Рост цен на новостройки в Москве "съел" выгоды от льготной ипотеки
Льготная ипотека под 6,5% разогнала спрос на новостройки до предела, он в свою очередь спровоцировал рост цен, за счет которого выгода от "дешевой" ипотеки для покупателей практически обнулилась. Одновременно с этим новостройки по ценам почти догнали "вторичку", создав себе тем самым дополнительного конкурента, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Новостройки: доступность отступает
Квартиры на первичном рынке настолько прибавили в стоимости, что выгода от доступной ипотеки стала минимальной или исчезла совсем. Правда, так считает только часть опрошенных экспертов, а другие уверены, что новостройки до сих пор остаются более доступными, чем год назад.
За год, с сентября 2019 года, средняя цена квартир увеличилась на 9,5%, подсчитали специалисты отдела аналитики компании "Мосреалстрой". По их данным на конец сентября средняя цена на квартиры (без учета элит-класса) в "старой" Москве составила 243,4 тысячи рублей за квадратный метр. В новой Москве – 153,2 тысячи за "квадрат", а годовой рост здесь составил 24,6%.
Причем цены растут почти во всех возможных измерениях, добавляет главный эксперт аналитического центра "Циан" Алексей Попов. Дорожают новинки рынка – в 1 квартале лоты в корпусах на старте стоили 189 тысяч рублей за "квадрат", а в 3 квартале уже 202 тысячи (+7% за 10 месяцев). Фиксируется и органический рост – лоты, которые находились в активной реализации в марте (до пандемии) и до сих пор не проданы сейчас – подорожали на 15%, добавляет он.
Такой рост цен отбирает часть выгоды у покупателей и "передает" ее застройщикам, полагает ряд экспертов.
Рост цен уже съел эффект от льготной ипотеки, уверяет директор по поддержке риелторского бизнеса "Миэль" Юлия Федулаева.
"По нашим подсчетам, проделанным для бюджетного жилья, при снижении ставки по ипотеке с 9 до 6% при одновременном росте цены квартиры на 10%, выгоды, которые изначально доставались только покупателю-заемщику, примерно в равной пропорции распределяются между ним и застройщиком", – подсчитали эксперты жилищной экосистемы "Метр квадратный".
Дальнейший рост цен на новостройки будет приводить к перекосам в данном распределении, что, вполне очевидно, не понравится ни гражданам, ни их представителям в органах власти, добавляют они.
Другие участники рынка не так категоричны в оценке эффекта от роста цен.
Чтобы эффект от льготной ставки по ипотеке был нивелирован, стоимость квадратного метра одномоментно должна вырасти более чем на 8%. Этого не произойдет. Сейчас мы подошли к порогу цен начала следующего года, уверен директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.
"Действительно после запуска программы субсидирования ипотечных ставок рост цен на жилье оказался настолько стремительным, что частично нивелировал льготные условия. Тем не менее, приобретение жилья по господдержке по-прежнему сейчас выгоднее, чем в предыдущие годы на обычных условиях", – рассуждает совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.
При этом он не отрицает, что застройщики получают основательную выгоду от ажиотажного спроса и роста цен. Совокупная выручка застройщиков московского региона за первые десять месяцев этого года составила около 620 миллиардов рублей и уже превысила показатель всего прошлого года, говорит Щекин, ссылаясь на данные аналитиков своей компании. Для сравнения в 2019 году это значение находилось на уровне 608 миллиардов, в 2018 – 543 миллиарда рублей.
"Таким образом, 2020 год стал наиболее успешным на рынке недвижимости и позволил не только преодолеть затишье покупательской активности во время весеннего кризиса, но и существенно увеличить уровень дохода по сравнению с привычными значениями", – отметил он.
Доповышаются?
Часть опрошенных экспертов полагают, что стремительный рост цен может навлечь на застройщиков гнев властей и даже своеобразные санкции, но другие отмечают, что дело не только в том, что девелоперы повышают цены, но и в вымывании дешевых лотов с рынка.
Санкции возможны, так как на рынке существует определенная политика ценообразования, маркетинговая политика, но чтобы власти задались целью прийти к застройщику и проверить документы по ценообразованию – это маловероятная история, считает Федулаева.
Эксперты "Метр квадратный" также сомневаются в прямых санкциях со стороны государства в адрес застройщиков, которые будут пытаться максимизировать свою прибыль. Скорее всего, владельцы и руководители девелоперов получат некие неформальные сигналы о необходимости держать свои аппетиты под контролем, полагают они.
Строгие санкции или жесткие меры воздействия на застройщиков со стороны государства вряд ли будут введены, так как это негативно скажется на выполнении национальных жилищных программ и достижении предусмотренных этими программами показателей по вводу жилья, уверен в свою очередь директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Оптимальный ход для сдерживания цен – наращивание темпов строительства и объемов предложения, добавляет он.
Что может сделать правительство – это упростить для застройщиков процедуру получения разрешительной документации на новые проекты, стимулируя таким образом увеличение объема строительства в регионе, что сбалансирует цену продаж, указывает директор по продажам группы "Самолет" Кирилл Храпов.
Список эффективных мер дополняет и руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков, по мнению которого ключевой мерой может стать отмена льготной ипотеки. Также действенным средством будет оптимизация налогообложения застройщиков, позволяющая компенсировать рост себестоимости строительства (например, из-за снижения курса рубля).
Инвестиционная угроза
На рынок новостроек массово вернулись инвестиционные покупатели, что также создало специфические условия для всех участников.
Конвертация рублей в квадратные метры – это исторически комфортный и понятный инструмент сохранения средств, объясняет заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. Инвесторы видят повышенные риски вложений в коммерческую недвижимость, обусловленные в первую очередь эпидемиологической ситуацией. При этом рынок жилой недвижимости защищен эскроу и жесткими штрафными санкциями по 214-ФЗ в случае нарушения прав дольщиков, добавляет она.
Также рост количества инвестиционных сделок стимулирует и льготная ипотека, отмечает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Учитывая текущую динамику цен на новостройки, покупка квартиры на котловане с последующей перепродажей после ввода в эксплуатацию выгодна даже с учетом издержек по обслуживанию кредита. Есть проекты, которые, стартовав весной, уже выросли в цене на 20%.
Повышение активности инвесторов наблюдается уже несколько месяцев, отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. "По нашим оценкам, доля инвестиционных сделок возросла со стандартных 10% до уровня примерно 20%. Также в 2-3 раза выросла доля региональных покупателей, которые стремятся приобрести ликвидный объект, которым можно будет воспользоваться в будущем", – приводит данные она.
В начале осени доля ДДУ, которые приходятся на юрлиц, в Москве составила примерно 15%, подсчитал генеральный директор агентства Weknow Александр Галицын. Но нужно понимать, что это не только инвестиционные фонды, но и иногда аффилированные с девелопером юрлица, на которые по тем или иным причинам "переводятся" квартиры в новостройках. Что касается физлиц, то 15% ДДУ по ним приходится на тех, кто купил больше 2 квартир или апартаментов. Они не обязательно являются инвесторами, иногда это просто люди, которые покупают жилье для себя и родственников в одном доме, уточняет он.
Некоторые эксперты при этом полагают, что рост числа инвестиционных сделок может сказаться на рынке и негативно.
Важно понимать, что на нынешний рост цен повлиял не столько их реальный прирост, сколько "вымывание" предложения по самой привлекательной рыночной цене. В том числе увеличилось число покупок "инвестиционных лотов" – квартир небольшой площади, однокомнатных или студий, подчеркивает Тюленев.
Желание застройщика получить сверхприбыль на ажиотаже аукнется тем, что покупатели, в том числе инвесторы, приобретут квартиру по завышенной цене, а потом этот объект, перейдя в категорию вторичной недвижимости, надолго зависнет на рынке. Это станет проблемой не застройщика, а покупателя, сетует Федулаева.
Впрочем, на это утверждение высказывает возражение руководитель отдела аналитики компании "Мосреалстрой" Екатерина Николаева, уверяя, что рынку данный фактор скорее помогает, поскольку увеличивается целевая аудитория и больше покупателей выходят на рынок. "Сейчас мы наблюдаем большой объем предложения и выбор есть для любой целевой аудитории", – говорит она.
Однако настоящим инвесторам работать сейчас стало сложнее, предупреждает Попов. Экономика проектов с продажами через эскроу такова, что застройщики все реже выводят новинки рынка по очень низким ценам, поэтому рассчитывать на рост от котлована до ключей на 40-50% в ближайшие годы будет сложно.
"Вторичка": конкуренция новостройкам?
Долгие годы вторичный рынок считался инертным и как бы "следующим" за новостройками, но на фоне ажиотажного спроса и стремительного роста цен на строящееся жилье "вторичка" неожиданно стала реальным конкурентом всему сегменту, так как новостройки утратили один из своих главных козырей – цену.
Это уже не мнение – это факт, подчеркивает Попов. Разрыв в средних ценах между сегментами за 2 года сократился с 15% до 5%. В 50 районах Москвы (из 130) средняя цена на первичном рынке выше, чем на вторичном (безусловно, простое усреднение здесь не совсем корректно, так как нужно учитывать и разную структуру рынка в части классов жилья), но общий тренд на опережающий рост цен в новостройках неоспорим. В данном случае правильнее говорить не о "конкуренции", а о том, что цены на вторичном рынке ограничивают рост цен на новостройки. Именно по этой причине в ближайшие месяцы по нашим прогнозам мы увидим замедление роста цен, прогнозирует он.
Переход с рынка на рынок не всегда определяется ценой, отмечает в свою очередь Федулаева.
Полноценно конкурировать с рынком новостроек, где есть ипотека с господдержкой, вторичному рынку достаточно сложно, поскольку, в нем таких программ по сути нет, соглашается директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Свой рост, свои драйверы
На вторичном рынке, тем не менее, также фиксируют и рост цен, и оживление спроса, но это происходит менее стремительно, чем в новостройках, отмечают эксперты.
Цены на вторичном рынке растут, многие собственники хотят отыграть снижение курса рубля. По сравнению с началом этого года средняя стоимость жилья на вторичном рынке "старой" Москвы увеличилась на 12,4% до 335,9 тысячи рублей за квадратный метр, подсчитал Дарусенков.
Если говорить непосредственно об октябре, то цены на вторичное жилье в минувшем месяце выросли в среднем на 3% по сравнению с сентябрем. Повышение коснулось всех административных округов, уточняет управляющий директор сети офисов "Миэль" Ирина Пешич.
При этом здесь также сказывается влияние тех же драйверов, что и на рынке новостроек.
На вторичном рынке тоже есть свои инвесторы. Но они рассчитывают не только и не столько на рост стоимости объекта инвестирования во времени, сколько на потоки арендных платежей, которые в связи со снижением ставок по депозитам вновь становятся экономически привлекательными, отмечают эксперты "Метр квадратный".
"Взаимосвязь рынков очевидна: по мере роста цен и вымывания интересных предложений с первичного рынка, все больший спрос будет обращаться к вторичному рынку. А если на уровне правительства придумают, как распространить льготную ипотеку в аналогичном объеме и на вторичный рынок, ценовая динамика окончательно выровняется", – уточняют они.
Рынок пытается, но никак не может нащупать равновесие – слишком много разнонаправленных факторов действуют не его участников, продолжают в "Метре квадратном".
Количество сделок сильно сократилось, снизилось и количество выставленных объектов (это видно по всем классифайдам). Но в сентябре на московский рынок вторичного жилья пришел, наконец, отложенный спрос, на 50% превысивший показатели сентября 2019 года, но никто точно не знает, на сколько его хватит, заключают эксперты жилищной экосистемы.