Продление программы госсубсидирования ипотечных ставок на новостройки — тот нечастый случай, когда Минстрой, «Дом.РФ», профильный вице-премьер, глава кабмина, даже президент — все высказались за, а голоса против все равно продолжают звучать, и довольно громко. Поэтому те, кто считает необходимым сохранить льготную ипотеку (как пока предполагается, до середины 2021 года), вынуждены снова и снова объяснять, почему это решение если и небесспорное, то все-таки разумное.
Деваться некуда, или Разговор на языке цифр
На совещании Владимира Путина с правительством, которое состоялось 14 октября, Михаил Мишустин назвал программу одной из самых успешных антикризисных мер, подчеркнув, что с апреля было выдано 220 тысяч таких кредитов на 630 млрд рублей. По словам главы «Дом.РФ» Виталия Мутко, на сегодняшний день россияне оформили 217 тысяч кредитов на 608 млрд рублей в рамках льготной программы. Профильный вице-премьер Марат Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 24» заявил, что ипотека под 6,5% уже привлекла в стройку 631 млрд рублей — выдано 224 тысячи кредитов на эту сумму.
Правда, Росреестр, чью статистику принято считать наиболее достоверной, дает куда более скромные цифры. Согласно его данным, с начала действия программы льготной ипотеки со ставкой 6,5% и по 1 октября 2020 года в России зарегистрировано 86 759 сделок. В частности, за май было оформлено 9286 сделок по льготной ипотеке, в последующие месяцы показатель стабильно рос и достиг ежемесячного уровня 20 тысяч сделок в августе и сентябре.
По оценкам Росреестра, большинство сделок по программе льготной ипотеки заключено в Приволжском федеральном округе (21 374). Здесь регионами-лидерами стали Республика Татарстан (3508), Республика Башкирия (3055) и Республика Чувашия (2763). На втором месте по числу сделок по программе — Северо-Западный федеральный округ (18 874). Здесь наилучшие показатели у Санкт-Петербурга (11 975) и Ленинградской области (3568). На третьем месте — Центральный федеральный округ (14 923), где лидируют Воронежская область (3565) и Москва (3280). Также в пятерке лидеров — Южный и Уральский федеральные округа с показателями 14 420 и 7474 сделок соответственно.
Но вообще, кто правее в подсчетах, не суть важно. Важно, что льготная ипотека очевидно оказывает поддержку строительству. Как утверждает Марат Хуснуллин, до середины 2021 года при текущих темпах кредитования и благодаря продлению льготной ипотеки в стройотрасль удастся привлечь еще 500-600 млрд рублей. К тому же не исключено, что программу решено будет еще раз продлить — до 31 декабря 2021 года (именно эта дата стояла в опубликованном Минфином проекте постановления правительства). «Сейчас целесообразно продолжить оказание поддержки рынка ипотеки. Она [программа] уже с апреля дала прирост в объеме 11,3 млн «квадратов», до конца следующего года, по нашим оценкам, показатель увеличится до 45 млн квадратных метров», — отмечает Виталий Мутко.
Короче, льготная ипотека приносит в стройку деньги — и, с точки зрения защитников программы, это уже веский аргумент за. Тут бы, конечно, порассуждать: а как же работающая уже больше года новая система долевого строительства и банковское проектное финансирование, в рамках которого деньги дольщиков, в том числе и ипотечников, лежат на счетах эскроу, попадая к застройщику только в самом конце? Как же все красивые разговоры о том, что вот теперь-то наконец можно строить без оглядки на рыночные реалии, настроения покупателей и темпы продаж? Но рассуждения получатся глуповатыми и непрофессиональными: в случае отмены льготной ипотеки нынешняя покупательская река быстро обмелеет, а ни одна финансовая организация не будет ссужать деньгами проект без стопроцентной уверенности в его экономической эффективности — банки и без того считают строительство высокорисковой, хромающей отраслью, а без костыля в виде субсидированных ипотечных ставок и вовсе запишут сегмент в инвалиды первой группы.
Есть еще одно соображение, которое высказал Марат Хуснуллин: 43% квартир в строящихся в России многоквартирных домах уже продано. «То есть стройка должна продолжаться, чтобы обманутых дольщиков не появилось и предложение росло, а цены снижались. Ипотека стимулирует эти процессы», — пояснил вице-премьер, отметив, что число новых жилых проектов в стране уже начало расти — за сентябрь добавилось 3 млн квадратных метров строящегося жилья.
Цены, правда, пока вовсе не снижаются, а только поднимаются как на дрожжах. Об этом многие эксперты говорят как о самом негативном последствии программы, заявляя, что рост цен фактически лишил льготную ипотеку смысла. В частности, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в беседе с Business FM отмечал, что пока для покупателя квартира в итоге стала не дешевле, а еще дороже. А дальше — посмотрим.
Да, хотя если...
Принято считать, что уж кто-кто, а девелоперы точно, безоговорочно и почти бездумно за продление льготной ипотеки, обеспечившей им феноменальные объемы продаж в летние и первые осенние месяцы. Точно и безоговорочно — наверное, но уж никак не бездумно: с розовыми очками девелоперский корпус расстался давно. Вот как оценивает ситуацию заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Ирина Дзюба заместитель генерального директора компании MR Group «Продление программы льготной ипотеки, безусловно, поддержит спрос на рынке новостроек. Ее запуск привел к очень существенному росту интереса к ЖК стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. Например, доля ипотечных сделок в ряде проектов MR Group после старта программы выросла до 85-88%. А вот дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от ставки. При ее сохранении на действующем уровне спрос будет постепенно снижаться: возможностью взять выгодную ипотеку уже воспользовались многие россияне, закредитованность населения растет, а общая экономическая ситуация не улучшается. Если ставку снизят относительно действующего уровня, это может на некоторое время дополнительно простимулировать спрос. В целом продление госпрограммы — шаг скорее позитивный для рынка, который в том числе поможет застройщикам обеспечить заложенные в нацпроекте показатели».
Безусловно, наибольший интерес все эти перипетии с льготной ипотекой вызывают у застройщиков и покупателей комфорт-класса, где цена предложения, размер первоначального взноса и сумма ежемесячного ипотечного платежа остаются ключевыми параметрами выбора. Своим мнением по этому поводу с Business FM поделился и коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов.
Василий Фетисов коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» «Комфорт-класс — ключевой сегмент спроса в Москве. Его доля с начала 2020 года колебалась от 52% до 61% и в среднем составляла 55% всех сделок на первичном рынке. На комфорт-класс приходилось и больше всего сделок с привлечением ипотеки — в среднем 62% от общего количества. При этом пик популярности комфорт-класса у ипотечных заемщиков пришелся на период мая-июня, когда такие лоты обеспечивали 67% всех ипотечных сделок на рынке. Уже в июле-сентябре этот показатель опустился в среднем до 58%. Это можно объяснить частичным перераспределением спроса в сегмент «бизнес» после увеличения лимита субсидированных ипотечных кредитов в Москве и Петербурге до 12 млн рублей. Доступная ипотека заметно подстегнула продажи, но на сегодняшний день больший объем отложенного спроса уже конвертирован в сделки, поэтому продление действия программы льготного кредитования, конечно, продолжит оказывать поддержку спросу, но уже не обеспечит рынку непрерывного роста. Скорее всего, к концу года мы увидим балансировку цен и спроса, хотя и на более высоком уровне, чем до начала субсидирования ставок по ипотеке. Если по итогам сентября в старых границах Москвы в целом на первичном рынке мы увидели рекордные 7,2 тысячи зарегистрированных ДДУ, что на 28% больше, чем в августе, и на 73% — чем в сентябре прошлого года, то в дальнейшем мы прогнозируем около шести тысяч сделок ежемесячно».
Конечно, если не будет введено жестких карантинных ограничений, добавляет Василий Фетисов: «В противном случае мы вновь будем фиксировать формирование большого отложенного спроса, который будет реализован в течение двух-четырех месяцев после снятия возможных новых ограничений», — резюмирует эксперт.
