Инвестиции в работающий бизнес

Партнерский материал 28 сентября 2020
Фото: PNK group
По мере повышения финансовой грамотности населения понимание необходимости инвестирования возрастает: уж очень привлекательна перспектива получения достойного пассивного дохода.
Какой инструмент выбрать?
Активные трейдеры, наверняка, скажут, что нужно торговать на бирже. Но сколько времени это занимает? И есть ли смысл идти туда без специальной подготовки?
Кто-то наверняка останется в депозитах, но таких людей все меньше: ставки по вкладам сегодня совсем не радуют.
Если размышлять дальше, то на ум приходят вложения в реальные активы, такие как недвижимость. Действительно, они считаются консервативными с точки зрения риска. Но здесь есть варианты.
Купить квартиру на этапе котлована и ждать, скрестив пальцы, пока дом построят, а затем продать ее с прибылью? Вложиться в офисные или торговые помещения и сдавать их в аренду? Но все помнят весну и лето 2020 года, когда такие инвесторы чувствовали себя крайне нестабильно.
А если инвестировать в фонд индустриальной недвижимости?
Совсем недавно российским инвесторам стал доступен понятный инструмент — инвестиции в индустриальную недвижимость с доходом от арендных платежей. Этот инструмент популярен на Западе, а в России до недавнего времени его использовали только институциональные инвесторы.
Тихая гавань для инвестора
Промышленная, или индустриальная недвижимость — узкий, но очень важный сегмент. Это склады, распределительные центры, производства. Именно в таких огромных промышленных помещениях производятся, хранятся, сортируются, упаковываются товары, которыми мы пользуемся каждый день. Например, интернет-магазины показывают хороший рост бизнеса в новой реальности, и им нужны все новые распределительные центры в крупных городах, чтобы доставлять товары покупателям в течение суток.
PNK group
Инвестиции в промышленные объекты через фонды индустриальной недвижимости — инструмент, хорошо знакомый западному частному инвестору. Зачастую такие фонды создают крупные девелоперы, которые давно на рынке, хорошо его знают и понимают актуальность таких инвестиций. Для российского рынка этот инструмент пока новый.
В июле в России появился инвестиционный фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK rental. Создал его крупный российский девелопер PNK group. В фонде только современные промышленные здания, уже генерирующие арендный поток. В арендаторах — российские и международные компании из разных сегментов бизнеса. Договоры аренды — только долгосрочные.
Как возникла идея?
Последние несколько лет на российском рынке наблюдается четкая тенденция — все больше компаний хотят арендовать здания, а не покупать их в собственность.
Как для девелопера выглядят сделки с клиентами?
Если это строительство в собственность, то девелопер строит здание и передает его клиенту. Сделка завершена.
Если это строительство в аренду (built-to-lease), то девелопер строит здание для арендатора и затем продаёт объект крупным инвестиционным компаниям. То есть, по сути, девелопер продает арендный поток.
И в текущих рыночных реалиях PNK group решила создать фонд для частных инвесторов. Это поможет увеличить рынок аренды промышленных зданий. А частным инвесторам даст инструмент, ранее доступный в России только крупным игрокам, и позволит получать арендный доход.
Масштаб впечатляет?
Цель PNK group — создать крупнейший в стране фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов с арендаторами из реального сектора экономики. Фонд должен стать индексом рентной индустриальной недвижимости страны.
PNK rental — долгосрочный проект. Сам девелопер PNK group будет на постоянной основе крупнейшим инвестором фонда. Почему это важно? PNK group на рынке более 16 лет, в портфолио девелопера 33 индустриальных парка в России, Европе и США, построены и находятся на разных стадиях реализации проекты общей площадью более 5 млн кв. м. У PNK group четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания, мощность которых составляет 1 млн кв. м индустриальной недвижимости в год.
PNK group
На сегодняшний день есть 15 объектов общей площадью 565 000 кв. м, которые могут войти в PNK rental. Эти объекты в разной стадии реализации: от построенных, генерирующих арендный поток и готовых к вхождению в фонд, условно, сегодня, до строящихся по схеме built-to-lease, по которым заключены долгосрочные договоры аренды и которые после окончания строительства в следующем году могут войти в PNK rental.
Поставка зданий в PNK rental происходит постоянно — по мере роста фонда. Всегда одновременно PNK group возводит сотни тысяч квадратных метров индустриальных площадей, и фонд имеет преимущественное право на приобретение лучших объектов по цене ниже рынка.
Игра вдолгую
Инвестиции в индустриальную недвижимость считаются консервативными с точки зрения риска: это реальные активы с реальными арендаторами, у которых нерасторжимые долгосрочные договоры аренды. Возможно, именно поэтому такие инструменты используют пенсионные западные фонды для сохранения и приумножения средств своих клиентов.
Важно понимать, что резиденты индустриальных объектов играют вдолгую. Арендаторы интегрируются в здания со своим оборудованием. Довольно часто стоимость оборудования сопоставима со стоимостью строительства объекта. Переезд в другое здание занимает долгие месяцы, если не годы.
И в то же время универсальные индустриальные здания подходят под разные типы арендаторов (складские и распределительные центры, производства, центры обработки данных). В том маловероятном случае, если арендатор по истечении срока договора аренды покидает здание, оно может быть сдано другому арендатору.
Как всё устроено?
Инвесторы вкладывают в фонд индустриальной недвижимости PNK rental через договор доверительного управления одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными с точки зрения риска.
Целевая доходность составляет 11,5% годовых.
Доход инвестора формируется из двух частей: арендного потока и изменения стоимости зданий. Все здания, входящие в фонд, уже сданы в долгосрочную аренду. Доход с арендного потока начисляется ежеквартально и, в зависимости от выбранной схемы инвестирования, либо сразу выплачивается на расчетный счет, либо реинвестируется. Изменение стоимости зданий может происходить как при их продаже, например, институциональному инвестору, так и при переоценке.
Порог входа — 5000 рублей. PNK rental — инструмент, рассчитанный на инвесторов, которые регистрируются онлайн, и есть понимание, что многие из них хотят начать с небольшой суммы. Инвесторы сколь угодно часто и долго могут увеличивать портфель или выводить средства, ведь действие PNK rental не ограничено по времени.
Рекомендованный срок инвестиций — 5 лет. По расчетам аналитиков PNK rental, именно за такой промежуток времени доходность инвесторов может быть максимальной.
Розничные инвестиционные фонды индустриальной недвижимости— необычный инструмент для российского неквалифицированного инвестора. Однако возрастающая финансовая грамотность населения и максимальная цифровизация инвестиционных инструментов позволяют все большему числу людей начать получать арендный доход.
Комментарии
Недвижимость
Читайте также
Госдума одобрила продление «дачной амнистии»
Названа средняя ставка по ипотеке в России