обстановки не было. Не зафиксировано ни одного крупного банкротства и роста числа обманутых дольщиков. Все стройки продолжаются. Спрос в июне был лишь на 4% меньше, чем в июне 2019 года, то есть признаки восстановления также имеются. Доля «плохих» долгов на рынке ипотеки осталась ниже 1%. Более того, в июле-августе число ипотечных сделок в годовом выражении выросло на 44%, что заставило некоторых участников рынка говорить о «перегреве». Полагаю, в перспективе спрос на жилье будет устойчивым, как и девелопмент в целом. А как изменились цены за полугодие и непосредственно за месяцы самоизоляции? Может, падение расценок еще впереди? Сохранение стабильности цен – это один из важных предварительных итогов года. С января «квадрат» в комфорт-классе в Москве подорожал на 8,2%. При этом непосредственно в апреле-мае цены фактически были заморожены. Заметьте, даже на фоне падения спроса застройщики не устроили распродажу объектов по бросовым ценам. Это значит, что и в более спокойный период едва ли следует ожидать снижения стоимости первичного жилья. Новостройки остаются наиболее ликвидным вариантом вложения средств в кризисных условиях, поэтому их рыночная цена фактически отражает ценность как актива, простого и понятного для населения. Осенью, на мой взгляд, сохраняют силу факторы роста цен: уменьшение ставок по ипотеке, реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, девальвация рубля. ЖК "Любовь и голуби" Весной застройщики приостанавливали строительство, выход новых объектов замедлился еще раньше. Нет ли угрозы дефицита? Продолжат ли появляться новинки? Основной причиной замедления выхода новых проектов на рынок была реформа долевого строительства – девелоперы искали кредиторов, отрабатывали технологию работы с ними, хотели посмотреть на успехи (или неудачи) в этом процессе других застройщиков. Именно поэтому мы видели, что по итогам 2019 года в Москве появилось меньше комплексов. Весной тенденцию, конечно, усугубила пандемия коронавируса. Сейчас уже больше половины новостроек продаются по новой схеме, а ставки по проектному финансированию снижаются. Поэтому я ожидаю осенью выход в продажу новых проектов, возможно, больше чем обычно в этот период. Во всяком случае мы уже дали старт второй очереди проекта «Любовь и Голуби» в Москве с двумя корпусами на 755 лотов. Финансирует проект Сбербанк, а продажи ведутся через эскроу-счета. Фактически он станет продолжением построенного жилого комплекса, поэтому покупатели новых корпусов в перспективе смогут пользоваться имеющейся инфраструктурой. А будут ли готовы к совершению сделок сами покупатели? Кому в кризис приобретать жилье, а кому, может быть, стоит подождать? Ситуация складывается так, что жилье выгодно приобретать сейчас и для себя, и в качестве инвестиции. Сначала взглянем на ситуацию глазами обычного покупателя. Ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня (порядка 6%). В условиях кризиса их резкого повышения полностью исключать нельзя, хотя скорее всего они будут снижаться. И тем не менее о продлении сроков действия программы власти не объявляли. Поэтому лучше воспользоваться возможностью, пока она есть. Что касается инвесторов, то жилье также становится привлекательным активом для сохранения денег. Доходность депозитов, как рублевых, так и валютных, падает, а на фондовых рынках высокая волатильность. В российских реалиях самым понятным, предсказуемым и универсальным объектом вложений остается недвижимость. Поэтому покупка квартиры для перепродажи, сохранения средств или аренды в кризисных условиях более чем актуальна. ЖК "Данилов дом" Сейчас многие ждут второй волны коронавируса осенью. Каков ваш прогноз ситуации на рынке жилья в случае введения новых ограничений? Полагаю, даже если вторая волна и произойдет, она уже не будет столь разрушительной, как первая. Во-первых, многие застройщики технически готовы к возобновлению продаж в дистанционном режиме – практика и опыт в этом уже есть. Во-вторых, сейчас уже действуют меры поддержки строительной отрасли (выкуп квартир у девелоперов, снижение ставок по инвестиционным кредитам, субсидирование ипотеки), которые позволят не допустить спада активности застройщиков. В-третьих, я полагаю маловероятным очередной длительный «локдаун» экономики, какой был весной, так как хозяйство страны может просто не выдержать такой нагрузки. Скорее всего, будут выработаны новые формы и модели работы, которые позволят продолжать работу многим организациям. Соответственно, новой волны увольнений или сокращений зарплат, возможно, удастся избежать. Покупателю в таких условиях нужно быть готовым к дистанционным сделкам, поэтому рекомендую как минимум создать электронную цифровую подпись, если покупка планируется осенью. А как будут развиваться события, если новая волна коронавируса не состоится? В этом случае полностью восстановится спрос на новостройки в Москве, положительную динамику мы наблюдаем уже сейчас (привести данные). По итогам первого полугодия число сделок в Москве сократилось на 37%, но уже во втором полугодии активность клиентов будет вырасти. Об этом косвенно свидетельствуют данные по спросу на рынке ипотеки. В июне количество сделок с привлечением кредита в Москве увеличилось на 24% относительно июня 2019 года. Ближайшие два месяца покажут, была ли эта реализация отложенного спроса или позитивный эффект введения субсидированных ставок.