Осенний пейзаж на рынке новостроек: казанцы "заразились" периферийным жильем в льготную ипотеку
Пандемия и льготная ипотека подстегнули спрос на новые квартиры на выселках: в лидеры продаж вырвались "Солнечный город", "Весна-2" и "Светлая долина" Казанские застройщики в этом году вывели на экспозицию почти на 300 тысяч "квадратов" первичного жилья меньше, чем год назад, выяснило "Реальное время". Причина — пандемия коронавируса, сдержавшая стройки. Однако с запуском льготной ипотеки под 6,5% годовых реализация новостроек преодолела психологически важный рубеж в 350 тысяч кв. м из выставленных 1,47 млн кв. м. Впервые в топ продаж попало жилье на выезде из Казани, которое продавалось на старте по цене почти вдвое ниже обычной. Сейчас, по оценкам участников рынка, цена квадратного метра поднялась в среднем на 10% — до 80—90 тысяч рублей за 1 кв. м, и по этому показателю Казань находится на 10-м месте среди городов-миллионников. Казанские новостройки преодолели коронакризис Контуры смертоносного вируса стали постепенно вырисовываться и на рынке новостроек Казани. Если до начала пандемии прогнозы по динамике продаж жилья на 2020 год были сдержанными из-за запуска реформы долевого строительства (на IX рождественском саммите недвижимости полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова предрекала глубокую "просадку", — прим. ред.), то с началом пандемии перспективы "первички" стали казаться и вовсе печальными. Однако, несмотря на смутные ожидания, первичный рынок жилья в Казани удержался от пандемического обвала и даже стал уверенно идти в рост. Как показало исследование аналитической платформы bnMAP.pro, по итогам 8 месяцев 2020 года в Казани было продано 350,5 тысячи кв. м, тогда как год назад за это время были совершены сделки по купле-продаже жилья на 411 тысяч кв. м. Правда, эти сравнительные данные были даны по итогам 9 месяцев 2020 года (обычно отчет готовят ежеквартально, — прим. ред.). Поэтому вполне возможно, что за сентябрь продажники "наберут" гораздо больший объем, уверен президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Сентябрь показывает бурный подъем спроса и на жилье, и на льготную ипотеку, — рассказал он. — Есть проекты, которые реализуются фактически по беспроцентной ипотеке под 0,1 процента годовых на время строительства жилого дома, а после его сдачи заемщик переходит на льготную ставку в 6,5 процента годовых. Таким образом, может оказаться, что разница с прошлым годом окажется по факту несущественной, как будто пандемия прошла для него незамеченной. Савельев прогнозирует, что с продлением срока льготной ипотеки под 6,5% — соответствующее решение было принято накануне — спрос будет продолжать расти и может побить рекорды 2019 года. В топе продаж — жилье на выезде из Казани За время пандемии сдвинулись с мертвой точки продажи новостроек даже на окраине Казани. По данным исследования, лидерами продаж стал проект "Солнечный город" от "Ак Барс Недвижимости" (находится на южных приграничных землях в Приволжском районе Казани) и жилой комплекс "Весна-2" от "Унистроя" (находится на выезде из Казани с западной части города на восток, — прим. ред.). На каждый из этих жилкомплексов пришлось 7% от общего объем продаж жилья по итогам 8 месяцев. Они разделили между собой первое и второе место. Другая пара лидеров — проекты "Светлая долина" от "Ак Барс Недвижимости" и "Станция "Спортивная" от "Сувар холдинга". На каждый из них пришлось по 6% продаж. Они разделили между собой третью и четвертую позицию. "Общее, что объединяет эти проекты, это периферийное жилье либо на выезде из Казани, либо за пределами Казани", — отметил представитель bnMAP.pro в регионах Михаил Жданович. В общей сложности с начала года по этим проектам было заключено свыше 3 тысяч сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки. Конкурентную борьбу вдоль Мамадышского тракта вели "Весна-2" (на фото) и "Светлая долина". Фото: Air@t / skyscrapercity.com "Наверное, многие из Стерлитамака заселились возле Мамадышского тракта" Если судить по локации, можно сказать, что конкурентную борьбу вдоль Мамадышского тракта вели "Весна-2" и "Светлая долина" (находятся на противоположных сторонах от тракта). А на южных границах "Солнечный город" АБН сражался со "Станцией Спортивная" "СуварСтроит", который находится дальше от него. Другая общая черта — низкая транспортная доступность и слабая связанность с основными магистралями города. Не секрет, что выехать с Мамадышского тракта в часы пик так же сложно, как с Горьковского шоссе. В АБН пояснили, значительная часть квартир в этих комплексах была приобретена преимущественно иногородними жителями, а не казанцами. "Большой интерес к нашему жилью проявляли жители Стерлитамака и других малых городов, находящихся на границе с Башкортостаном. Покупали жители и других близлежащих регионов", — рассказала представитель компании. По ее словам, интерес был вызван низкой по сравнению с остальными регионами стартовой ценой: "У нас можно было купить трехкомнатную квартиру за 4,3 млн рублей. И вообще, мы выставляем гуманные цены. Наверно, многие из Стерлитамака заселились возле Мамадышского тракта", — шутила она. — "Весна" — наш самый популярный проект. Вторая очередь это еще раз подтвердила, — прокомментировал заместитель генерального директора девелоперской компании "Унистрой" Искандер Юсупов. — Основной драйвер сегодня — льготная ипотека. Поэтому продажи идут в хорошем темпе, летом и осенью он вырос более, чем в 2 раза по сравнению с апрелем. Что касается цен, то мы повышаем, как правило, 2 раза в месяц. Но при этом стараемся не допускать резких скачков, так как понимаем, что субсидированная ипотека — социальная мера правительства, и резкое повышение цен может обесценить меры правительства по поддержанию спроса на новостройки через низкие ипотечные ставки. По его словам, основные клиенты — это по-прежнему молодые семьи, для которых ипотека — основной способ стать обладателем собственного жилья. "Доля ипотеки в портфеле продаж компании выросла почти до 70%, ранее она никогда не превышала 50-53%, и это закономерно. Помимо этого, повышенный спрос также стимулирует волатильность рубля, падение курса заставляет людей снимать деньги с депозитов и вкладывать в актив, который растет в цене всегда — недвижимость". Глава гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев объясняет интерес к жилью на выезде из Казани просто. "На время ковида пришелся старт продаж, когда застройщики выставляют минимальные цены. Как правило, таким покупателям есть где жить, и эти сделки рассматриваются исключительно как инвестиционные. За счет низкой цены на старте их легче отбить. Но сейчас таких предложений уже нет", — говорит он. Он прогнозирует, что на фоне льготной ипотеки в конце года появятся новые интересные предложения, и лидерство перейдет другим игрокам #СуварСтроит (Сказочный лес, ЖК "Живи на Портовой", "Мой ритм"). — Высокие объемы продаж периферийного жилья обусловлены тем, что на этот момент можно было купить по сходной цене только здесь, — говорит директор агентства недвижимости "Счастливый дом" Анастасия Гиззатова. — Люди снимали деньги с депозитов и покупали, опасаясь девальвации рубля. Минус 300 тысяч кв.м за сезон Вместе с тем, коронакризис оставил тяжелый след на рынке строящегося жилья. В исследовании впервые зафиксирована негативная тенденция по вымыванию с рынка новых жилищных проектов. С начала этого года на экспозиции находилось 53 жилых проекта с объемом предложения 1,47 млн кв.м, тогда как год назад в открытой продаже были 77 проектов с объемом жилья на 1,75 млн кв.м. Иначе говоря, объем предложения сразу "срезался" на 280 тысяч кв.м. Много или мало? Судите сами. Так, к июню этого года в Казани введено 553 тысяч кв.м многоквартирного жилья, включая социальную ипотеку, свидетельствуют данные платформы Дом.РФ. Одним словом, налицо первые признаки сжатия первичного рынка недвижимости Казани. Сказался и "вечный спутник кризисов" — рост стоимости жилья. По данным аналитиков, средняя стоимость "квадрата" резко подскочила на все типы квартир. Но больше всего, как обычно, подорожали однокомнатные квартиры — с 84 тыс. до 93 тыс. за кв.м. Если год назад общий бюджет покупки составлял 3,3 млн рублей, то теперь — 3,6 млн рублей. В исследовании впервые зафиксирована негативная тенденция по вымыванию с рынка новых жилищных проектов. Фото kzn.ru Повышение цены может сыграть против рынка Как правило, самые низкие цены, когда жилье на стадии котлована, а самые высокие — в момент сдачи дома. И разброс цен может достигать 1 млн рублей. Поэтому в исследованиях преимущественно фигурируют цены на начале строительства, так как большинство покупают квартиры на этом этапе. Хотя в действительности, найти новую однокомнатную квартиру за 3,6 млн, как и двухкомнатную за 4,9 млн в сданном доме в Казани трудно. Президент гильдии риеэлторов РТ Андрей Савельев добавил, что по стоимости "квадрата" Казань находится на 10 месте среди городов, уступая Уралу и Сибири. — Стремление девелоперов повышать цены может сыграть против рынка после окончания программы льготной ипотеки, — предрекает один из экспертов, — Остается надеяться на то, что люди продолжат вкладывать свои сбережения в квартиры вместо депозитов. С ростом цены уменьшился метраж квартир — 37,6 кв.м в однушке. Как говорят риэлторы, это квартира только для самого необходимого, и без излишеств в виде книжных шкафов и всяких дамских уголков. С остальными схожая "болезнь усечения". Двухкомнатные поднялись с 76 тысяч до 84 тысяч — до 4,9 — 5,2 млн рублей, но с усеченным метражом до 57 кв.м. Трехкомнатные — с 71 до 79 тысяч рублей, а площадь ужали до 80 кв.м. Одним словом, с каждым годом застройщики почему-то "отрезают" по 3-5 метра от общей площади квартир комфорт-класса, превращая их в настоящее эконом-жилье. Если вы думаете, что от этой "заразы" застраховано жилье бизнес-класса, то напрасно. Даже эти полнометражные люксовые квартиры по цене в 10-12 млн застройщики потихоньку подрезают на пару квадратных метров.
