Как удаленка меняет рынок недвижимости

Пандемия не столько вносит в организацию бизнеса что-то новое, сколько ускоряет процессы, которые и без того шли в течение многих лет. Это, безусловно, относится и к удаленной работе, разговоры о которой идут, по большому счету, уже лет 10–15: вспомним про некогда знаковое слово «дауншифтинг», ассоциирующееся с теплыми берегами Таиланда и Кипра. Чем лучше становились условия доступа к интернету, тем больше людей начинали работать вдалеке от офисов. С одной стороны, компании набирали персонал в регионах с более дешевой рабочей силой, например московская фирма могла нанимать рязанских программистов. Но одновременно жители мегаполисов чем дальше, тем больше начинали работать дома, а иногда и в загородных домах. Фото: depositphotos.com Несколько утрируя, но можно сказать, что наиболее квалифицированные и могущие себе позволить удаленку москвичи уезжали за город, а их место в мегаполисе занимали амбициозные приезжие, для удовлетворения спроса которых в Москве реализуют уплотнительную застройку (в том числе пресловутую инновацию). Ну а чем больше в мегаполисе будет торжествовать уплотнительная застройка, тем больше те его жители, кто может это позволить, будет стараться бежать за его пределы. Так или иначе, удаленная работа является устойчивым трендом — и можно предвидеть, что в будущем она начнет достигать все больших масштабов. А если так, то и рынок недвижимости должен начать адаптироваться к новой ситуации, в которой совершенно иной смысл приобретают такие понятия, как «дом», «работа» и «расстояние от дома до работы». Из Москвы, из Москвы, из Москвы! Одним из самых быстрых и понятных последствий распространения удаленки стал рост спроса на загородную недвижимость. Как отмечает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве РФ профессор Александр Цыганов, ликвидность загородных домов и дач достигла максимума в мае-июне 2020 года, когда пользовались спросом даже объекты, давно выставленные на продажу и явно переоцененные, при том что осенью 2019 года можно было говорить о глубокой стагнации рынка загородного жилья. «Люди, оказавшиеся на самоизоляции в замкнутом пространстве городской квартиры, в районе с высокой плотностью застройки, поняли, что готовы жертвовать близостью метро ради свежего воздуха и возможности гулять в благоустроенном парке. И в дальнейшем тренд на “жизнь в комфортном пригороде” будет набирать обороты», — уверен директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Впрочем, по отношению к Москве понятие загородной недвижимости означает не только дома в сельской местности и дачных поселках, но и жилье в других городах. «Вполне возможна переориентация спроса от пригородов к более дешевым и безопасным вариантам маленьких городов и поселков на значительном расстоянии от Москвы и Санкт-Петербурга, — прогнозирует профессор Александр Цыганов. — Если карантин в той или иной степени продлевается, то преимущества больших городов в сосредоточении рабочих мест, театров, ресторанов и развлечений становятся все более потенциальными. А на периодические очные сборы и совещания в офисе можно приехать и издалека».  Из этого следует, что недвижимость в самых разных уголках России должна оцениваться с точки зрения ее потенциальной привлекательности для «дауншифтеров» из мегаполисов. По выражению Александра Цыганова, спрос появится: «В живописных уголках на берегах озер, водохранилищ, на морском побережье Балтики и Черного моря». С этой точки зрения интересен опыт строительства поселения Доброград во Владимирской области, который может быть с определенной осторожностью признан одним из вариантов будущей застройки, помогающей рассредоточить население на территории нашей неплотно заселенной страны с практическим сохранением привычного комфорта большого города. Полцарства за отдельный кабинет У жителей мегаполисов, которые остаются в городе, изменяется отношение к своему жилью. Прежде всего, если не рассматривать жилье как только место ночевки, если не покидать его в рабочее время и не ожидать, что дети значительную дня будут проводить в школе, неизменно выясняется, что ваша квартира мала. Появление дополнительного — хотя бы субъективного, на уровне желаний — спроса на жилье, желание улучшить свои жилищные условия — закономерное последствие удаленки. «Неудобство проведения самоизоляции в маленьких квартирах и студиях налицо», — констатирует Александр Цыганов. Это фиксируется и социологическими опросами. 60% россиян, по данным «Дом.Клик» и СК «Сбербанк Страхование», после весенней самоизоляции хотели бы улучшить жилищные условия. Дело не только в количестве квадратных метров, но и в качестве. Появляются новые требования к современному жилью. Как утверждает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев, три фактора будут приобретать еще большую ценность для покупателя жилья во время и после пандемии: безопасность, приватность и развитая инфраструктура у дома. Конечно, не стоит думать, что покупательские предпочтения сразу же изменят проекты девелоперов. Однако вероятно, что в ближайшие годы в рамках конкретного жилого дома можно ожидать снижения количества квартир на этаже, роста средней площади квартир, внедрения систем бесконтактного доступа и управления инженерными системами. Не исключено также появление «нежилых» комнат-кабинетов в планировках, предлагаемых застройщиком, а также увеличение процента домов, оснащенных лоджиями. «Это объясняется тем, что встретившись с необходимостью работы в условиях самоизоляции, люди были неподготовлены и столкнулись с нехваткой личного пространства для организации рабочего места. Также роскошью стала возможность если не уехать на дачу, то хотя бы выйти подышать в зеленый двор. Поэтому продуманная инфраструктура с магазинами, аптеками, благоустроенными прогулочными зонами будет приобретать еще большую ценность. Тренд “все под рукой” становится гарантом безопасности в случае кризисной ситуации, которая возникла из-за пандемии этой весной», — констатирует Антон Детушев. Денис Заседателев добавляет, что для современного покупателя стало важным, чтобы в квартире было несколько изолированных помещений для возможности уединиться для работы или отдыха. «Именно поэтому, по нашим оценкам, в ближайшие годы продолжит расти спрос на функциональность жилого пространства, на первый план выйдет грамотное зонирование, полезное использование всей жилой площади», — говорит эксперт. Как реагировать на это девелоперам? Компания Дениса Заседателева предлагает покупателям при выборе квартиры заказать оборудование отдельного пространства метражом 5–7 кв. м под кабинет, спортзал, мастерскую или любой другой функционал, всего разработано 12 готовых решений, для каждого из вариантов предусмотрен специализированный набор систем вентиляции, кондиционирования и отопления. «Новая требовательность» Президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере проектирования и строительства «Синергия» Александра Белоус констатирует, что сейчас будущие владельцы недвижимости более внимательно изучают социальную инфраструктуру, полезность прилегающих территорий, что заставляет девелоперов не просто возводить высотки, а, например, заранее программировать будущих арендаторов первых этажей. «Сегодняшний тренд — создание таких проектов, где открываются новые возможности для развития жизни будущих покупателей, которые вместе с жильём получат комфортный быт, удобное перемещение, качественную социальную инфраструктуру, хорошую экологию и безопасность, — отмечает Александра Белоус. — И девелоперы вынуждены искать новые возможности, идеи и решения, чтобы адаптировать здания и пространства под запросы их будущих жильцов». Разумеется, «новую требовательность» могут себе позволить лишь наиболее обеспеченные покупатели. Хотя субъективное желание улучшить свои жилищные условия в Москве охватило весь средний класс, приходится считаться с общим экономическим кризисом. По данным генерального директора УК AVICA (бизнес-пространство ROMANOV DVOR) Марии Котовой, в Москве за январь‑июнь в эксплуатацию было сдано лишь 61 тыс. квадратных метров новых площадей, что почти в два раза ниже аналогичного показателя годичной давности. По мнению Котовой, девелоперы чутко реагируют на спрос, а он наиболее заметно снизился в классе В. По этой причине, по данным экспертов JLL, в ближайшие три года на проекты класса A придется около 80% запланированных к вводу зданий офисной недвижимости. Именно в высоком ценовом сегменте, где самые стабильные и платежеспособные арендаторы, фиксируется стабильный спрос. Примером премиального жилья, соответствующего новым подходам в строительстве, может служить небоскреб «Дом Chkalov» на Садовом кольце, в котором воплощается концепция Residential+Retail. Жителям апартаментов будет доступен круглосуточный сервис, а также отдельные комнаты для встреч, мероприятий, в проекте есть коворкинг и озелененные террасы. Все для того, чтобы можно было комфортно жить и работать, почти не выходя из дома. Таким образом, существовавшая ранее четкая граница между жилыми и административными зданиями становится прозрачной: жилье оказывается немножко офисом, а офис — немножко жильем. На пересечении этой границы находятся, например, коворкинги, куда может прийти тот удаленный работник, у которого нет комфортного рабочего кабинета в квартире. Тренд на удаленную работу дал зеленый свет идее создания коворкингов в жилых домах. «Мы прорабатывали такую возможность еще до пандемии, а сложившаяся ситуация подтолкнула нас к тому, чтобы приступить к ее реализации чуть раньше, — рассказывает Денис Заседателев из компании “Ленстройтрест”. — Мы рассчитываем, что коворкинг в квартале закроет сразу несколько потребностей всех, кто работает удаленно, и останется востребованным и после пандемии. Для жителей это возможность не тратить время на дорогу до работы, находиться рядом с домом, гибко планировать свой рабочий день и иметь доступ к рабочему пространству в любое время». Гибкие офисы Жилье стремится стать более просторным, комфортным и универсальным по функциям, а в собственно рабочем пространстве начинает победоносное шествие концепция «гибкого офиса». По словам Марии Котовой, еще недавно казавшиеся прогрессивными open space постепенно уходят в прошлое. На смену им приходят «гибкие офисы» с поддержкой необходимых в конкретный момент функций. Не у всех сотрудников в этих офисах будут фиксированные места, некоторым предложат разделить их с коллегами — так рациональнее с точки зрения бюджета и эффективнее с точки зрения кросс-коммуникации. Очевидным преимуществом будут пользоваться объекты со своей парковой территорией, где офисные сотрудники смогут проводить не только свободное время, но и работать в уединении, а также здания, где работа совмещается с досугом, например с фитнес-центрами. Весьма популярным может стать формат смарт-офисов и разного рода «шеринг» — новая экосистема совместного пользования рабочими местами и общими зонами, когда, например, на десяти арендованных местах прекрасно работают хоть двадцать-тридцать сотрудников — частично в офисе постоянно или со сменным графиком, а кто-то — удаленно, появляясь лишь по необходимости на мероприятиях. Смарт-офисы позволяют компаниям наладить ротацию и стать более гибкими и устойчивыми. «Гибкие офисные пространства — основной тренд последнего времени, и девелоперы сейчас активно интегрируют их целыми этажами в строящиеся бизнес-центры», — утверждает Мария Котова. В подобных офисах, например, реализовывается возможность снять переговорку или конференц-зал на непродолжительное время (а не арендовать их на постоянной основе), в них устраивают Skype- и Zoom-комнаты, а также активно внедряются AR- и VR-технологии для организации удаленных рабочих столов. Нередки случаи, когда общественные пространства перекочевывают на крыши и террасы здания. Примером подобного гибкого офиса может служить готовящийся к запуску в 2021 году 6-этажный клуб Noôdome в рамках делового квартала ROMANOV DVOR. Только вернутся ли люди из удаленки — даже и в гибкие офисы? Автор: Константин Фрумкин